Как стало известно „Ъ“, компания «РГС-Недвижимость» намерена в 2007 году начать в Самарской области строительство комплекса, состоящего из гостиницы, бизнес-центра класса «В+» и ритейлового центра под брэндом Clover House. Оценки участников рынка в отношении этого проекта расходятся. Одни считают, что при грамотном маркетинговом подходе и выборе удачного места под строительство проект может быть достаточно успешен. Другие, говорят о том, что идея совмещения в одном комплексе гостиницы, ТЦ и офисного центра крайне неудачна из-за различных целевых аудиторий и вряд ли будет иметь успех.
«РГС-Недвижимость» объявила о своей региональной политике еще в начале года. Согласно стратегическим планам, компания до 2008 года намерена построить порядка 1 млн кв. м. площадей в 25 городах России. В компании отказались озвучить сумму планируемых инвестиций. По мнению аналитиков, средняя стоимость строительства 1 кв. м торговых и офисных площадей может составить около $1 тыс., гостиницы – чуть дороже – $1,2 тыс – 1,5 тыс.
Мнения участников рынка по поводу этого проекта разделились. По мнению директора департамента офисной недвижимости ГК «Бекар» Андрея Чижова, сейчас в Самаре рынок торговых площадей развит гораздо лучшем, чем офисных. «С торговой компанией нужно быть осторожным, поскольку 15-20 тыс. кв. м- это пограничный размер, который может претендовать на уровень городского комплекса. И главный вопрос будет в его грамотном позиционировании. С моей точки зрения - выбор класса «В+» - это правильное решение. В Самаре его можно будет позиционировать как «А», поскольку центров такого класса еще нет, но опять же все зависит от маркетинговой политики», - пояснил господин Чижов. Он также отметил, что, несмотря на то что сегмент бизнес- центров в Самаре пока недостаточно развит, при их строительстве наиболее важным является выбор места. Наиболее удачны, с точки зрения Игоря Чижова, две деловые зоны: одна прилегает к историческому центру – Железнодорожный район, вторая находится в так называемом деловом центре – квадрат улиц Советской Армии, Московского шоссе и пр. Карла Маркса. «Если офисный центр разместить в одной из них, то можно рассчитывать, на то, что он довольно быстро заполнится арендаторами. В противном случае спрос на него будет не столь высок». Как отметил господин Чижов, и выбор категории гостиницы «3-4 звезды - правильный выбор, поскольку под пять в Самаре будет сложно найти целевую аудиторию». Однако существует и другая точка зрения.
По словам главного аналитика УК «Молл Менеджмент» (сеть моллов «Парк Хаус») Дмитрия Баранова, выбор целевого уровня «звездности» гостиницы «не совсем понятен: в сегодняшних условиях звезд должно быть максимальное количество, поскольку люди хотят жить в достойных условиях». Господин Баранов также счел неудачным выбор классности для офисного центра. «В последнее время качественные требования растут очень быстро, и если сейчас офисы уровня «В+» лучшие, что можно найти на рынке, то в 2007 году люди будут тяготеть уже к классу «А», и владельцы не получат максимальной арендной ставки, которую дает самая респектабельная аудитория», - пояснил он. Кроме того, по мнению господина Баранова, совмещение всех трех составляющих (гостиница, ТЦ и офисный центр. - „Ъ“) в многофункциональном смешанном комплексе – «не совсем удачное решение». «Те люди, которые идут на работу в бизнес-центр, имеют определенный «рабочий настрой», а тут они попадают в сутолоку торгового центра. У людей появляется соблазн постоянно торчать в ТЦ, что невыгодно для работодателя. Сочетание работы в офисе с постоянной близостью к праздной массе покупателей в ТЦ не очень удобно. Кроме того, при совмещении с торговым центром и для офисов, и для гостиницы чрезвычайно остро встает проблема обеспечения безопасности», - заявил Дмитрий Баранов. Он пояснил, что сама концепция торгового комплекса подразумевает наличие «толпы», однако офисам это не нужно, гостинице - тем более. «Я не встречал таких примеров на западе, если не считать гостиниц, обслуживающих крупнейшие мировые торговые центры вроде West Edmonton в Канаде или Bluewater в Британии, куда люди приезжают именно ради «покупательского туризма» и «shoppertainment’а». Создание на некой площадке комплекса равнозначных объектов различной функциональности свидетельствует об отсутствии четкой концепции и ясности в понимании местного рынка. Не факт, что такой опыт будет удачным. В Самаре уже были подобные попытки такого «комбинирования» (например, ТЦ «Биг-Бен», где размещались и торговые площади, и офисы компаний. - „Ъ“), но удачных примеров у нас пока нет», - считает господин Баранов.
ОЛЬГА ГОРДЕЕВА