На ипотеку не копится
Граждане продолжают занимать на кредиты
По последним данным ЦБ, на ипотеку с низким первоначальным взносом до 20% от стоимости жилья на первичном рынке пришлось всего 2% кредитов, тогда как два квартала назад — почти 60%. С учетом вторичного рынка доля составила 17% против более 50% в конце 2022 года. Снижению способствовало ужесточение регулирования и повышение минимального взноса по льготной программе. Вместе с тем, отмечают эксперты, проблема сохраняется, поскольку граждане просто берут потребительские кредиты для финансирования первого платежа по ипотеке.
Фото: Александр Манзюк, Коммерсантъ
Фото: Александр Манзюк, Коммерсантъ
Ипотека с наиболее низким первоначальным взносом (до 20% от стоимости жилья) ушла с первичного рынка — такой вывод можно сделать из данных, раскрытых в пятницу в обзоре финансовой стабильности (ЦБ публикует его дважды в год). В частности, по данным Банка России, доля ипотеки с низким первоначальным взносом на первичном рынке жилья снизилась с 69% в четвертом квартале 2022 года до 2% по итогам первого квартала 2024 года. С учетом вторичного рынка доля такой ипотеки составляет 17% (снижение с 52%).
Наиболее резкое сокращение произошло с прошлой осени: по данным за третий квартал 2023 года, доля ипотеки с низким первоначальным взносом на первичном рынке еще составляла 59%. Между тем ужесточение регулирования началось еще осенью 2022 года (см. “Ъ” от 19 сентября 2022 года). С тех пор Банк России активно дестимулировал предоставление банками ипотеки с низким первоначальным взносом, неоднократно повышая регуляторные требования к такой ипотеке. Кроме того, в декабре 2023 года был повышен минимальный первый взнос по льготной ипотеке на новостройки (под 8%) с 20% до 30%.
Эльвира Набиуллина, глава ЦБ РФ, 27 октября 2023 года:
«Свидетельством того, что риски сохраняются, не уменьшаются, является в том числе сохраняющийся разрыв цен на жилье на первичном и вторичном рынке».
Традиционно заемщики, берущие ипотеку с низким первоначальным взносом, характеризуются высоким уровнем кредитного риска. Сейчас качество ипотечного портфеля высокое: на начало апреля доля просроченной задолженности составляет 0,3% портфеля. Данные крупнейшего игрока в лице Сбербанка подтверждают рост среднего размера первого взноса. Так, у банка средний размер первоначального взноса по ипотеке на первичном рынке по итогам февраля 2024 года вырос на 3,7 процентного пункта год к году, до 29,5%, а средний размер взноса по всей ипотеке составил в том же месяце 37,2%, что на 6,7 п. п. выше прошлогоднего показателя.
Вместе с тем само по себе снижение выдач ипотеки с низким взносом не означает снижения закредитованности, поскольку граждане могут брать для его финансирования потребительские кредиты. «Проблема по-прежнему актуальна, и маловероятно, что потребители начали исправно накапливать средства для покупки,— полагает финансовый эксперт Андрей Бархота.— Во-первых, для этого нет достаточной материальной базы — динамика доходов населения за последние несколько лет была весьма умеренной. Во-вторых, среднегодовые темпы роста стоимости квадратного метра за последние пять лет составляют 25–30%».
По оценке старшего директора группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирины Носовой, высказанной на конференции Ассоциации банков России, первый взнос как минимум по каждой 13-й ипотеке профинансирован не из собственных средств, а за счет потребительских кредитов или займов у родственников и близких. «Срок кредитов увеличивается… Это происходит на фоне снижения средней приобретаемой площади жилья. Люди не могут себе позволить квартиру той площади, которой они хотели, они покупают более низкие этажи, более низкий класс жилья, более худший в какой-то степени район… хватаются за все, что можно»,— поясняла госпожа Носова.
Господин Бархота утверждает, что «приблизительно в двух из трех случаев граждане формируют первоначальный взнос по ипотечному кредиту, минуя сберегательные механизмы».
Дополнительный риск создает сохраняющийся разрыв стоимости первичного и вторичного жилья. Высокая доля выдач льготных кредитов (около 70% общего объема выдачи ипотеки в первом квартале 2024 года и 60% в 2023 году) способствует опережающему росту цен на первичном рынке. В результате по итогам трех месяцев 2024 года разрыв цен между первичным и вторичным рынками жилья составлял 55%, по данным Росстата, и 45%, по данным «Домклик», на конец марта. Согласно информации Росстата, средняя цена на первичном рынке жилья составляла 168 тыс. руб. за 1 кв. м, на вторичном — 108 тыс. руб.
По оценке ЦБ, разрыв цен чреват проблемой реализации залоговой недвижимости без убытков. «Дисбаланс стоимости жилья — актуальный риск-триггер»,— соглашается Андрей Бархота. Среди возможных мер по купированию рисков ипотечного сегмента он называет, во-первых, «масштабирование практики выдачи ипотеки с переменной ставкой, учитывающей в том числе индекс цен на жилье», а во-вторых, «приоритетное развитие альтернативных путей жилищного вопроса — например, жилищных кооперативов».