Спекуляция в квадрате

Спекуляция в квадрате

        На любом кредите теряет деньги тот, кто его берет, и зарабатывает тот, кто его дает. Рост цен на недвижимость сделал ипотечный кредит приятным исключением из этого правила. Причем если банк зарабатывает на кредите всего 10% в год, то заемщик может получать на нем сотни процентов годовых — надо только правильно распорядиться приобретенной недвижимостью.
        Ипотечное кредитование всегда рассматривалось заемщиками исключительно как способ купить себе недостающие метры жилья. Причем брать кредит в банке наши соотечественники решались только в самом крайнем случае. Понятно почему: ипотечные ставки еще пять-семь лет назад доходили до 20% годовых в валюте; ежегодные страховые выплаты, комиссии за организацию кредита и другие дополнительные платежи серьезно "утяжеляли" ипотечный кредит. Легко просчитывая единовременные платежи и боясь ипотечной кабалы на 10-15 лет, мало кто считал, во сколько раз больше цены недвижимости на момент покупки он в результате заплатит.
       И уж тем более никому не приходило в голову, что на ипотеке можно заработать. Конечно, сама идея, что кредит может принести доход тому, кто его берет, сложна для осознания. Тем не менее, как показали расчеты "Денег", ни банковский вклад, ни ПИФы, ни облигации, ни индекс РТС не могут конкурировать по доходности с покупкой квартиры даже за кредитные деньги.
       С 2000 до 2005 года индекс РТС вырос на 750%. А, например, заемщики, вложившие $30 тыс. в 2000 году в покупку квартиры по ипотеке, даже с учетом переплаты процентов по кредиту и ежемесячных выплат банку, продав ее сегодня, получили бы доходность 1000%! "На фоне роста стоимости недвижимости доходность банковских вкладов пока значительно проигрывает, и в ближайшем будущем кардинальных изменений в этом отношении не предвидится",— отмечает директор департамента частного банковского обслуживания "КИТ Финанс Инвестиционный банк" Александр Мальцев. Действительно, проценты по банковским вкладам за пятилетний период только снижались — с 12% в 2000 году до 8,5% в этом.
       Серьезную конкуренцию ипотеке могут составить только акции отдельных компаний, например самих банков. В прошлом году активно торговались акции шести банков — Банка Москвы, банка "Уралсиб", "Возрождения", Московского индустриального банка, ПСБ и Сбербанка. Лидером роста стал банк "Возрождение", акции которого подорожали на 605% только за один год. Вторым по этому показателю стал Банк Москвы — 376%. Незначительно отстал и "Уралсиб" — 341%. Акции остальных банков — Московского индустриального, ПСБ и Сбербанка — выросли менее чем на 200% (181%, 166% и 164% соответственно). Но акции компаний — гораздо более рискованный инструмент, чем недвижимость. Ведь в случае краха на рынке акций у вас на руках не остается даже бумажки, а в случае краха на рынке недвижимости у вас остается квартира.
       Кроме того, если квартира покупается в первый раз, можно рассчитывать на получение налогового вычета. Его максимальный размер составляет 1 млн руб., а при нынешних ценах на недвижимость он же — и минимальный. Если за время работы размер налоговых удержаний не составил миллиона рублей, вас могут освободить от уплаты подоходного налога на тот период, пока недостающая сумма не будет возвращена заемщику. Более того, купленную по ипотеке квартиру можно сдавать в аренду, получая дополнительных доход. Как правило, арендные платежи на 80-90% покрывают ежемесячные выплаты банку. И это только на первые два-три года. С каждым годом рыночная стоимость квартиры, так же, как и ее арендная стоимость, растет. Поэтому уже через некоторое время арендные платежи могут сравняться с банковскими выплатами.
       Тем не менее рассматривать ипотеку сейчас как безрисковый инструмент для получения сверхприбылей не совсем правильно. "Неизвестно, как будет развиваться рынок недвижимости в дальнейшем. Здесь взаимосвязано огромное количество факторов, спрогнозировать поведение которых в долгосрочной перспективе представляется достаточно затруднительным",— предупреждает начальник управления розничных продуктов и услуг ММБ Алексей Аксенов. С ним согласен руководитель направления ипотечного кредитования "МИАН-агентство недвижимости" Сергей Махоткин: "Самой главной неизвестной остается динамика цен на рынке жилья. Нужно быть предельно осторожным в своих прогнозах относительно постоянного роста. Ведь необходимо учесть периодические остановки в росте цен на недвижимость, стагнации и возможность кризиса".
       Если все же денег недостаточно даже для первоначального взноса по ипотечному кредиту, а заработать на рынке недвижимости хочется, можно купить паи закрытого ПИФа недвижимости. "Входной билет" на этот рынок, как правило, составляет от $3,5 тыс. до $20 тыс. Одна из особенностей ЗПИФа заключается в том, что погасить пай можно только в заранее оговоренных случаях. Чаще всего фонд формируется на срок от трех до шести лет, и погасить пай досрочно можно только с убытком. Корректно говорить о доходности ПИФа можно только после завершения его работы. А такой пример на рынке всего один — это ЗПИФ "Перспективные инвестиции" под управлением "Регион Девелопмент". Он был сформирован на 14 месяцев и принес своим пайщикам 10% годовых при "входном билете" в $1 тыс. Всего на рынке, по разным оценкам, существует около ста фондов, половине из которых нет и года.
ЕВГЕНИЯ ДМИТРИЕВА
       

ЗАЖИГАТЕЛЬНАЯ АРИФМЕТИКА Как заработать на ипотеке При средней стоимости квадратного метра в 2000 году $700 и ставках в тот период 18% годовых, имея $30 тыс., можно было взять кредит на $70 тыс. и купить квартиру площадью 140 кв. м. "Общая сумма выплат процентов с учетом страховых премий на десятилетний кредит размером $70 тыс. за пять лет составила бы около $50,5 тыс. Продажная стоимость такой квартиры сегодня оценивается в $390 тыс. Купленную квартиру можно было бы сдавать в аренду, получая дополнительный доход, который бы практически полностью покрывал ипотечные платежи банку. Таким образом, общая сумма доходов составила бы около $460 тыс., а чистый доход — после досрочного погашения тела кредита, уплаты процентов и страховки — около $300 тыс.,— говорит начальник управления развития бизнеса и региональной сети Городского ипотечного банка Михаил Бусыгин.— И это даже без учета дополнительного дохода в виде возврата уплаченного государству подоходного налога (так называемые налоговые вычеты) — 1 млн руб.". Руководитель направления ипотечного кредитования "МИАН-агентство недвижимости" Сергей Махоткин напомнил, что в апреле 2000 года средняя цена квадратного метра в ЦАО составляла $1040. Соответственно, на $100 тыс. можно было приобрести две квартиры в центре по 45 кв. м каждая. Учитывая размер ипотечных ставок в 2000 году, при кредите $70 тыс. ежемесячный платеж, включая страховку, составлял бы $1160. "За 72 месяца, на которые оформлялся кредит, нужно было выплатить $83 520. При этом после шести лет выплат остаток составит $40 144. Сегодня же только одна такая квартира стоит около $130-150 тыс. А арендная стоимость около $850 в месяц. Сдавая две квартиры, можно не только сразу погашать кредит, но и зарабатывать на банковских деньгах $500 в месяц. Продав обе квартиры, можно досрочно погасить кредит и получить серьезный доход",— рассчитал другую схему Сергей Махоткин. Даже за последние полтора года при таком же кредите $70 тыс. под ставку 10-11% годовых в валюте можно получить 200% дохода, то есть 130% в год. Так, двухкомнатная квартира в панельном доме в районе метро "Динамо" общей площадью 60 кв. м в октябре 2004 года стоила $102 тыс., то есть $1700 за кв. м. Ипотечный кредит тогда, например, Международный московский банк (ММБ) выдавал от 10,5% в долларах. При накопленных $30 тыс. остальные $72 тыс. можно было оформить на десять лет. Ежемесячный платеж равнялся бы $972. Общая сумма выплат — $116 тыс. Переплата банку в виде процентов за десять лет — $44 тыс. Такая же квартира сейчас стоит примерно $3200 за кв. м, то есть $192 тыс. "Это уже больше, чем начальная стоимость квартиры плюс переплата банку по кредиту за десять лет, которая составила бы $146 тыс. Поэтому если уже сегодня заемщик погасит досрочно оставшуюся часть долга и продаст эту квартиру, то его чистая прибыль составит $80 тыс.",— уточняет начальник управления розничных продуктов и услуг ММБ Алексей Аксенов. Если сюда же прибавить доход от сдачи в аренду этой квартиры за эти полтора года (еще $9 тыс.), то за этот срок заемщик заработал 133% годовых. "Конечно, есть некоторые нюансы, которые нужно учесть. Например, страхование (около $1 тыс. в год) и комиссия банку за организацию кредита $720. Учесть все параметры невозможно, каждый случай индивидуален",— добавляет Алексей Аксенов.