Жилье с обременением

Стремление приобрести с дисконтом ликвидное жилье стимулирует потребителей искать новые инструменты для заключения сделок, одним из которых стала покупка недвижимости на аукционе. "Ъ-Дом" выяснил, чем рискуют и сколько могут выиграть участники городских, банкротных и залоговых торгов.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Выбор интересных квартир на классифайдах или в риэлторских агентствах, их последующий осмотр и заключение сделки — востребованный, но не единственный сценарий покупки квартиры на вторичном рынке. Менее очевидный вариант — приобретение жилья на городских, банкротных или залоговых торгах. Этот способ, по словам партнера Est-a-Tet Владимира Моребиса, ранее интересовал преимущественно инвесторов, но сейчас нередко привлекает и простых покупателей, рассчитывающих подыскать интересный вариант для проживания.

Управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов и вовсе считает, что для собственных нужд на торгах в Москве уже приобретается половина квартир. «На аукционах, как правило, реализуются ликвидные объекты в интересных локациях и при этом по выгодной цене»,— говорит он.

Имущественный банк

Мэрия Москвы только за первый квартал 2024 года через эту процедуру реализовала 340 квартир, сообщали ранее в городском департаменте экономической политики и развития. А сейчас в реализации находится более 600 объектов, из которых 15 находятся в центральной части города, следует из информации на инвестпортале города.

Управляющий партнер бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Вячеслав Ушкалов поясняет, что недвижимость, выставляемая на продажу региональными властями,— это, как правило, выморочное имущество, признанное бесхозным, конфискованное или реквизированное. Также в казне оказывается доля властей в инвестконтрактах с застройщиками. Партнер практики «Недвижимость и строительство» юрфирмы «Меллинг, Войтишкин и партнеры» Максим Кузнеченков говорит, что к властям недвижимость может также переходить по договорам ренты или пожизненного содержания. Господин Моребис считает, что город может также продавать жилье, которое ранее было ведомственным. На банкротные торги попадает имущество физлиц и организаций, проходящих через процедуру признания несостоятельности, а залоговые объекты продают в основном банки.

Очевидно выгодной для покупателей жилья с торгов считается цена вопроса. Так, на инвестпортале Москвы сейчас реализуется четырехкомнатная квартира у станции метро «Комсомольская» стартовой стоимостью 15,9 млн руб., или 193,2 тыс. руб. за 1 кв. м. Средняя ставка по городу при этом, по оценке «ЦИАН.Аналитики», достигает 336,7 тыс. руб. за 1 кв. м, то есть на 74,3% выше. Такие скидки, впрочем, скорее исключение. Руслан Сырцов считает, что при таких торгах дисконт чаще достигает 15–20% от рыночной стоимости, но многое зависит от количества претендентов на лот. Управляющий партнер девелоперской компании Stenoy Илья Фролов знает о случаях, когда дисконт достигал 30%.

В случае же, если предложение окажется ликвидным, его стоимость в процессе торгов, по оценкам «НДВ Супермаркет Недвижимости», может вырасти на 20% от стартового значения. Хотя стоимость, по мнению аналитиков, в большинстве случаев все же будет оставаться ниже рыночной. В качестве примера консультанты приводят продававшуюся весной двушку на Бутырской улице: ее стартовая цена составляла 6,4 млн руб., но была куплена за 7,7 млн руб., в то время как рыночная стоимость аналогичной недвижимости в этом районе в среднем составляет 15,9 млн руб. Хотя Владимир Моребис считает, что в интересных локациях, например в Хамовниках, сумма сделок, заключенных в ходе торгов, фактически соответствует рыночной.

Однако низкая цена объектов предполагает наличие в них минусов. Самые очевидные — расположение на первом этаже и отсутствие ремонта. Директор по продажам агентства премиальной недвижимости Point Estate Роман Амелин называет сделки сложными для неопытных инвесторов, предупреждая, что часто речь идет о покупке кота в мешке.

Неочевидные риски

Состояние жилья при приобретении недвижимости с торгов действительно не всегда удается объективно оценить. Партнер Novator Legal Group Александр Катков называет предпродажный осмотр теоретически возможным, но на практике встречаются сложности. Например, у конкурсного управляющего может не быть ключей от квартиры должника, из-за сжатых сроков процедуры заставить его получить доступ и организовать показ будет непросто, говорит он. Еще одной потенциальной проблемой, по мнению юриста, может стать неузаконенная перепланировка жилья.

В «НДВ Супермаркет Недвижимости» обращают внимание, что потенциальному покупателю жилья с торгов могут достаться неоплаченные счета за жилищно-коммунальные услуги от предыдущего владельца, зарегистрированные в ней посторонние люди или даже реальные жильцы. Иногда бывшие собственники отказываются выезжать, считая продажу объекта на торгах несправедливой, отмечают в компании. Хотя присутствие в квартире таких людей можно признать незаконным.

Руководитель департамента продаж РАД Григорий Начинкин считает, что риски проживания в квартире бывших собственников возникают чаще всего при приобретении залоговых квартир. Именно поэтому такие лоты привлекают в основном профессиональных инвесторов, специализирующихся на решении проблемных ситуаций, связанных с узакониванием перепланировок, выпиской жильцов, в частности несовершеннолетних, выселением проживающих. За счет этого им удается получить добавленную стоимость и впоследствии продать жилье на свободном рынке дороже, говорит господин Начинкин.

Сложности могут возникнуть и при желании закрыть сделку с привлечением ипотеки. Господин Ушкалов говорит, что в целом привлечение займов для проведения сделок по покупке жилья с торгов практикуется. Если продавцом имущества выступает тот же банк, то процедура проходит легко. Во всех остальных случаях, по мнению юриста, перспективы зависят от ликвидности объекта, наличия у него проблемной истории, сроков, которыми располагает финансовая организация для проверки объекта. Максим Кузнеченков говорит, что банки не очень часто соглашаются кредитовать такие сделки.

Неучтенные права

Юридических рисков на практике действительно остается немало. Вячеслав Ушкалов предупреждает, что любые торги могут быть оспорены. Например, если речь идет о продаже имущества банкрота, это могут быть кредиторы, которых не устроила цена или процедура реализации. Если продано городское имущество, претензии могут возникнуть у прокуратуры. Основанием для оспаривания может стать, например, нарушение порядка публикации извещения или нарушение чьего-либо права на участие в торгах, рассуждает юрист.

Партнер юрфирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Антон Помазан добавляет, что много споров возникает в ситуациях, когда с банкротных торгов продается единственное жилье, признанное роскошным, вместо которого было куплено замещающее. Также жилье могут арестовать, если в рамках предварительного расследования выяснится, что должник купил его на доходы от преступной деятельности, говорит эксперт. Максим Кузнеченков добавляет, что всегда могут обнаружиться и новые соискатели прав на квартиру, например несовершеннолетние члены семьи собственника. Такие риски существуют и при покупке имущества, на которое ранее не появились наследники.

В случае оспаривания процедуры или отказа в регистрации покупатель не сможет моментально вернуть свои деньги и может быть вынужден участвовать в судах, которые затянутся более чем на год, говорит Александр Катков. В торгах органов власти, по его мнению, рисков меньше, но и здесь полностью исключать возможность ошибки нельзя.

Александра Мерцалова