Укрупнение стройки
Девелопмент
Петербургский рынок, на протяжении более двух десятков лет остававшийся во власти локальных игроков, последние пять лет активно осваивается федеральными девелоперами. Развитие строительного рынка в городе следует общероссийским тенденциям. Как прогнозируют эксперты, в ближайшие годы доля крупных игроков на рынке жилья будет нарастать.
Итогом всех политических и экономических событий в период с 2019 по 2024 год в РФ стал рост цен на первичном рынке жилой недвижимости в 2,6 раза
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Итогом всех политических и экономических событий в период с 2019 по 2024 год в РФ стал рост цен на первичном рынке жилой недвижимости в 2,6 раза
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Эксперты говорят, что тенденцией последних лет стала экспансия крупных московских девелоперов на региональные рынки, в том числе на рынок жилья Санкт-Петербургской агломерации. Например, в 2023 году на рынок Северной столицы сразу с двумя проектами — во Всеволожском и в Ломоносовском районах Ленинградской области — вышел девелопер «А101». А такие компании, как «Самолет», ПИК, ФСК, увеличили свое присутствие в регионе за счет вывода на рынок новых проектов и очередей в уже реализуемых жилых комплексах, а также сделок по приобретению земельных наделов.
«Появление новых крупных игроков в Санкт-Петербургской агломерации можно оценивать как положительный тренд: увеличение конкуренции и внедрение опыта, наработанного в других регионах, выступают катализатором для качественного развития рынка жилья региона»,— полагает Ольга Широкова, партнер NF Group.
Игорь Бадиков, директор по продажам девелопера AAG, считает, что в ближайшие два-три года тройка крупнейших петербургских компаний сохранит за собой лидерство по объемам ввода жилья, а дальше все будет зависеть от стратегии развития московских коллег: с какой скоростью они будут пополнять земельный банк, как долго будут согласовывать проекты и получать документацию. «Думаю, что вышеперечисленные компании существенно нарастят свои показатели в ближайшие годы»,— считает эксперт.
«Если же говорить об иногородних игроках, то тенденция очевидна: еще пять лет назад в Петербурге мы не видели никого. Сегодня в Северной столице работают компании из Сибири, Урала, Краснодарского края, Татарстана и других регионов. К 2029 году мы увидим еще большее разнообразие региональных брендов. Полтора года назад доля иногородних застройщиков в Петербурге составляла 16%, увеличившись за три года на 3%. Однако это связано не только с выходом новых участников, но и с общим сокращением и уходом с рынка части небольших девелоперских компаний»,— рассуждает господин Бадиков.
Глобализация рынка
Наталия Коротаевская, коммерческий директор группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и Ленобласти, говорит: «Главное изменение — глобализация рынка: от местных локальных строительных компаний, работающих на рынке одного-двух регионов,— к большим федеральным девелоперам, работающим уже в пяти-десяти регионах. И это пойдет на пользу рынку, так как за счет такого взаимопроникновения компании набираются опыта и обмениваются им, улучшают качество своих проектов, выводят их на новый уровень». Каждый рынок имеет свои особенности, свои плюсы и минусы, которые можно преодолеть за счет изменения мышления, качества работы. «За последние десять лет мы прошли большой путь, сначала выйдя на рынок Петербурга, Ленинградской области, а потом и Москвы. Сейчас в планах освоение новых регионов. Уже начали проекты в Ивановской и Нижегородской областях. Именно становясь более сильным игроком, можно выдержать конкуренцию на современном рынке»,— подчеркивает госпожа Коротаевская.
Крупных компаний станет больше, прогнозирует она. Для этого есть несколько причин. Сейчас государство заинтересовано в реализации проектов комплексного развития территорий, когда не просто строятся жилые дома, а создаются кварталы и районы комфортной жизни с социальной инфраструктурой, рабочими местами, другим качеством среды. «Такие проекты могут реализовывать только большие компании с опытом подобных проектов, финансовыми и организационными возможностями»,— уверена госпожа Коротаевская.
Александр Кравцов, управляющий партнер ГК Fizika Development, считает, что в последние годы очевиден тренд на укрупнение рынка. «Небольшие компании все чаще уходят с рынка, освобождая свою долю гигантам. И дело не только в огромной конкуренции, но и в административных барьерах. Согласование градостроительной документации, прохождение градкомиссий могут затягиваться на годы — ни один средний бизнес не может себе позволить так долго ждать. Небольшие компании из регионов редко закрепляются в Петербурге по этой же причине. В то время как крупные игроки могут позволить себе отложить часть проектов "вдолгую" и не испытывать никаких затруднений»,— рассуждает господин Кравцов.
Эвелина Ишметова, директор по консалтингу и развитию Key Capital, говорит, что за четыре года число девелоперов в Петербурге упало на 20%, со 146 до 117 (–29), общая возводимая ими площадь сократилась на 44%, с 11 998 до 6666 тыс. кв. м (–5314 тыс. кв. м). «Если смотреть на статистику, то в январе 2020 года доля иногородних застройщиков на рынке Санкт-Петербурга составляла 10,8%, а в январе 2024 года — 15,3%. Однако пока рано говорить о тренде увеличения доли иногородних застройщиков. Последние четыре года эта доля находилась в диапазоне от 10 до 13%. Вполне вероятно, что значение нынешнего года — "статистический выброс". Однако в перспективе ближайших пяти лет, как мы считаем, ожидается определенный рост иногородних компаний. Во-первых, в стране существует тренд, что застройщики пытаются выйти на новые для себя рынки для диверсификации своей деятельности. Несмотря на предполагаемое снижение объемов строящегося жилья, Санкт-Петербург — второй по значимости город страны и находится на четвертом месте по объемам строящегося жилья, уступая лишь Москве, Московской области и Краснодарскому краю. В абсолютных значениях объем строительства все равно будет оставаться на высоком уровне, и всегда будет "окно" для нового игрока. Во-вторых, существует закономерность, что чем выше классность объектов у застройщика, тем меньше он их строит. Следовательно, в связи с ожидаемым повышением среднего класса объектов, можно предположить, что многие девелоперы с опытом строительства жилья бизнес-класса попробуют свои силы, а многие из них базируются вне Санкт-Петербурга»,— делится госпожа Ишметова.
Виталий Коробов, генеральный директор Element Development, полагает, что пока доля иногородних застройщиков в Петербурге относительно невелика: «В целом региональные компании чаще едут осваивать рынок Москвы. Бездонный "котел" покупательского спроса, высокая маржинальность проектов, стабильный поток рабочих кадров из регионов — эти и другие факторы всегда привлекали, привлекают и будут привлекать новые компании на московский рынок девелопмента. К слову, сейчас мы наблюдаем на рынке девелопмента в целом по России обратный процесс: "федерализацию" застройщиков, при котором все больше строительных компаний из Москвы и Санкт-Петербурга выходят в регионы, нередко сразу в несколько».
Пятилетка потрясений
За последние пять лет отрасль строительства жилья претерпела ряд знаковых изменений, а также столкнулась с масштабными вызовами. Определяющими для отрасли вехами стали 2019 год, когда отрасль перешла на эскроу-счета, 2020–2021 годы, когда в стране и мире была объявлена пандемия, и 2022 год, когда началась СВО, а российская экономика испытала санкционное давление со стороны западных стран, скачки курса национальной валюты, уход или остановку импорта ряда производителей строительных материалов, техники, оборудования, резкий рост ключевой ставки.
Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы, говорит: «Надо отметить, что девелоперские проекты реализуются в достаточно длительном периоде (в среднем около трех лет). Поэтому девелопмент не может моментально реагировать на масштабные и средние вызовы, что в результате стабилизирует количество и объемы проектов».
Илья Витковский, вице-президент по продажам и маркетингу компании Dogma, рассуждает: «Главным событием последних лет можно считать переход девелоперов от долевого строительства к проектному финансированию с использованием эскроу-счетов. В 2019 году это явление породило сразу ряд тенденций. Бурный рост числа обманутых дольщиков прекратился, слабые строительные компании вымыло с рынка. Однако с уходом мелких игроков значительно сократился объем строительства, что привело к уменьшению предложения на рынке на 20% в 2021 году. Кроме того, после введения эскроу-счетов цены на новостройки выросли на 10–15%, поскольку застройщики стали брать деньги не у дольщиков, а у банка в кредит под процент. Как следствие, увеличилось и влияние банков на отрасль. Теперь застройщик защищает будущий объект перед банком, и если тот посчитает проект низкомаржинальным, то может отказать в финансировании. Сокращение игроков на рынке и трудности с получением проектного финансирования привели к концентрации основных объемов строительства в руках трех-пяти крупных девелоперов в каждом регионе».
Следующее событие, изменившее рынок, по словам эксперта,— COVID-19. Неуверенность потребителей в завтрашнем дне существенно сократила объемы сделок на рынке недвижимости по всей стране. Для поддержки отрасли с мая 2020 года была запущена льготная ипотека под 6,5%. Введенный механизм подстегнул спрос на рынке — и продажи пошли вверх. «С приходом новых ипотечных программ (льготная, семейная, дальневосточная, IT-ипотека) рынок недвижимости разогревался, доля сделок с ипотекой увеличилась в некоторых регионах до 90–95%»,— говорит он.
Третье крупное событие, которое повлияло на развитие рынка недвижимости в России,— это введение санкций против РФ после событий в феврале 2022 года. «С февраля по май 2022 года резко упал спрос на жилье, строительство новых домов приостановилось. По данным Единого реестра застройщиков, на май 2022 года число сделок по продаже квартир в новостройках уменьшилось в три раза. Но уже к концу года спрос на новостройки увеличился, выросли темпы строительства и количество выдаваемых ипотечных кредитов. Однако ужесточилась денежно-кредитная политика государства. Из-за санкций в отношении России и, в том числе отечественных банков, ЦБ повысил ключевую ставку. Это оказало влияние не только на сегмент ипотечного кредитования, но и на ставки по проектному финансированию. Рост цен на первичную недвижимость вызвал большой разрыв стоимости между новостройками и вторичкой до 55% в 2024 году, по данным Росстата»,— рассказывает господин Витковский.
Итогом всех политических и экономических событий в период с 2019 по 2024 год стал, по его словам, рост цен на первичном рынке недвижимости в 2,6 раза. Если на конец 2019 года средняя стоимость квадратного метра, по данным Росстата, была 64 059 рублей, то на конец первого квартала 2024 года она составила 167 580 рублей.
Куда движется рынок
«Вопреки радикальным предсказаниям некоторых экспертов обрушения рынка мы считаем, что он продолжит развиваться, но не такими высокими темпами, как раньше. Безусловно будут появляться новые программы. Закрытие одних программ простимулирует создание и выход на рынок новых продуктов, которые также станут новыми драйверами. Банки продолжат выпускать новые продукты для потребителей, а застройщики, в свою очередь, будут стимулировать спрос новыми акционными предложениями»,— считает господин Витковский.
Эксперты указывают, что на рынке останутся адресные льготные ипотечные программы, такие как семейная, IT-ипотека, дальневосточная и арктическая программы. А также недавно утвержденные правительством льготные программы ипотеки в новых регионах (в ЛНР, ДНР, Херсонской и Запорожской областях) под 2%. Не исключено, что появятся и новые адресные программы.
«Рост цен на жилье замедлится как на первичном, так и на вторичном рынке. Разница в стоимости квадратного метра в новостройках и на вторичке будет сокращаться. Сейчас она более 50%»,— указывает господин Витковский.
«Все чаще в ближайшие годы будем видеть межрегиональную экспансию застройщиков. Лидеры рынка из Московского региона начали активно заходить со своими проектами в другие регионы нашей страны, где почувствовали потенциал роста рынка (Дальний Восток, например), а региональные девелоперы, напротив, ищут возможность реализоваться на высокомаржинальном рынке Москвы. Данный тренд сохранится еще несколько лет»,— полагает эксперт.
Он напоминает, что, помимо вышеперечисленных региональных компаний, за последние пять лет на петербургский рынок вышли такие иногородние игроки, как «Страна Девелопмент», ИК «Союз», «Унистрой», «А101», «Расцветай». Планируют проекты Level Group и Dogma.
«Сегодня на петербургском рынке работает десять иногородних игроков (для сравнения, в 2019 году таких компаний было семь). Однако стоит отметить, что эта десятка девелоперов удерживает большую долю строящегося жилья. Считаем, что намеченная тенденция по выходу новых игроков на рынок будет развиваться дальше, так как Санкт-Петербург с его историческим наследием, культурными достопримечательностями всегда был привлекательным для жизни и работы. Однако доля иногородних застройщиков в общих объемах строительства будет увеличиваться — главным образом за счет крупных застройщиков, для этого у них больше ресурсов и возможностей»,— говорит господин Витковский.
Ольга Зыблая, директор по продажам и маркетингу клубных домов Turandot Residences & Artisan, считает, что мелкие игроки с рынка все же не уйдут: «За последние пару лет ситуация на рынке недвижимости складывается таким образом, что высокую активность проявляют не только крупные девелоперы, но и множество небольших компаний, которые легче адаптируются к любой турбулентности, а также быстро принимают и реализовывают решения. И потому на столичные рынки входит много региональных игроков».
По ее словам, сейчас во многих регионах России идет тренд на развитие малых городов и агломераций, касающийся качественного преобразования территорий вокруг крупных центров. «Отсюда преобладающим будет малоэтажное и индивидуальное жилищное строительство. Популярности формату ИЖС добавило внедрение ипотеки и активный интерес к сегменту со стороны крупных девелоперов. Следующим шагом, основа для которого, конечно, закладывается уже сейчас, будет создание новых малых городов в уникальных с экологической точки зрения локациях, с чистым воздухом, плодородными землями и живописной природой. Речь идет прежде всего о премиальных поселках, но с развитой инфраструктурой городского типа»,— заключает эксперт.
