В домик у моря

Рынок курортной недвижимости на Черноморском побережье Краснодарского края и в Крыму активно развивается. Цены также демонстрируют постоянный рост: в Сочи стоимость квадратного метра приближается к 700 тыс. руб. Эксперты и участники рынка отмечают, что наибольшим спросом у инвесторов и покупателей сейчас пользуются апартаменты, так как в них можно и жить, и зарабатывать на них, сдавая в аренду. При этом покупатели стали больше внимания уделять наличию сервисов и инфраструктуры и вблизи объектов, которые они приобретают. Какие еще изменения произошли на рынке — разбирался «G».

Тренды и тенденции

В городах, расположенных на Азово-Черноморском побережье Краснодарского края, строится более 2 млн кв. м жилой и апартаментной недвижимости. С начала года объем строительства вырос в среднем на 21%, сообщила «G» директор по исследованиям консалтинговой компании Macon Ольга Змиевская.

По ее словам, курортная недвижимость сейчас составляет примерно 1/5 от общих объемов строительства, которое ведется в Краснодарском крае. При этом госпожа Змиевская фиксирует снижение спроса на подобные объекты с начала 2024 года, однако видит в этом общероссийскую тенденцию. Снижение интереса главным образом связано с ужесточением условий по выдаче ипотечных кредитов.

«В курортных городах льготная и семейная ипотеки были и пока остаются драйверами спроса. Квартиры и апартаменты при этом приобретаются не для целей постоянного проживания, а для сдачи в аренду, сбережения средств. В среднем в начале 2024 года спрос упал в два раза по сравнению с тем, каким он был на пике в 2023 году»,— сообщила Ольга Змиевская.

Курортная недвижимость на черноморском побережье за последние несколько лет показала хорошую ценовую динамику благодаря постоянной востребованности и дефициту новых бюджетных проектов, говорят эксперты и участники рынка, которых опросил «G».

«Инвестиционная привлекательность Краснодарского края и Крыма одна из самых высоких по стране. Для такой огромной страны, как Россия, два морских круглогодичных курорта с умеренно-теплым климатом — Краснодарский край и Крым — это очень мало. Именно поэтому квартиры на побережье — это выгодная инвестиция, которая имеет стабильно высокий спрос, гарантированный доход от аренды, обеспечивающий пассивный доход»,— прокомментировал коммерческий директор ГК «Метрикс Development» Антон Морозов.

Одним из трендов он также назвал уход с рынка зарубежных компаний и экспансию российских брендов, которые демонстрируют хороший уровень сервиса.

«На рынке все же приходится конкурировать с иностранными призраками знаменитых управляющих компаний. Название их осталось прежним, но сами операторы сменились, остался только узнаваемый логотип, на который люди по привычке положительно реагируют, а стандарты качества подверглись изменениям не в лучшую сторону. Сейчас идет перестройка под новые реалии в связи с внешнеполитической и экономической ситуацией, это позволит маленьким, но качественными управляющим компаниям выйти на новый уровень и занять свою нишу на рынке»,— прокомментировал основатель компании Lavicon Сергей Лютый.

По словам директора по инвестициям ГК «Инсити» Аскера Хакуй, в целом 2022–2023 годы показали, что колебания ключевой ставки не оказали существенного влияния на курортную недвижимость, особенно в сегментах премиум и люкс.

«Последние менее всего подвержены влиянию ситуации на рынке, всегда оставаясь одними из наиболее устойчивых классов недвижимости. Свободной земли на курортах все меньше, а то, что есть, будет сильно расти в цене»,— отметил он.

Ольга Змиевская (Macon) назвала в качестве основных трендов смещение и спроса, и предложения в сторону апартаментов — все больше новых проектов выходит в этом формате, в том числе крупных.

«Активно развивается сегмент апарт-отелей. По своей сути это гостиницы с единым управлением, которые распродаются по номерам на условиях доверительного управления. Например, в Сочи на них приходится треть всего строящегося жилья»,— подчеркнула она.

Также она отметила, что девелопмент выходит за пределы крупных курортных центров. В 2023–2024 годах появились проекты в станице Голубицкой, Тамани, Лазаревском районе Сочи. Кроме того, на рынке все больше стало появляться масштабных комплексов с собственной инфраструктурой, в том числе в указанных выше проектах, добавила госпожа Змиевская.

«Каждый собственник апартаментов может не только с комфортом отдыхать или жить на постоянной основе, но и передавать свою недвижимость в доверительное управление. Если главная цель покупки заключается именно в получении прибыли, то такой формат наиболее оптимален»,— считает Аскер Хакуй («Инсити»).

Директор по маркетингу и продукту ГК «Победа» Ирина Дробышева говорит, что все равно остается большой спрос на квартиры, так как «купить квартиру всегда приятнее». Кроме того, если есть доверительное управление в жилых комплексах, на такой квартире можно зарабатывать, как на апартаментах.

В Крыму, по словам коммерческого директора группы компаний «Таврида девелопмент» Регины Толоконниковой, также преобладает спрос на квартиры. «Студии площадью 25–37 "квадратов" хорошо продаются с использованием семейной ипотеки, лоты от 40 до 55 кв. м берут под активный и пассивный доход. Квартиры большей площади в основном приобретают для себя, своей семьи»,— рассказала она.

По словам руководителя отдела продаж ГК «Точно» Паруйра Варданяна, помимо апартаментов также пользуются спросом виллы, дома и коммерческая недвижимость.

«Виллы и дома — эксклюзивное жилье с собственной территорией и комфортными условиями. Оно пользуется спросом у покупателей, ищущих варианты роскошного проживания. Коммерческая недвижимость ориентирована на различные концепции, которые предлагают широкий спектр возможностей для вложений. Здесь инвесторы могут рассмотреть разнообразные варианты от ресторанов до медицинских центров, расположенных на курортных территориях. Такие предложения могут представлять интерес для людей, желающих получить доход от аренды или эксплуатации»,— говорит он.

Аскер Хакуй обращает внимание, что популярность стали набирать мини-форматы, такие как экоотели и глэмпинги.

Выгодно покупать

Цены на курортную недвижимость на черноморском побережье продолжают расти. При этом, обращает внимание директор по маркетингу и продукту ГК «Победа» Ирина Дробышева, Крым растет даже активнее Краснодарского края.

«С инвестиционной точки зрения сегодня очень выгодно покупать в Крыму все, что находится в районе Керчи, Феодосии. При средней цене полуострова в 204 тыс. руб. за 1 кв. м, в этих развивающихся районах можно найти объекты по 148 тыс. руб. за 1 кв. м. Потенциал роста у них наивысший. В рынок вышли комплексные проекты, где помимо моря будут и школы, и детские сады, и аквапарки»,— отмечает она.

«Сегодня Крым недооценен. Есть понятные всем предпосылки роста цен. В республику идут инвестиции частного и государственного масштаба: строительство дорог, улучшение курортной среды, заход на территорию Крыма застройщиков из Москвы, Краснодара, существенное изменение самого продукта, улучшение кредитного предложения за счет захода крупнейших банков»,— соглашается Регина Толоконникова (ГК «Таврида девелопмент»).

Паруйр Варданян называет темпы роста умеренными. Популярность Краснодарского края и Крыма как курортных направлений остается высокой, что поддерживает стабильный спрос на недвижимость и разнообразие предложений, отмечает он.

«Развитие инфраструктуры в курортных регионах, а именно строительство новых дорог, магазинов и развлекательных объектов, может оказать дополнительное влияние на цены на недвижимость. Общая тенденция указывает на то, что рынок курортной недвижимости в Краснодарском крае и Крыму продолжает развиваться, привлекая как местных жителей, так и инвесторов и туристов»,— подчеркивает господин Вардянян.

По словам коммерческого директора ГК «Метрикс Development» Антона Морозова, в текущем году увеличение стоимости идет в рамках общих показателей по стране без значительного отрыва. На темпы роста сейчас влияет ключевая ставка и желание Центрального банка замедлить рост стоимости недвижимости, но опять же все зависит от конкретного объекта.

До конца 2024 года рост ценника будет идти в размеренном темпе, резких скачков в чеках курортной недвижимости, скорее всего, не будет, полагает он.

Директор по инвестициям ГК «Инсити» Аскер Хакуй настроен более оптимистично. По его словам, стоимость курортной недвижимости на черноморском побережье Кубани и в Крыму за 2024 год может вырасти на 20–30%, а за последние три-пять лет средневзвешенная стоимость квадратного метра на первичном рынке Краснодарского края увеличилась почти в три раза.

Директор по исследованиям консалтинговой компании Macon Ольга Змиевская заявила, что с ценами на побережье сейчас «полная неразбериха». «У застройщиков разные прайсы на покупку в ипотеку и по 100-процентной оплате. Цены на отдельные пулы квартир завышены искусственно, что искажает реальную картину. К завышению цены ведет и наличие отделки с меблировкой, популярность которой растет вместе с распространением апарт-отелей»,— комментирует она.

По данным компании Macon, в Сочи средняя стоимость приближается к 700 тыс. руб. за 1 кв. м, в Анапе этот показатель составляет около 200 тыс. руб., в Туапсе — 150 тыс. руб., в Тамани — 128 тыс. руб. В небольших городах азовского побережья цена около 110 тыс. руб. за 1 кв. м. Но это средние значения, цены отдельных проектов могут сильно варьироваться в пределах одной зоны, отмечает госпожа Змиевская.

Заранее подумать

Участники рынка по просьбе «G» назвали ключевые факторы, которые стоит учитывать при покупке курортной недвижимости. Они рекомендуют выбирать «проверенного временем и опытом» застройщика. Также нужно изучить локацию и перспективы ее развития, наполнение проекта, какой спектр услуг предполагается. Если у района плохое транспортное сообщение и плохо развита инфраструктура, то даже комфортное высококлассное жилье будет падать в цене.

Недвижимость в курортных городах стоит существенно дороже, чем в других районах, однако если курорт востребован у туристов, то расходы удастся отбить довольно быстро, подчеркивают застройщики. В то же время стоит изучить потенциал роста цен, чтобы в будущем была возможность продать объект более выгодно, если будет такая необходимость.

Стоит заранее продумать, кто будет управлять недвижимостью и обслуживать ее, если объект приобретается в инвестиционных целях. Использование услуг управляющей компании также несет дополнительные расходы, однако это, по сути, становится единственным вариантом, если владелец жилья живет в другом регионе.

По словам застройщиков, у покупателей разные требования к тем объектам, которые они приобретают. В первую очередь инвесторы уделяют внимание качеству строительства, транспортной доступности, инфраструктуре, безопасности, наличию управляющих и обслуживающих организаций, разнообразию досуга и развлечений, экологической устойчивости и экономической стабильности.

«Есть два основных фактора привлекательности инвестиционной модели проекта. Первый — это высокая капитализация — не ниже 30% в период строительства. Второй — среднерыночная арендная ставка за лот. Если говорить о сервисе и инфраструктуре, то инвестор-рантье выбирает те проекты, где есть широкий спектр услуг для отдыхающих и доверительное управление»,— отмечает Антон Морозов («Метрикс Development»).

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Учесть риски

В то же время участники рынка советуют учитывать и определенные риски, которые могут возникнуть при приобретении курортной недвижимости. Изменения в экономической ситуации, спросе на недвижимость, курсах валют и правительственной геополитике могут повлиять на стоимость и ликвидность инвестиции.

На инвестиционном климате и безопасности вложений могут негативно сказаться нестабильность геополитической ситуации и изменения в законодательстве. Кроме того, рост конкуренции на рынке также, как правило, приводит к снижению капитализации. Помимо этого, курортная недвижимость может потребовать дополнительных финансовых затрат на ремонт, обслуживание, улучшение.

«Для смягчения рыночных, геополитических и конкурентных рисков можно применить следующие стратегии: диверсификация портфеля, исследование рынка, страхование, а также планирование рисков. Эти действия помогут повысить успешность инвестиций»,— подчеркивает Паруйр Варданян (ГК «Точно»).

Также застройщики рекомендуют не гнаться за низкой ценой и выбирать застройщика, который возводит объект по ФЗ-214 «О долевом строительстве». При неосторожном выборе объекта он не всегда может быть легко продан, особенно в тех случаях, когда рынок недвижимости нестабилен, перегрет или спрос на недвижимость падает, отмечает Аскер Хакуй (ГК «Инсити»).

«Привлекайте юристов, если сомневаетесь в документах на проект. Внимательно изучайте всю "правоустановку", и особенно земельный вопрос, так как в СМИ огромное количество новостей о незаконных стройках на побережье и их сносе»,— рекомендует коммерческий директор ГК «Таврида Девелопмент» Регина Толоконникова.

Инвестору стоит трезво оценить свои возможности, знания и опыт, если он и собирается самостоятельно управлять объектом. Однако и при выборе управляющей организации стоит убедиться в ее опыте и квалификации, также советуют участники рынка.

Геополитика — не помеха

Геополитические и экономические потрясения, произошедшие за последние несколько лет, мало повлияли на рынок курортной недвижимости, утверждают застройщики, и до последнего приводили лишь к росту спроса.

«Можно смело говорить, что спрос сохраняется при любых условиях, да, есть поправка на сезонность. Но желающих осуществить мечту и приобрести свою квартиру у моря с каждым годом становится все больше»,— отмечает Антон Морозов («Метрикс Development»).

Регина Толоконникова обращает внимание, что мировая геополитическая ситуация усложнила приобретение недвижимости за рубежом, поэтому внимание инвесторов сфокусировалось на объектах на территории России.

«Курорты Крыма, особенно его "золотая" часть, курорты Краснодарского края предоставляют возможность отдыхать, жить, работать круглый год у моря. Учитывая тот факт, что земли под строительство становится все меньше, проекты, которые вышли сегодня,— самые интересные для инвесторов»,— говорит она.

Аскер Хакуй (ГК «Инсити») уверен, что даже при ухудшении макроэкономической ситуации, в том числе из-за возможного введения жестких санкций, покупательский интерес в моменте пойдет вверх, так как ослабление отечественной валюты, которое произойдет в этом случае, вынудит клиентов срочно искать варианты вложения средств.

Он также обращает внимание, что, несмотря на нестабильную геополитическую обстановку, государство продолжает поддерживать строительный рынок, так как он вместе со смежными отраслями дает до 7–8% ВВП и обеспечивает примерно 20–25% трудоспособного населения.

«В развитие внутреннего туризма государство также готово вкладывать колоссальные деньги. Например, в Крыму — это национальные проекты, развитие туристической инфраструктуры и создание целых новых городов в прибрежных зонах. Для поддержки этого нового направления государство идет на уступки: предлагает сниженные ставки по кредитам и снижает налоговую нагрузку. Вводят особые и свободные экономические зоны, такие как в Крыму»,— отмечает он.

Тем не менее застройщики все же советуют с осторожностью подходить к любым бизнес-проектам и учитывать все возможные риски. «Все, что влияет на психику человека,— влияет и на продажи. Сейчас мы адаптировались к новым условиям экономики, поэтому просто живем и продолжаем инвестировать. Но если будет какой-то новый виток, все может кардинально измениться»,— считает Ирина Дробышева (ГК «Победа»).

Александр Орлов

Оперативные новости «Ъ» из регионов Кубань, Адыгея, Крым в Telegram