Недоступные метры
Почему дорожает аренда квартир
Подорожание квартир в новостройках, спровоцированное в том числе сворачивающейся в июле долговременной госпрограммой льготной ипотеки, сделало для заметного числа россиян покупку собственной недвижимости практически нереальной. Такие граждане вынуждены решать жилищный вопрос за счет долгосрочной аренды, что вызвало высокий спрос и подорожание аренды только за последний год на треть, несмотря на рост жилищного строительства. Сложившаяся ситуация становится серьезной проблемой для многих крупных российских городов, где доля предложения арендных квартир невысока.
Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ
Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ
На рынке долгосрочной аренды жилья России закрепился опережающий инфляцию рост цен. Средние ставки в крупных городах сейчас на треть выше, чем год назад, говорит руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. Глава сервиса «Яндекс Аренда» Роман Жуков отмечает увеличение за год медианной стоимости съемной однокомнатной квартиры в городах-миллионниках на 36,8%, до 27 тыс. руб. в месяц.
Так, в Перми средний платеж вырос на 57,4%, до 25 тыс. руб. в месяц, в Челябинске — на 56,1%, до 24 тыс. руб., в Казани — на 46,4%, до 33 тыс. руб. В Москве рост составил 30,7%, до 58 тыс. руб., в Санкт-Петербурге — 24,2%, до 30 тыс. руб. за однокомнатную квартиру.
Выпадающие покупки
Алексей Попов говорит, что ситуация с арендой обострилась прошлой осенью: сезонный пик спроса совпал с возвратом части релокантов и отказом компаний от удаленной работы. Также серьезно повлиял рост ипотечных ставок, что привело к подорожанию жилья, вынудив часть потенциальных покупателей отказаться от приобретения недвижимости. Господин Попов отмечает, что размер среднего платежа по ипотеке сейчас вдвое превышает размер средней арендной ставки.
По подсчетам фонда «Институт экономики города» (ИЭГ), коэффициент доступности жилья в среднем по стране по итогам 2023 года достиг 3,5 — это срок, за который семья из трех человек может накопить на квартиру в 54 кв. м, направляя на нее весь доход. Год к году значение выросло на 9,4%, а относительно 2019 года, после которого активность на рынке начала подогревать льготная ипотека, на 66,7%. Сокращается и доступность аренды: если в 2023 году жители Москвы тратили на аренду в среднем 39% своих доходов, то сейчас — 48%, уточняют в «Циан.Аналитике».
Дорогая ипотека на вторичное жилье также стимулировала часть потенциальных покупателей сделать выбор в пользу новостроек. Доля первичного рынка в общем объеме выданных кредитов в январе—апреле составила 36,8% против 27,9% годом ранее, следует из данных ЦБ. Переориентация на первичный рынок нередко вынуждает продолжать снимать жилье на время строительства. Роман Жуков называет важным фактором растущего спроса на аренду и «формирование поколения молодых людей, которым покупка жилья не кажется необходимостью».
Ненужные квартиры
Растущий спрос привел к сокращению предложения. По подсчетам «Авито Недвижимости», сейчас в России 281 тыс. вариантов квартир для долгосрочной аренды, на 6,6% меньше год к году. В городах-миллионниках срок экспозиции такого жилья, по данным «Яндекс Недвижимости», сократился на 23%, по подсчетам «Циан.Аналитики» — на 38%.
Снижение числа доступных лотов произошло, несмотря на рост объемов жилищного строительства. По данным информсистемы «Наш.Дом.РФ», в целом по стране за 2023 год сдано 51,7 млн кв. м жилья в многоквартирных домах, в Москве — 6,5 млн кв. м. Год к году цифры увеличились на 14% и 8% соответственно. Многие новостройки, считает господин Жуков, остаются для арендаторов непривлекательными — это массовое жилье на окраинах. Арендаторы же в массе нацелены на жизнь в обжитых районах, недалеко от места работы или учебы.
Варианты квартир в новостройках в перспективных локациях, напротив, пользуются повышенным спросом, поэтому и ставки там выше. Ведущий аналитик CM International Григорий Арзаманов частично связывает растущие ставки аренды с тем, что собственники, купившие квартиры в кредит, нередко пытаются переложить финансовую нагрузку по обслуживанию ипотеки на арендаторов.
Президент ИЭГ Надежда Косарева замечает, что на каждое домохозяйство в России уже приходится больше одной единицы жилья. Помимо квартир и домов, где реально проживают на праве собственности или соцнайма, показатель включает арендное, сезонное и пустующее жилье. Оценить объем последнего, по ее словам, непросто, так как показатель включает брошенную недвижимость в непривлекательных локациях, нераспроданные квартиры в сданных проектах, реализованные лоты, которые по какой-то причине пока не используются для проживания.
Но часть находящихся в собственности качественных единиц недвижимости точно не используется ни для проживания, ни для сдачи в аренду. Директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова говорит, что такие ситуации могут возникать при покупке жилья без отделки: к сдаче у собственника может не быть средств на ремонт. Часть жилого фонда в городах, по мнению эксперта, может использоваться как временное жилье: «Семья покупает квартиру, куда приезжает на каникулы, а сама проживает в другом регионе».
Партнер NF Group Андрей Соловьев отмечает, что 10–15% покупателей элитного жилья заключают сделки, не планируя жить в квартире или сдавать ее в аренду. Инвестиции осуществляются для сохранения капитала или передачи объекта по наследству.
Сейчас подобных случаев, по наблюдениям консультанта, стало больше: клиенты ищут инструменты надежного вложения средств. По словам гендиректора «Intermark Аренда» Елены Куликовой, владельцы дорогого жилья зачастую не сдают недвижимость, опасаясь, что «потенциальный ущерб от арендаторов не окупится за счет дохода».
Социальные последствия
Надежда Косарева предполагает, что в России сейчас сдается 10–12% всех жилых помещений, в Москве и Санкт-Петербурге — 12–15%. Алексей Попов считает, что в рынок вовлечены лишь около 7% квартир, да и те не всегда доступны на классифайдах. В крупных городах мира, по словам госпожи Косаревой, показатель гораздо выше: например, в Берлине он достигает 80%, в Нью-Йорке — 65%. Само по себе ограниченное предложение доступного арендного жилья создает проблемы для развития городов: в Москве все приезжающие работать люди стремятся купить собственное жилье, это приводит к расширению плотной многоэтажной застройки в периферийных районах, постоянно увеличивая нагрузку на транспорт, объясняет эксперт.
Еще одной проблемой госпожа Косарева называет появление квартир, которые мигранты с низкими доходами снимают вскладчину, нередко проживая по 20–30 человек. «За рубежом в мегаполисах осознается потребность наличия класса низкооплачиваемых работников, которые никогда не смогут приобрести собственное жилье, поэтому реализуются программы доступной аренды»,— поясняет она. В России в программах повышения доступности жилья, напротив, основное внимание уделяется приобретению жилья в собственность.
Глава архитектурного бюро Hadaa Георгий Тюгаев обращает внимание на то, что арендное жилье нацелено на потребности наиболее мобильной части населения и с точки зрения экономики может быть более привлекательным для города, позволяя получать стабильные доходы от приезжих, повышать укомплектованность рабочих мест и эффективность экономики. «Проблемы могут возникнуть, если перегнуть палку и превратить целые районы в преимущественно арендные локации»,— считает он. Эксперт называет скорее точечными и экспериментальными существующие на рынке проекты по созданию арендных домов, как это делает, например, «Дом.РФ».
Однако институциональные инвесторы смотрят на сегмент долгосрочной аренды с опаской. Основная проблема при строительстве таких домов — их доходность, поясняет президент ГК «Основа» Александр Ручьев. Вернуть инвестиции, продавая квартиры, можно за пять лет, говорит исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. Окупаемость доходных домов может достигать 15–17 лет, уточняет директор департамента аналитики и планирования продаж ГК ФСК Ксения Цаплина. Для девелоперов, использующих проектное финансирование, модель в принципе нецелесообразна: сохранение минимальных ставок кредитования требует быстрого наполнения эскроу-счетов, что в случае с арендой невозможно, отмечает Александр Ручьев.
Кроме того, на рынке нет достаточного числа профессиональных управляющих компаний, добавляет коммерческий директор УК Norke Богдан Ковеза. По мнению господина Преображенского, вложения в доходные дома могли бы заинтересовать пенсионные фонды или иных инвесторов с дешевыми деньгами. Надежда Косарева считает, что стимулировать активность могли бы механизмы долгосрочного кредитования, субсидирования или снижения налоговой нагрузки, способные сократить срок возврата инвестиций. В пример президент Becar Asset Management Александр Шарапов приводит мировую практику, согласно которой государство предоставляет застройщикам 30-летние целевые кредиты на доходные дома.
Пока же сегмент долгосрочной аренды в крупных городах России развивается за счет частных собственников, готовых на снижающуюся доходность. Если в 2018 году зарабатывать на недвижимости, купленной под сдачу, можно было 7–7,5% в год, то сейчас — 5,5–6%, говорит господин Попов. Но Надежда Косарева обращает внимание на то, что большая часть фонда — квартиры, полученные в ходе бесплатной приватизации.