Флипперы считают прибыль

Неликвидных квартир в Москве практически не осталось. Как выяснил “Ъ FM”, флипперы скупили практически все устаревшее жилье, подняв параллельно и цены. Этот вид бизнеса считается самым высокодоходным. Но россияне, как показывает соцопрос «Росгосстраха» и банка «Открытие», больше верят аренде. На сдаче жилья хотели бы зарабатывать 17% респондентов, а на перепродаже — всего 4%. Какую доходность обещают флипперам после ремонта? И что выбирают профильные инвесторы? Выясняла Аэлита Курмукова.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Купить, чтобы сделать ремонт и продать дороже, это и есть флиппинг. Прибыль — от 20% в зависимости от локации и отделки объекта. Для сравнения: аренда московской квартиры приносит не больше 5%.

Высокодоходным, но при этом рискованным считается флиппинг на первичном рынке. Минимальный бюджет на этапе котлована — от 18 млн руб. Главное, не ошибиться с ЖК, отмечает гендиректор агентства недвижимости AIM Realty Илья Менжунов: «Самое главное не оказаться в позиции, когда одновременно в один и тот же проект вошла куча инвесторов, а потом эта дружная компания решила все перепродать по переуступке. В 100% случаев угадать это невозможно, но можно предвидеть, например, если у тебя хорошие взаимоотношения с застройщиком. У нас приобретался объект без отделки, его довели "под ключ", продали. Прибыль — 35% годовых. Чек по этой сделке был чуть менее 30 млн руб.».

Высокодоходными на рынке недвижимости считают два вида операций: покупка земельных участков и строительство частных домов «под ключ», продожает Илья Менжунов: «Усредненный проект — это дом площадью 500-600 кв. м. На покупку участка, строительство дома под ключ в среднем по годовым выходит где-то от 35% и до 45%. По Московской области достаточное количество понятных частных застройщиков, которые таким образом ведут деятельность и привлекают частный капитал, начиная от 3 млн руб.».

Но дом придется еще ждать пару лет, а флиппинг на «вторчике» обещает доходность уже через три месяца. За это время можно сделать ремонт и продать. Только неликвидные объекты, особенно в топовых локациях, практически вымылись с рынка, замечает управляющий директор «Миэль» на Соколе Ирина Пешич: «По несколько обращений в день на такие неликвидные объекты. Бюджет — в среднем 12-15 млн. Это двухкомнатные квартиры в 5-этажных, 9-этажных домах советской постройки с типовыми планировками. Удобно и можно быстро выполнить ремонт. Раньше можно было выручить очень хорошие деньги. Например, квартира стоимостью 20 млн руб. в дорогом районе, в ней делается ремонт за 3 млн руб. и за 27 млн руб. ее можно выставлять. Цены у нас стагнирующие. За последний месяц в Москве на 0,7% упали цены на квартиры. Многие сейчас очень здорово прогорели».

Но в минусе скорее могут остаться частники, кто купил одну квартиру под флиппинг, профильные инвесторы берут объемом, отсюда и доходность выше и рисков меньше. На отделку квартир закладывают минимум 10% от ее стоимости, если это Отрадное, к примеру, в центре — 20% — там не экономят на кухне и сантехнике. На рынке даже появился подвид флиппинга — так называемый апдейт. Собственник, который не может продать квартиру, заключает договор с подрядчиком, те делают ремонт, а агентство продает. Все, казалось бы, в плюсе. Но все не так однозначно, предупреждает гендиректор компании «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков:

«Нужно очень настороженно относится к этому инструменту, потому что есть риск потерять деньги, особенно если использовать кредитное плечо, а большинство людей рекомендует его использовать, получать 100% годовых. Нужно использовать обязательно кредитное плечо. Потому что в лоб такой доходности не будет. Там доходность будет на уровне 40% годовых максимум, если без кредитного плеча работать. А на кредитном плече можно "влететь" очень хорошо».

Тему с флиппингом уже сравнивают с временами золотой лихорадки, когда заработали не старатели, а продавцы лопат. Двухдневные семинары по флиппингу стоят от 100 тыс. руб., агентства, что ищут инвесторов под такие проекты, берут за свои услуги до половины дохода с продаж. Минимальный чек — 6 млн руб.

С нами все ясно — Telegram-канал "Ъ FM".