Средняя цена — $3000 за метр

рынок Москвы

В апреле цены на московскую недвижимость перешагнули знаковую планку: средняя рыночная стоимость жилья в столице теперь превышает $3000 за квадратный метр. Возможно, новый ценовой уровень начал отрезвлять рынок: спрос на первичную недвижимость уже снижается, а предложение вторичного жилья растет, что можно воспринять как признак грядущей стабилизации цен. Тем не менее за апрель цены на новостройки в столице поднялись в среднем на 8%, а на вторичное жилье — на 9%.

Первичный рынок

В апреле рост стоимости жилья на первичном рынке достиг максимума, превысив даже высокие мартовские показатели. В жилом комплексе "Лазурный блюз-2" компании "Сити-XXI век" цены выросли на $300-350, или на 12-15%, а отдельные квартиры в жилом комплексе "Янтарный город" подорожали более чем на 20%. По утверждению Вячеслава Тимербулатова, вице-президента ГК "Конти", в прошлом месяце многие компании в очередной раз внепланово повысили цены на свои объекты. Он полагает, что рост стоимости жилья подстегнуло падение курса доллара: по логике частного инвестора, защитить свои сбережения сейчас можно, лишь вложив их в недвижимость.

Вместе с тем, по данным Юлии Гераськиной, директора отделения управления новостроек компании "МИЭЛЬ-недвижимость", продажи новостроек несколько упали по сравнению с предыдущим месяцем. Так, если в марте было заключено 410 сделок по новостройкам, то в апреле этот показатель составил 360 сделок, хотя количество звонков, наоборот, увеличилось. Возможно, это связано с нежеланием клиентов заниматься такими серьезными покупками накануне майских праздников, возможно — с тем, что потенциальные клиенты задумались, стоит ли приобретать жилье во время такого бурного роста цен.

В целом участники рынка говорят, что хотя дефицит предложения сохранится на рынке еще как минимум год-полтора, неоправданно высокий рост цен на жилье должен прекратиться в ближайшие два-три месяца, после чего произойдет стагнация. Даромир Обуханич, генеральный директор Первой ипотечной компании (ПИК), предполагает, что к лету рост цен на недвижимость в Москве хоть и сохранится, но в более или менее разумных пределах. А вот осенью он ожидает нового всплеска цен: до конца года удорожание жилья составит еще не менее 15-20%.

Наибольшего прироста цен, по мнению Нины Кузнецовой, генерального директора компании МИАН, можно ожидать в тех районах, которые сейчас относятся к разряду недооцененных (например, юго-восток). Кроме того, по мнению госпожи Кузнецовой, поднимутся в цене районы, где сейчас заканчиваются работы по реорганизации транспортных развязок.

Новых предложений в столице по-прежнему немного. Компания ПИК представила жилой микрорайон "Заповедный уголок" недалеко от станций метро "Свиблово", "Бабушкинская" и "Отрадное". Сдача проекта состоится предположительно в четвертом квартале 2007 года. Цены на квартиры пока не объявлены.

Компания СУ-155 представила новый проект по адресу Нагатино-Садовники, мкр. 2, к. 35. Это четырехсекционный дом переменной этажности, расположенный практически на берегу реки, с большим выбором квартир и ценами от $2800 за 1 кв. м. Предполагается, что по этому объекту госкомиссия начнет работу в третьем квартале 2007 года, пока же строительство находится на начальной стадии.

Элитное строительство

Новостройки элитного сегмента, как обычно, по темпам роста цен отстают от более доступного жилья. По данным Жанны Опихайленко, эксперта компании "Усадьба", в апреле рост стоимости элитного жилья составил 3-4%.

Эксперт отмечает, что одной из наиболее ярких последних тенденций рынка является стремление покупателей приобретать жилье на максимально ранних стадиях строительства, хотя еще недавно клиенты элитного сегмента с большей осторожностью относились к приобретению жилья на этапе котлована. Видимо, бурная динамика цен не оставляет сомнений в инвестиционной целесообразности вложений в строящуюся недвижимость.

Другую тенденцию отметила директор департамента элитной недвижимости Vesco Luxury Татьяна Вакуленко. По ее словам, в связи с "вымыванием" из баз данных квартир в центральной части города и резким подорожанием жилья в классических клубных домах покупательские настроение переориентировались на объекты в Западном и Юго-Западном округах. Подобная тенденция спровоцировала значительный рост темпов стоимости жилья класса "элит" и "премиум" в зеленых зонах на западе Москвы, причем как на первичном, так и на вторичном рынках. По данным директора департамента, в ЗАО и ЮЗАО темпы роста цен на квартиры класса "де люкс" достигали 25%. По мнению Татьяны Вакуленко, учитывая, что объемы предложения в историческом центре вряд ли значительно вырастут до 2008 года, когда запланирован выход на рынок первой очереди объектов "Золотого острова", рост спроса на объекты ЗАО и ЮЗАО сохранится.

Среди новинок сектора элитной недвижимости стоит отметить жилой "Дворцовый комплекс" площадью около 40 тыс. кв. м., который разместится в квадрате, ограниченном Коробейниковым и Турчаниновым переулками, а также Пречистенской набережной. По оценкам экспертов компании "Усадьба", цена жилья в "Дворцовом комплексе" будет начинаться от $7 тыс. за 1 кв. м.

Для желающих приобрести действительно эксклюзивную недвижимость на рынке появится клубный дом на восемь квартир по адресу Пожарский переулок, 13. Этот проект предусматривает капитальную реконструкцию старого здания. На данный момент девелопер завершил расселение жильцов и приступает к строительно-реставрационным работам. Проект находится на очень ранней стадии реализации, поэтому цены на квартиры еще не определены, но это будет никак не меньше $10-15 тыс. за 1 кв. м.

Вторичное жилье

В апреле 2006 года, по данным Алексея Шленова, директора департамента вторичной недвижимости компании "МИЭЛЬ-недвижимость", средняя удельная цена предложения выросла на 9%, что немного ниже мартовских показателей. По данным Андрея Бекетова, независимого аналитика рынка недвижимости, рост цен на квартиры в панельных домах составил 10,4%, в кирпичных — 8,1%. Причинами подорожания недвижимости по-прежнему является дефицит предложения при высоком платежеспособном спросе.

Как полагает Алексей Шленов, стремительный ценовой скачок привел к тому, что денег у основной массы потенциальных покупателей квартир стало хватать только на не самые лучшие варианты. Дополнительным подтверждением этого служит соотношение цены квадратного метра в квартирах с разным числом комнат. На данный момент стоимость квадратного метра в однокомнатной квартире экономкласса превышает стоимость того же метра в трехкомнатной или двухкомнатной.

По словам эксперта, высокие темпы роста стоимости жилья значительно затрудняют оформление ипотечных сделок. Банки готовы работать, рассматривать новые адреса, но большинству продавцов продвижение ипотеки неинтересно: для ипотечной сделки квартиру необходимо зарезервировать на срок от двух до четырех недель — время, необходимое для рассмотрения заявки заемщика, адреса и фактического перевода денег. Продавцам невыгодно ждать: за этот срок стоимость квартиры может сильно измениться. Поэтому сложившийся дефицит предложения на вторичном рынке недвижимости существенно тормозит развитие ипотеки.