Метры в обмен на ярды

Метры в обмен на ярды

        По некоторым оценкам, наши соотечественники проживают в каждом десятом особняке Лондона. При этом жилье в британской столице доступно не только олигархам: цены на городскую недвижимость вполне сопоставимы с московскими. Впрочем, присмотрев недорогую квартиру, важно не забыть про некоторые неприятные особенности местного земельного законодательства.
Несмотря на неустойчивую погоду с порывистыми ветрами и густыми туманами в течение всего года, Лондон привлекает россиян не только достопримечательностями, но и престижным жильем. При этом недвижимость в Лондоне вполне доступна нашим соотечественникам. Как отмечает консультант по зарубежной недвижимости компании Kirsanova Realty Светлана Скотникова, "если говорить об усредненной стоимости жилья в Лондоне, то это £5,5 тыс. за кв. м". "Однако, если квартира покупается в таких районах, как Belgravia, Mayfair, Chelsea, эта сумма может достигать и £15 тыс.",— утверждает она. Схожая ситуация на рынке недвижимости Москвы — в центральном районе найти квартиру в новом доме стоимостью меньше £6 тыс. за кв. м уже практически невозможно. А есть еще и эксклюзивные объекты с видом на Кремль, где о квадратных метрах уже не говорят, а полная стоимость квартир может исчисляться миллионами фунтов стерлингов.
       Между тем, как отмечает Светлана Скотникова, понятия элитного жилья в Москве и Лондоне могут сильно отличаться. "Например, элитный дом в Лондоне может быть многоквартирным, со сравнительно невысокими потолками и со скудными видами из окон",— предупреждает она. При этом, как и в Москве, цена за квадратный метр квартиры или дома в Лондоне зависит в первую очередь от его местоположения. "В городе произведена полная дифференциация районов с точки зрения престижности, в результате чего, к примеру, элитный дом никогда не будет построен в трущобах, а жилье экономкласса — в районе с дорогой недвижимостью. А наиболее престижными считаются такие районы, как Kensington Palace Gargens, Iton Square и Notting Hill",— рассказывает консультант департамента элитной недвижимости компании Paul`s Yard Дмитрий Зайцев.
       Правда, в последнее время элитная недвижимость стала появляться в лондонском районе Barnes. Она становится все более популярной среди тех, кто покупает недвижимость не для проживания, а чтобы вложить средства. Благодаря близости к центру Лондона, аэропорту Хитроу, дорога до которого занимает всего 20 минут, многие знаменитости уже переехали в Barnes, например рок-певец Мик Джаггер и теннисист Тим Хенман. "Стоимость элитного дома в этом районе составляет в среднем £6 тыс. за кв. м, что на порядок ниже стоимости жилья в центральных районах, расположенных в 15 минутах от Barnes",— рассказывает Дмитрий Зайцев. А значит, стоимость недвижимости там будет расти достаточно быстрыми темпами.
       Исторически заброшенный район Собачий Остров — Isle of Dogs, где расположен новый бизнес-центр, по мере переселения туда крупных банков также приобретает все большую популярность у инвесторов. "Сейчас практически все штаб-квартиры крупных банков в Англии переехали туда, там идет огромное строительство многоквартирных домов, и спрос на них настолько велик, что, несмотря на эти огромные проекты, все равно стоимость недвижимости там продолжает очень и очень быстро расти",— замечает председатель совета директоров Юниаструмбанка Георгий Писков.
       Однако инвестиционная привлекательность недвижимости в Лондоне зависит не только от качества жилья и района. Иногда восхитительная квартира в старом красивом доме может стоить относительно недорого. Дело в том, что в Лондоне есть два режима владения землей. Есть аренда, так называемый leasehold, и полное владение землей, так называемый freehold. Основная опасность, связанная с leasehold, заключается в том, что в этом случае срок владения конечен. По окончании leasehold у владельца недвижимости нет никаких гарантий проживания на этой территории. И чем ближе конец срока аренды, тем ниже стоимость жилья. Более того, стоимость этого жилья на рынке будет только убывать, и при этом очень быстро.
       "Естественно, жители иногда пытаются договориться с местными властями, иногда это получается на тех или иных условиях, иногда нет. Но в общем-то прав у вас нет",— предостерегает Георгий Писков. Достаточно большое количество объектов в режиме leasehold продается в центральном Лондоне, в районе Westend. Поэтому при выборе жилья нужно очень внимательно относиться к тому, в каком состоянии с точки зрения статуса находится недвижимость. Вторая опасность, которая подстерегает людей, владеющих недвижимостью на условиях leasehold,— это огромные сложности с любыми изменениями в доме или квартире. Подчас бывает невозможно просто установить спутниковую антенну или кондиционер. "Любые изменения в объектах leasehold нужно согласовать с соседями, с управляющей компанией и еще с рядом инстанций, что приводит к ночным кошмарам",— рассказывает господин Писков.
       
Так или иначе, для принятия какого-либо решения относительно покупки недвижимости нужно оценить все возможные варианты, увидев их "живьем". Для этого у компаний, работающих на рынке заграничной недвижимости, существует такая услуга, как ознакомительная поездка. До так называемого "тура за недвижимостью" компания, как правило, предложит заключить контракт, согласно которому клиент оплачивает услуги компании и обязуется внести некую первоначальную сумму в качестве первого взноса за будущую недвижимость. "Перед поездкой определяются запросы клиента, пожелания по территориальному расположению, примерной площади объекта и, конечно, бюджет. Также на этом этапе подписывается контракт. Далее осуществляется поиск подходящего под требования клиента объекта",— рассказывает директор по работе с клиентами компании Property Vision Гульнара Лонг. Ознакомительная поездка осуществляется за счет клиента. Количество дней зависит от количества найденных вариантов.
       Большинство российских компаний, которые предлагают свои услуги по покупке недвижимости в Лондоне, занимается ее поиском при условии, что цена объекта начинается от £500 тыс. Приобретение недвижимости на стадии строительства в Лондоне также возможно, но, по данным Гульнары Лонг, между стоимостью объекта, где уже заложен фундамент и идет строительство, и ценой полностью завершенного объекта нет существенной разницы. "Серьезные различия есть, только если покупка осуществляется на стадии получения проектного решения. Но наша компания не рекомендует своим клиентам совершать такие сделки в связи с тем, что в этом случае неизвестно, сколько будет длиться строительство объекта и какой в итоге будет объект",— предупреждает Гульнара Лонг.
       После принятия решения о покупке конкретного объекта производится оплата депозита. Как правило, он составляет около 10% сделки, в исключительных случаях — 5%. Оплата происходит при подписании договора: сначала деньги поступают на счет юристов покупателя, в момент подписания они переводятся на счет юристов продавца, и тогда сделка считается состоявшейся. Срок завершения сделки указывается в договоре. При оплате остальных 90% объект оформляется на имя покупателя. Будьте внимательны: в случае выхода из сделки покупателя залог не возвращается, в случае выхода продавца — выплачивается штраф, сумма которого прописана в контракте.
       Сделка, как правило, оплачивается по безналичному расчету: наличные деньги к оплате не принимаются, а кредитные карты не подходят в связи со слишком большой суммой сделки. "Обычно деньги переводятся банковским платежом, и они должны прийти из известного и надежного банка. В этом случае дополнительных проверок не требуется: имя банка является гарантией того, что проверка легальности источника дохода уже осуществлена самим банком",— рассказывает Гульнара Лонг.
       Можно воспользоваться ипотечным кредитованием — для иностранных граждан никаких ограничений и специальных тарифов в этой части нет. Но необходимо учитывать, что все банки будут требовать документы, подтверждающие способность клиента оплатить ипотеку. "Если вы работаете в крупной международной компании, то достаточно будет письма на бланке этой компании. Если вы занимаетесь собственным бизнесом, то придется обратиться к одной из английских аудиторских компаний, которая составит исследование о финансовом состоянии, и сделать справку. Это, конечно, тоже стоит денег и в зависимости от конкретной ситуации может обойтись в сумму от £5 тыс. до £50 тыс. Все зависит от размеров бизнеса и его сложности",— рассказывает Георгий Писков.
       Кроме возможных затрат на аудитора у покупателя недвижимости в Лондоне появятся и другие дополнительные расходы. Все платежи, включая задаток и основной платеж за квартиру, все налоги и регистрационные сборы, связанные с покупкой недвижимости, осуществляются сперва на счет юристов покупателя, занимающихся оформлением сделки купли-продажи. Юрист — это обязательный персонаж в истории покупки иностранной недвижимости, и его вознаграждение зависит от сложности ситуации. Если это только что построенный дом, то там все просто — придется заплатить ему лишь пару тысяч фунтов стерлингов. Если это дом с большой историей и ее нужно долго и тщательно исследовать, эта сумма может быть более существенной и составлять десятки тысяч фунтов стерлингов.
       Не будем забывать и о налогах, которые нужно будет уплатить одновременно с покупкой дома или квартиры. При совершении сделки с недвижимостью налогообложению подлежит любой резидент по общему законодательству Англии. Не существует специального налога на нерезидента. Однако есть налог на прирост стоимости объекта, который взимается в случае последующей перепродажи. Правда, он подлежит уплате, только если приобретенная недвижимость не является основным местом проживания в Великобритании.
       Существует и налог, который оплатить нужно будет в любом случае,— это так называемый гербовый сбор. Он уплачивается покупателем и варьируется от 0% при покупке небольших объектов недвижимости стоимостью до £125 тыс. и до 4%, если сумма покупки превышает £500 тыс. "Сейчас он максимально составляет 4%, но все говорят, что он будет повышаться",— предупреждает Георгий Писков. Естественно, как правило, состоятельные иностранцы покупают недвижимость стоимостью выше £500 тыс. Избежать уплаты пошлины можно только в одном случае. "Если недвижимость была до этого приобретена на имя некоторой офшорной компании и вместо покупки недвижимости вы покупаете за пределами Англии акции этой компании. Делать это настоятельно не рекомендую",— говорит Георгий Писков. В отличие от недвижимости, чистоту титула которой можно исследовать внутри страны, окончательно убедиться в том, что с этой офшорной компанией не связаны никакие дополнительные обязательства, почти невозможно. "Поэтому это очень рискованный сценарий",— утверждает он.
       Однако есть ситуации, когда юристы рекомендуют покупать недвижимость не на себя, а на имя только что зарегистрированной офшорной компании. "Это делается для того, чтобы обеспечить безболезненный переход этой недвижимости в собственности своей семьи 'в случае чего'. Это достаточно легитимное явление. Ничего здесь такого криминального нет. Это просто элемент планирования своего наследства",— говорит Георгий Писков. Но при этом все равно придется заплатить налог — на покупку недвижимости. "Покупка недвижимости в Лондоне хотя бы из-за 4% пошлины является стратегическим шагом. То есть купив ее, нельзя через полгода избавиться от недвижимости без потерь. Над этими вещами следует задумываться серьезно и заранее для себя прорабатывать все варианты",— предупреждает он.
       Именно поэтому многие риэлтерские компании предоставляют услуги по управлению недвижимостью. Здесь существуют два подхода. Первый рассчитан на тех клиентов, которые по тем или иным причинам временно не проживают в купленном жилье. Управление таким объектом компенсирует некоторые расходы, связанные с ним. "В этом случае важна не столько доходность, сколько сохранность вашего имущества. О доходности здесь речи идти не может. Это лишь попытка частично компенсировать свои расходы",— указывает Георгий Писков.
       Второй сценарий — это инвестиционный подход. Лондон, как и другие крупные города, достаточно привлекательный рынок для построения своего инвестиционного портфеля из объектов недвижимости. В этом случае следует подойти к этом делу профессионально и уже на этапе выбора и приобретения недвижимости исходить из того, насколько она будет сдаваемой. "При грамотном подходе можно получать от 4 до 8% годовых. Это, конечно, не очень много, но в общем-то неплохо для Англии",— уверен Георгий Писков.
ЕВГЕНИЯ ДМИТРИЕВА
       
Некоторые крупные британские банки заинтересованы в более активном сотрудничестве с российскими клиентами. Тем не менее без официального подтверждения дохода получить ипотеку в Лондоне невозможно. Если подтвердить свой доход все-таки удается, то можно обратиться, в частности, в HSBC Private Bank, который специализируется на предоставлении ипотеки нерезидентам. Другой игрок на этом рынке — швейцарский банк UBS, его отделение в Лондоне также специализируется на предоставлении международной ипотеки. Есть компания "Хевелс" — очень крупный риэлтер, у которого создан специальный департамент, предоставляющий ипотеку и российским гражданам.
       Сроки, ставки, а также все остальные условия ипотеки всегда определяются индивидуально и зависят от приобретаемого объекта и от личных обстоятельств клиента. Обычно же для оформления ипотеки необходим российский паспорт с пропиской, заграничный паспорт, справки и документы, подтверждающие информацию о доходах и активах. Так, например, на сегодняшний день можно купить по ипотеке квартиру в районе Kensington около знаменитого Royal Albert Hall. Это квартира площадью 280 кв. м с тремя спальнями стоит £3 млн. Банк может предоставить кредит в размере 70% стоимости квартиры на срок от 5 до 20 лет. Для покупки этого объекта нужно внести £90 тыс. в качестве первого взноса, а административная плата за организацию кредита составит примерно 1% суммы кредита. Процент по кредиту — от 0,75% до 1,5% плюс к процентной ставке межбанковского финансирования, устанавливаемого Центральным банком Великобритании, которая на январь 2006 года составляла 4,5%. Таким образом, ипотечный кредит обойдется в 5,25-6,0% годовых.