«Город нельзя заставить жить прошлым»

В Екатеринбурге активно обновляется жилой фонд. Уральские и федеральные застройщики на месте старых малоэтажных домов возводят новые ЖК. Помимо набирающей темпы программы комплексного развития территорий (КРТ), девелоперы работают и по схожей программе развития застроенных территорий (РЗТ), хотя расселение по ней идет сложнее.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Старые программы в действии

В 2023 году в Екатеринбурге было введено более 1,2 млн кв. м в многоквартирных домах. Причем новые жилплощади появляются не только в молодых районах города, но и в старых кварталах, застроенных в середине прошлого века двух- и трехэтажными домами.

Администрация города активно продвигает программу комплексного развития территорий, которая пользуется интересом как у местных, так и у федеральных застройщиков. До КРТ в уральской столице действовала другая программа — РЗТ, то есть развитие застроенных территорий.

При этом до закона о КРТ, который был принят в конце 2020 года, баланс был смещен в сторону собственников морально и физически устаревшего жилья. Жильцы домов нередко сопротивляются глобальным переменам — кто-то из-за нежелания съезжать из дома, где прошла большая часть его жизни, а кто-то пытается выручить побольше денег от застройщика при продаже квартиры. Последнее явление в его крайней степени среди девелоперов называют «потребительским экстремизмом».

Противоречие в определении справедливой стоимости жилья является ключевой проблемой при расселении домов в рамках РЗТ. То есть нередко собственники исходят из цены, по которой девелопер будет продавать квартиры, построенные на этом участке, и не берут в расчет затраты компании, инфляцию, норму прибыли, благоустройство прилегающих территорий, проектирование социальных объектов и прочие обстоятельства. Однако в рамках договоров РЗТ и КРТ в отношении выкупаемой недвижимости дается независимая оценка, проводится анализ аналогов и рыночных условий, из чего и определяется стоимость квартиры.

Несмотря на сложности, работа по программе развития застроенных территорий продолжается. Один из самых масштабных проектов РЗТ должны реализовать в центральной части Екатеринбурга за Макаровским мостом вдоль улицы Челюскинцев. Девелоперская компания «Брусника» ведет расселение двух- и трехэтажных домов на улице Папанина. На их месте планируется строительство нового квартала.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Как рассказали в компании, освоение этой территории началось в 2015 году в рамках РЗТ. Работа по расселению началась в октябре 2022 года. В 20 многоквартирных домах застройщику предстоит расселить 350 семей. С 302 семьями (это 86%) договоры уже заключены. Жители переехали в новые дома или находятся в процессе переезда. С 48 собственниками переговоры еще ведутся. Не обошлось без судебных разбирательств. Всего собственники подали или готовят 23 иска — это 6% расселяемых. При этом с восемью собственниками девелопером уже подписаны мировые соглашения, в судах находятся дела 2% собственников. «Со всеми собственниками мы ведем индивидуальные переговоры. Это наиболее эффективный путь, поскольку многие не готовы публично обсуждать свои жизненные ситуации и запросы. С подавляющим большинством людей нам все же удается договориться. Как правило, мы предлагаем выкупить их квартиры с премией к рынку»,— пояснили в «Бруснике».

Помимо нежелания продавать квартиру в старом доме, существует еще несколько проблем, например отсутствие у жильцов документов на недвижимость. «Многие из них по 40–50 лет живут в этих домах, получали квартиры по наследству от родителей или бабушек и дедушек, но никто не вступал в права собственности. С каждым таким случаем работают юристы и помогают оформить необходимые бумаги»,— добавили в девелоперской компании. Также есть те, кто живет в квартирах по социальному найму. В этом случае застройщику нужно применять отдельный механизм, регламентирующий процедуры.

В этом году компания планирует получить первое разрешение на строительство на данной территории и одновременно начать благоустройство набережной реки Исеть на участке от улицы Челюскинцев до улицы Папанина. Проект был представлен на общественных слушаниях в марте этого года, сейчас идет реализация технического этапа. В рамках благоустройства будет расчищен берег, в пойме будут проложены все необходимые коммуникации и сети — электричество, водопровод, канализация. Также будут установлены дренажная система и очистные сооружения. Параллельно с этим стартуют работы по формированию откосов и рельефа, а также отсыпке берега. Завершить благоустройство набережной планируется в 2025 году.

Помимо этой площадки, девелопер реализовывает еще три проекта в рамках РЗТ: «Шишимская горка» на Уктусе, «Южные кварталы» на Московской — Шаумяна и «На Некрасова» за зданием Управления железной дороги.

Переезд по новым правилам

Иначе процедура обновления старого жилфонда проходит в рамках КРТ. С момента начала реализации программы администрация Екатеринбурга отдала под комплексное развитие более 10 территорий. По некоторых площадкам между застройщиками проходили многочасовые торги, а цены в процессе аукциона возрастали в несколько раз, что говорит об интересе к данной программе со стороны девелоперского сообщества.

Например, как сообщал начальник Главархитектуры Руслан Габдрахманов, цена на площадку в районе улицы Вилонова (Пионерский поселок) в результате торгов выросла в 450 раз, с 500 тыс. руб. до 225 млн руб. Площадку купила компания «Самолет». Другой пример — площадка на Эльмаше, цена на нее выросла с 515 тыс. руб. до 96,6 млн руб., а победителем стала компания «Страна Девелопмент».

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Застройщики, выигравшие первые торги по КРТ два года назад, уже приступили к реализации проектов. Так, «Астра-Девелопмент» начала строить ЖК в районе улицы Краснофлотцев — на месте старых малоэтажных домов появится жилой квартал с домами в 10–31 этажей. Объем нового жилфонда составит 90 тыс. кв. м. ГК «Страна-Девелопмент» приступила к строительству жилого комплекса на Эльмаше в границах улиц Шефская — Энтузиастов — Баумана. Там появятся два многоквартирных дома переменной этажности и детский сад. ЖК строят на месте 14 старых малоэтажек. Проект КРТ есть и у «Брусники» в районе переулка Суворовского. Сейчас там идет расселение, которое завершится до конца года. По плану там должны расселить 288 семей, на сегодняшний день соглашения подписаны с 200 (69%).

«Здесь все идет быстрее, чем за Макаровским мостом, и на это есть несколько причин. Во-первых, процесс детально регламентирован. Во-вторых, играет роль месторасположение: на Уралмаше плотная застройка, поэтому жители расселяемых домов без труда находят альтернативу в привычном для них районе. В-третьих, у нас уже наработан опыт и мы стали более открыты в этих вопросах, разговариваем сразу со всеми жителями, чтобы не возникало слухов, которые могут вызывать негативную реакцию»,— пояснили в «Бруснике».

В активной фазе расселение происходит и у федерального застройщика «Самолет», который недавно зашел на рынок Екатеринбурга, и первый его проект будет как раз в рамках КРТ. «Компания расселяет в городе два квартала, построенных в середине прошлого века: семь ветхих домов на улице Летчиков и шесть на улице Вилонова. Более 120 из почти 170 проживающих там семей уже дали согласие на переезд. «“Самолет” планирует подписать все соглашения до конца лета. С каждым жителем или семьей договариваются индивидуально, предлагая на выбор денежную компенсацию или приобретение нового жилья взамен старого»,— уточнили в пресс-службе девелопера.

С историческим значением

Помимо собственников жилья, против сноса и обновления территорий со старыми кварталами нередко выступают и общественные деятели. Чаще всего вопрос об этом встает тогда, когда здание не внесено в реестр объектов культурного наследия (ОКН), но, по мнению архитекторов и общественников, может обладать его признаками. Как рассказал историк, преподаватель Уральского федерального университета (УрФУ) Андрей Ермоленко, проблема сноса старинных зданий существует не только в Екатеринбурге и в России, но и во всем мире.

«Это объективно: города растут и изменяются. На мой взгляд, действительно ценные объекты должны быть обязательно защищены охранным статусом в силу закона, и нарушения этого закона недопустимы. Сохранение же зданий, не имеющих этого статуса,— это вопрос, который уже зависит только от решения собственника данного имущества, и тут закон охраняет его право собственности не меньше, чем он же защищает объекты ОКН. Уместен и компромиссный вариант — приспособление старинного здания или его части, например, фасада, под современные нужды»,— считает Андрей Ермоленко. Он добавил, что желательно, чтобы обсуждение судьбы старинных зданий и изменение традиционно сложившейся зоны застройки проходило при конструктивном участии компетентных представителей общественности. Для такого обсуждения в Екатеринбурге существует особая институция — Совет по сохранению и развитию культурного наследия Екатеринбурга при главе города («Совет неравнодушных горожан»), в состав которого входят историки, археологи, искусствоведы и другие эксперты.

Как отметил член Союза архитекторов России Борис Демидов, противоречия между жильцами, общественниками и девелоперами характерны для любого города. «В таких проектах, как РЗТ или КРТ, важно учитывать не просто объем квадратных метров жилья, которые будут строить, но также обращать внимание на общественные места. Например, в квартале вдоль улицы Челюскинцев важно развить набережную и не трогать имеющиеся памятники архитектуры. В целом территория там сейчас застроена небольшими домами 1950-х годов, насколько я знаю, они большой ценности не представляют»,— подчеркнул господин Демидов.

Участники рынка солидарны и отмечают, что город — живой организм, которому нужно развиваться, и старые кварталы требуют преображения. «Город нельзя законсервировать и заставить жить прошлым. Потребности людей за последние пятьдесят и даже пятнадцать лет кардинальным образом изменились, и город должен им соответствовать»,— рассказали в «Бруснике». В компании считают, что главный эффект, который достигается за счет развития подобных территорий,— это стимулирование городской экономики. При развитии застроенных территорий создаются новые рабочие места и появляются возможности для развития малого бизнеса, город становится более привлекательным как для коренных жителей, так и для тех, кто планирует переезд из других городов. Кроме того, в городе уменьшается масштаб неэффективно используемых территорий — эта модель предусматривает отказ от застройки в чистом поле (о чем нередко возникают споры в строительном сообществе Екатеринбурга), переводя ее в городские границы, где уже развита инфраструктура.

Мария Игнатова