Рентабельность перетекает в люкс
Инвесторы в жилую недвижимость на юге все чаще предпочитают для вложений объекты элит-класса
Эксперты рынка недвижимости юга России фиксируют перетекание спроса покупателей от объектов эконом-класса к предложениям в сегментах «бизнес» и «элит». Этот тренд они связывают с тем, что из-за роста ставки рефинансирования Центробанка и удорожания ипотеки инвестиции в массовое жилье более не обладают приемлемой доходностью. Темпы же роста люксового жилья, наоборот, нарастают. В офисе ростовского девелопера ГК «Альянс» на конкретном объекте рассчитали, что стоимость квартир в премиум-сегменте ежегодно растет, минимум на 20%. Вместе с тем там отметили, что приобретение квартиры элит-класса на ранних этапах строительства в совокупности с гибкой политикой застройщика могут сделать приобретение такой недвижимости «подъемной» задачей.
Фото: пресс-служба ООО СЗ «Альянс Групп»
Фото: пресс-служба ООО СЗ «Альянс Групп»
Спрос перетекает в премиум
Специалисты рынка недвижимости, банковской сферы и застройщики отмечают повышение спроса инвесторов в жилую недвижимость юга России к объектам бизнес- и элит-класса. Анализируя ситуацию на рынке, они говорят не просто о росте спроса на «элитку», а о перетекании этого спроса из более дешевых сегментов — «эконома» и «комфорта».
«Спрос на недвижимость бизнес- и элит-класса в Ростове растет: количество таких квартир, приобретаемых с нашей поддержкой, увеличилось за последний год более чем в пять раз»,— рассказывает заместитель управляющего Ростовским отделением Сбербанка Антон Усачёв. Он объясняет эту тенденцию тем, что премиальное жилье удачно дополняет историко-культурный ландшафт города и не теряет свою ценность со временем. «Оно отличается разнообразием архитектурных опций, использованием высококачественных материалов, локальной инфраструктурой, выигрышным расположением. Конечно, к таким объектам присматриваются как к надежному активу. Инвесторами выступают частные лица, которые могут позволить себе вложиться в исключительную недвижимость»,— добавляет банкир.
Основатель консалтинговой компании «Жилин.Эксперт» Александр Жилин говорит, что начиная с 2022 года в массовом сегменте жилья (эконом- и комфорт-класса) Ростова-на-Дону инвестиционная стратегия «купить на котловане и продать через год» больше не работает. Динамика роста средней цены квадратного метра здесь уже третий год сопоставима с официальной инфляцией. А на фоне того, что ЦБ остудил рынок поднятием ставки, даже долгосрочная инвестиционная стратегия в массовом сегменте стоит под большим вопросом. «Последствием этого стало то, что многие инвесторы уходят в бизнес- и премиум-недвижимость, ведь динамика роста цены здесь очевидна: за два года максимальная цена метра в этом сегменте выросла минимум вдвое и сегодня торгуется в пределах 300–550 тыс. руб. за кв. м»,— отмечает он.
О смещении баланса спроса в сторону дорогого жилья говорит и руководитель сочинского агентства недвижимости «Роял Реал Эстейт» Виталий Москалев: «В Сочи у нас тренд давно уже в эту сторону: покупают апартаменты с управляющей компанией, чтобы получать фиксированный пассивный доход. На данный момент у нас доля покупателей высокодоходной недвижимости, в том числе в целях последующей сдачи в аренду, 80%. А эконом-класс как объект аренды в Сочи себя изжил, и рынок дешевого жилья сильно просел. Ипотека покупателям жилья эконом-класса теперь не по карману. Сейчас в ипотеку берут те, у кого есть деньги. Но так как доходность с эконом- и комфорт-класса очень низкая и ипотеку не прокормит, они берут бизнес- или премиум»,— говорит риелтор.
Застройщик объясняет на рублях
В ростовской ГК «Альянс» отмечают, что элитные объекты имеют и другой аспект, который делает их более привлекательными для инвестиций,— высокое качество строительства.
«Деление на классы жилья — это законодательно не утвержденная квалификация, но Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства и Российская гильдия риэлторов утвердили единую классификацию, определившую ряд критериев элитного жилья. Это высокие технологии строительства, качественные материалы для возведения несущих и ограждающих конструкций, отделка интерьеров общественных зон. Также к этим критериям относятся система безопасности и организация придомовой территории, социальная и коммерческая инфраструктура, состояние инженерного обеспечения, планировочные решения и высота потолков, наличие паркинга и его коэффициент относительно количества квартир»,— поясняет руководитель отдела продаж Татьяна Богуш.
В качестве примера она приводит конкретный объект — дом-резиденцию «Собрание», который сегодня возводится девелопером в историческом центре Ростова-на-Дону на ул. Социалистической. Он обладает всеми показателями элитной недвижимости и входит в топ-10 лучших элитных комплексов России по данным рейтинга Единого ресурса застройщиков РФ.
«В доме особое внимание уделено инженерным коммуникациям, современному оснащению и консьерж-сервису. Будет организовано оборудование для очистки воды и воздуха, автономная котельная, теплый пол, теплоэффективная штукатурка, круглосуточное видеонаблюдение, а также профессиональная шумоизоляция. Инфраструктура этого объекта также включает в себя три лобби с авторским дизайном, цветущий двор-парк на 3,6 тыс. кв. м, ресторан. Предусмотрены библиотека, приватное рабочее пространство, детский игровой клуб, бьюти-коворкинг, подземный паркинг, зона спорта, кладовые и премиальный консьерж-сервис»,— рассказывает она.
В офисе девелопера с использованием собственной финансовой модели подсчитали, что этот проект будет ежегодно дорожать на 20–22%. Это обусловлено в том числе и ростом спроса на премиальную недвижимость. В данном случае ключевую роль в увеличении стоимости играют уникальность проекта, качество строительства и его наполнение.
«Однако стоимость покупки квартир на старте продаж гораздо выгоднее, а чем ближе сдача "Собрания", тем выше цена квадратного метра. Если же вступать в проект на стадии строительства, то возможна серьезная экономия»,— объясняет эксперт.
При этом девелопер предусмотрел для клиентов комфортные условия с минимальным первоначальным взносом в 20% от стоимости недвижимости, а платежи по рассрочке предложил вносить ежеквартально равными частями до ввода дома в эксплуатацию, который запланирован на март 2026 года. Все это позволит клиентам снизить финансовую нагрузку на начальном этапе и рассчитать свои расходы на период рассрочки.
«Первоначальный взнос на однокомнатную квартиру 48,7 кв. м стоимостью 18,5 млн руб. на сегодняшний день составляет 3,7 млн руб. Это привлекательное предложение для тех, кто хочет вложить средства в премиальную недвижимость. Оно делает приобретение премиум-жилья подъемным для тех, кто приобретает его для себя, и выгодным для тех, кто покупает его в инвестиционных целях и планирует выиграть от последующего повышения его стоимости»,— говорит Татьяна Богуш.
На сегодняшний день в доме-резиденции «Собрание», несмотря на то что продажи стартовали менее года назад, реализовано почти 30% жилой площади. В офисе девелопера уточнили, что в основном сделки проходят на предлагаемых застройщиком условиях о рассрочке платежа.
alyance-group.ru
Оперативные новости «Ъ» из регионов Кубань, Адыгея, Крым в Telegram 
С проектной декларацией можно ознакомиться на сайте наш.дом.рф. ПАО Сбербанк
Застройщик ООО СЗ «Альянс Групп».
Реклама