Власти в этом году выгодно торгуют недвижимостью. Исторические здания идут с молотка по ценам в 5-6 раз выше стартовых. Чем это обусловлено — занижением стоимости объектов на старте или повышенным интересом инвесторов к топовым объектам, выяснял ПАВЕЛ НИКИФОРОВ и АННА ПУШКАРСКАЯ.
Но нужно ли было продавать "Пассаж" и Банковский дом, или стоило подождать и продать дороже? По мнению опрошенных Ъ девелоперов, момент выбран удачно — решение властей продавать не рентабельно используемую недвижимость удачно совпало с желанием рынка ее получить "Еще в начале 1990-х в городском КУГИ шли споры, что делать с недвижимостью, которую город должен был содержать в надлежащем состоянии. И все приходили к единому мнению, что собственность надо продавать. Иначе от нее ничего не останется", — вспоминает директор департамента девелопмента "Ай-Би-Групп" Марина Шапина (с 1992 года сотрудник КУГИ; последнее место работы в городской администрации — начальник ГУИОН).
Основная причина, по которой власти по определению не могут быть эффективным собственником, считает госпожа Шапина, заключается в том, что над чиновником довлеет большое количество нормативных актов, каждое свое действие он должен согласовывать с большим количеством инстанций. "Это не вина чиновников, это их беда. У частного хозяина больше времени и возможностей для того, чтобы заниматься сложными объектами. Сейчас рынок недвижимости на подъеме, в городе растет спрос на топовые объекты. Так почему бы городским властям не воспользоваться ситуацией. Последние их действия показывают, что они пользуются, и причем удачно", — уверена Марина Шапина. С ней согласен Дмитрий Золин, директор по развитию London Consulting & Management Company. "Объекты с хорошим местоположением в центре могли бы приносить городу стабильные длительные доходы, однако практика показывает, что город не умеет управлять недвижимостью и устанавливать рыночные арендные ставки. Недвижимостью необходимо управлять пообъектно, и учитывая общий объем недвижимости в собственности города, трудно представить численность чиновной структуры, которая могла бы это делать эффективно", — считает он. При этом цены продажи, по мнению девелоперов, отнюдь не занижены — большинство продававшихся объектов нуждалось в глубокой реконструкции, хотя, оговариваются эксперты, привлечение городом к предпродажной подготовке и организации аукциона профессионального консультанта по коммерческой недвижимости могло бы увеличить цену сделок на 25-30%.Выручка города от сдачи в аренду и продажи недвижимости в 2005 году составила 18,1 млрд рублей, или 15% всех доходов местного бюджета. Из них на аренде город заработал 11,3 млрд рублей, на продаже гостиниц — 4,7 млрд рублей, на реализации земельных участков — 1,4 млрд рублей. В 2006 году КУГИ собирался выставить на продажу около 50 объектов. Сейчас 10 из них уже проданы, что принесло городу больше 3 млрд рублей — сумму, сопоставимую с половиной прошлогоднего объема продаж.
"Мы полностью удовлетворены итогами проведенных торгов — они прошли открыто и честно, причем не просто с высоким, но специфическим для российского рынка, перегретого нефтедолларами, финансовым результатом — западники бы до такого уровня цен не дошли", — заявил Ъ глава КУГИ Игорь Метельский. Это подтверждает и первый зампредседателя КУГИ Алексей Чичканов — по его словам, цена продажи "Пассажа" оказалась в полтора раза выше той, на которую рассчитывал КУГИ. А господин Чигиринский заявил Ъ, что итоговая цена вдвое превысила намеченную им планку. "Вы обошли Москву", — поздравил он главу Фонда имущества Андрея Степаненко. Как пояснил господин Степаненко, достигнутое шестикратное превышение стартовой цены — рекорд не только для Москвы и Петербурга, но и страны.
В Смольном, похоже, решили до конца использовать конъюнктуру рынка. Ранее говорилось, что "Пассаж" — последний дом на Невском. Однако, по словам главы КУГИ Игоря Метельского, очередным подготовленным к продаже объектом на Невском проспекте станет расположенный в доме #32-34 литера "Н" дворовый флигель. По данным Ъ, это здание находится в аренде до 2042 года у банка ПСБ, который авансировал арендную плату до 2014 года. Аукцион по продаже этого здания пройдет 26 июля. Начальная цена — 11,1 млн рублей. Площадь здания — 883 кв. м, участка — 398 кв. м.
Следующая на очереди за Невским проспектом — Английская набережная. На продажу, по данным Ъ, готовятся два объекта на ней — дома #60 и #62, свободные от обременений и годные под размещение гостиниц. Также в перспективе с молотка могут пойти еще несколько объектов площадью более 7 тыс. кв. м. В их числе бывшая горбольница на Пионерской улице, завод солода и пива на Курляндской и два паркинга на улицах Нахимова и Савушкина. Кроме того, Смольный может продать часть престижных объектов в центре города, занимаемых подразделениями городской администрации (на Невском проспекте, площадях Островского и Ломоносова), по словам господина Метельского, этот вопрос будет решен летом — по итогам завершения изыскательских работ на предмет строительства офисного комплекса на месте бывшего трамвайного парка на Дегтярной улице, куда планируется перевести разбросанные по городу структуры администрации.
"Смольный избавляется от объектов, которые не в состоянии содержать"
Алексей Чижов, директор департамента офисной недвижимости "Бекар-консалтинг":
— В принципе, наметилась хорошая тенденция по передаче городских объектов в руки корпоративных инвесторов. Такое положение дел выгодно обеим сторонам сделки. Выгодно это администрации: она избавляется от объектов, которые городу содержать не по средствам, плюс получает единовременно крупные доходы в бюджет. В выигрыше остается и инвестор: покупка зданий на Невском проспекте на торгах — единственный законный путь к владению такими уникальными объектами, как "Пассаж" или здание Международного банковского института. Город грамотно распорядился этими объектами. Цена одного квадратного метра в помещении на Невском проспекте действительно может достигать $10 тыс. При этом оба объекта — огромные здания, которые, ко всему прочему, связаны обременениями. Так что цену, по которой проданы оба объекта, никак нельзя назвать бросовой. Удачным, на мой взгляд, был вариант передачи в доверительное управление зданий на Невском, 7-9. В том, что город не отдает объекты даром, можно убедиться и на других примерах. Так, здание на Каменноостровском пр., 67, которое предлагалось для доверительного управления, не заинтересовало никого, кроме ЗАО "МТЛ. Эксплуатация недвижимости". Это говорит о том, что цена была назначена исходя из реальных исследований рынка управления и была совсем не маленькой."У нас нет задачи ставить рекорды по превышению стартовой цены"
Динара Усейнова, заместитель директор Фонда имущества Санкт-Петербурга:
— Город не продает все подряд — у него нет такой задачи. Наша задача — продавать только то, что больше не приносит прибыли в бюджет. Именно так складывалась ситуация с Банковским домом на Невском проспекте, когда договор аренды, заключенный в начале 90-х годов прошлого века, даже не покрывал затрат, требующихся на поддержание дома в порядке. Что еще оставалось — только продавать. С "Пассажем" такая же ситуация. Когда происходит такая сделка, сразу снимается вопрос — что делать и на какие деньги содержать здание, плюс поступают деньги в бюджет. Претензии по поводу занижения первичной оценки я считаю неприемлемыми. У нас нет задачи ставить рекорды по превышению окончательной цены над стартовой. Наша задача — просто продать имущество по наиболее высокой цене. Оценку всегда производят профессиональные оценщики. Кроме того, при определении начальной стоимости здания на аукционе мы учитываем те обременения, которые в дальнейшем будет нести владелец. Сейчас мы готовим аукцион по домам на Английской набережной — они уже освобождены от арендаторов и ждут торгов. Прогнозировать цену на них не буду. На чем заработал город
Продажа
Здание универмага "Пассаж", Невский проспект, 48
Продано в мае 2006 года за 1,365 млрд рублей, в 6 раз дороже стартовой цены. Продавец — Фонд имущества Санкт-Петербурга. Покупатель — ООО "Дивието Лимитед", аффилированное со структурой известного предпринимателя Шалвы Чигиринского "СТ групп". На продажу были выставлены подвал, цоколь, первый, второй и третий этажи здания, а также мансарда — общей площадью 13,3 тыс. кв. м при общей площади в 16 тыс. кв. м. Объем инвестиций, планируемых новым собственником, — $60 млн.
Здание Банковского института, Невский проспект, 58
Продано в апреле 2006 года за 479 млн рублей, в 5,6 раза дороже стартовой цены. Продавец — Фонд имущества Санкт-Петербурга. Покупатель — ООО "Люка-Инвест".
Пятиэтажное здание на Невском, 58, площадью 5,9 тыс. кв. м построено в конце ХХ века для бывшего Международного коммерческого банка (архитектор — Станислав Бржозовский), памятник архитектуры регионального значения. В здании располагается Международный банковский институт (МБИ), получивший его в бытность ректора — Юрия Деревянко (бывшего президента обанкротившегося Астробанка) — депутатом Ленсовета. С тех пор МБИ арендует здание на весьма выгодных условиях — согласно договору об аренде, заключенному в 1992 году на 49 лет, заведение платит городу 360 тыс. рублей в год (около $12 тыс.).
Комплекс зданий на Конюшенной площади
Продан в ноябре 2005 года за 7,2 млн рублей. Продавец — Фонд имущества Санкт-Петербурга. Покупатель — ООО "Карета". На аукцион был выставлен 50-процентный пакет акций ОАО "Автомедон", образованного в 1999 году в результате приватизации, расположенного на Конюшенной площади Первого таксомоторного объединения. Арендует у КУГИ земельный участок на Конюшенной площади общей площадью 27,831 тыс. кв. м. Объем инвестиций — $100 млн.
Аренда
Дом ленинградской торговли, Большая Конюшенная ул., 21-23
В ноябре прошлого года КУГИ Санкт-Петербурга заключило с ООО "Меркури" инвестиционный договор о реконструкции здания Дома ленинградской торговли (ДЛТ), в котором предполагается создание современного торгового центра. ООО "Меркури" — дочерняя структура московской компании Mercury, одного из лидеров торговли предметами роскоши и совладельца универмага ЦУМ, — должно завершить работы в течение 47 месяцев. В случае выполнения инвестиционных условий "Меркури" станет собственником реконструированного здания, являющегося памятником регионального значения, и получит в аренду на 49 лет земельный участок под строением. ЗАО "ТФ 'ДЛТ'" по согласованию с КУГИ уступило права аренды здания будущему инвестору — ООО "Меркури", на том условии, что компания погасит долги предыдущего пользователя по арендной плате (около 2 млн долларов), и уже в конце прошлого года начались работы по реконструкции здания. После заключения инвестиционного договора ООО "Меркури" должно заплатить в бюджет города $17,5 млн.
Шуваловский дворец, набережная Фонтанки, 21
Правительством Петербурга подготовлено распоряжение о передаче в аренду на 49 лет здания Шуваловского дворца (памятник архитектуры XVIII века) культурно-историческому фонду "Связь времен", одним из учредителей которого является президент группы компаний "Ренова", председатель совета директоров "СУАЛ-холдинга" Виктор Вексельберг. Фонд создаст в Шуваловском дворце музей частных коллекций. В настоящее время дворец находится в управлении государственного учреждения "Санкт-Петербургский центр международного сотрудничества". Предполагается, что "Связь времен" получит права аренды с октября 2006 года. Главные условия, выставленные городом, таковы: до 1 января 2009 года фонд должен провести комплексную реставрацию дворца, а также оплатить переезд располагающихся в нем организаций. По предварительным оценкам представителей фонда, с которыми согласились специалисты КУГИ, на это потребуется $11,5 млн. Все затраты нового арендатора будут вычтены из арендной платы. Аренда дворца с учетом возврата вложенных средств обойдется фонду Вексельберга примерно в $70 млн.