Ипотечный конструктор
Кто и зачем покупает жилье в ипотеку по рыночным ставкам
В июле завершится выдача ипотеки с господдержкой, которая была запущена в 2020 году и за это время стала одной из самых востребованных программ на рынке. Ее условия постепенно ужесточались, и в декабре 2023 года максимальный размер кредита снизился до 6 млн руб., а первоначальный взнос вырос до 30%. Альтернативами остаются, например, IT-, семейная или сельская ипотека, субсидируемые девелоперами программы, а также займы по базовым ставкам, которые сегодня превышают 16%. «Ъ-Review» разбирался, насколько востребована у покупателей недвижимости последняя опция.
Фото: Виктор Коротаев, Коммерсантъ
Фото: Виктор Коротаев, Коммерсантъ
По данным Росреестра, средняя стоимость квартиры на первичном рынке в Москве составляет около 15 млн руб. Предположим, что такая квартира приобретается в ипотеку со средним же размером первоначального взноса, который достигает 30%. Расчеты в ипотечном калькуляторе на сайтах крупнейших банков показывают, что с такими параметрами и при максимальном сроке кредитования 30 лет размер ежемесячного платежа составит по базовым ставкам порядка 130–150 тыс. руб. в месяц, причем за весь срок выплат банки получат более 40 млн руб. процентами.
Невостребованная база
Решаются взять ипотеку по базовым ставкам, то есть не субсидируемым ни государством, ни застройщиками, сегодня немногие. В марте, как говорится в отчете Центробанка, было выдано 447 млрд руб. ипотечных кредитов, при этом доля льготных кредитов увеличилась до 73% на фоне повышенных рыночных ставок. В пресс-службе ВТБ уточнили, что к уровню января—апреля 2023 года спрос на кредиты с господдержкой вырос на 22 процентных пункта, достигнув в текущем году 76% в общем объеме выдач банка.
Покупатели, которые не могут воспользоваться госпрограммами, стараются взять ипотеку, субсидируемую застройщиками. По данным Frank RG, в марте объемы выданной ипотеки оказались на 34% больше, чем в феврале. Рост аналитики связывают с отменой крупными банками комиссий для застройщиков.
Теперь на тех, кто берет ипотеку по базовым ставкам, приходится порядка 5–10% кредитного спроса, подсчитали девелоперы. По данным руководителя отдела кредитования и партнерских программ компании Pioneer Юрия Никитчука, доля льготных программ в структуре выдаваемой ипотеки достигает 80%, а на субсидированные кредиты приходится еще 10–15%. В «Мангазее» показатель оценивают несколько выше: «Сейчас клиенты выбирают базовую ставку в пределах 15–20%, однако впоследствии они ее субсидируют до 10,5%. Доля выдаваемой ипотеки по льготным и субсидированным программам составляет порядка 80–85% от всех выдач. Оставшиеся 15–20% приходятся на базовые условия»,— говорит руководитель управления ипотечного кредитования компании «Мангазея» Юлия Архангельская.
Госпрограмма снижает ставки
Благодаря высокой доле субсидированных ипотек средние ставки по жилищным кредитам, по данным Банка России, на первичном рынке составляют 6,29%. Без учета госпрограмм показатель значительно выше и, согласно мониторингу Frank RG, составляет 17–17,5%.
В ВТБ кредиты по базовым ипотечным продуктам сегодня предлагаются от 16,4% годовых на первичное и вторичное жилье, говорят в пресс-службе банка. С учетом уровня ставок спрос на кредиты по сравнению с прошлым годом «охладился», констатируют в организации.
Многие покупатели, столкнувшись с такими ставками, откладывают решение о приобретении жилья, говорит господин Никитчук. «С учетом текущего уровня ключевой ставки рыночная ипотека стала недоступна для большего числа заемщиков, что, в свою очередь, привело к более осознанному принятию решения для оформления ипотеки. Многие взяли паузу до момента понижения ставок»,— рассуждает эксперт. В качестве подтверждения в Pioneer ссылаются на тот факт, что, несмотря на снижение востребованности госпрограмм в Москве, доля рыночной ипотеки сильно не увеличилась: «Соответственно, те заемщики, которые не успели ею воспользоваться до изменения условий, отложили процесс приобретения объектов».
Кто берет рыночную ипотеку
«Поскольку на первичном рынке благодаря господдержке недвижимость можно приобрести по однозначной ставке, по стандартным программам подавляющее большинство клиентов (87%) сегодня покупают вторичное жилье»,— добавляют в ВТБ.
Это подтверждают и в «Авито»: «Пользователи ипотечного сервиса “Авито Недвижимости” оформляют ипотеку по базовым программам преимущественно для приобретения квартиры на вторичном рынке (примерно в 90% случаев). Если рассматривать объекты, то чаще всего это однокомнатная (30%) или двухкомнатная квартира (34%) со средней площадью около 45 кв. м. В остальных случаях ипотеку по базовой ставке берут для покупки загородной недвижимости, на новостройки приходится около 1% таких кредитов. Средняя сумма кредита по базовым программам находится на уровне 3,5 млн руб.»,— отмечает руководитель бизнес-направления «Ипотека, страхование и сделочные сервисы» компании Артур Ахметов. «Если говорить о портрете заемщика, то в 65% случаев ипотеку по стандартной программе оформляют женщины, в 35% — мужчины. Что касается возраста, то 47% пользователей составляют клиенты от 25 до 44 лет, еще 35% — в группе от 35 до 44 лет»,— продолжает он.
По наблюдениям «Мангазеи», по базовым ставкам берут кредиты те клиенты, для которых господдержка в размере 6 млн руб. является недостаточной и они не попадают в адресную ипотеку. «Как правило, таким клиентам необходимо улучшить жилищные условия и приобрести новый объект — это зачастую либо семьи с ребенком, рожденным ранее 2018 года, либо граждане, не состоящие в официальном браке и без детей. Их средний возраст — 30+»,— говорят в компании.
Старший проектный лидер Frank RG, руководитель проекта «Ипотека» Ольга Филиппова подтверждает, что по базовым ставкам кредиты приходится брать тем покупателям, кто не подходит ни под одну категорию льготников: у них нет семьи с детьми, они не являются сотрудниками IT-компаний или военнослужащими, не приобретают недвижимость на Дальнем Востоке, в арктической зоне или в сельской местности, недвижимость не подходит под льготные программы (например, в случае переуступки от физлица) или требуемая сумма кредита превышает 6 млн руб.
Генеральный директор ГК «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян называет несколько причин, по которым покупатели используют финансовые инструменты без субсидирования и льгот. Так, в частности, популярны продукты, которые девелоперы называют «микроипотечными» — когда покупателю для приобретения жилья не хватает незначительной части суммы. По словам господина Сагиряна, в таком случае высокая ставка по ипотеке оправдана тем, что, во-первых, она все же меньше, чем ставки по потребительским кредитам, а кроме того, у заемщика есть возможность растянуть выплату на более длительный срок, чем по тому же потребкредиту. «Еще одной причиной являются ожидания покупателей, что ключевая ставка будет снижена и у них появится возможность для рефинансирования своей ипотеки»,— рассуждает господин Сагирян.
Те заемщики, которые все же решаются брать ипотеку по базовым ставкам, сталкиваются не только с высоким процентом, но и с растущими требованиями со стороны банков. «Стоит отметить, что после корректировок по показателю долговой нагрузки многие банки изменили подход к процессу одобрения. Ранее возможно было получить одобрение во время встречи, а сейчас необходимо подождать некоторое время для получения документов, подтверждающих доход»,— предупреждает Юрий Никитчук.
Этот текст — часть нового проекта ИД «Коммерсантъ», посвященного трендам бизнеса и финансового рынка. Еще больше лонгридов с анализом ключевых отраслей российской экономики, экспертных интервью и авторских колонок — на странице Review.
