Покупатели оживили коммерцию
Трафик и заполняемость объектов растут
В начале лета посещаемость торговых центров демонстрирует устойчивый рост на фоне реализации отложенного из-за холодной весны спроса. Ритейлеры, операторы развлекательных центров и сети общественного питания также проявляют активность, способствуя снижению средней вакантности. Ситуация в стрит-ритейле остается стабильной, а на рынке офисной недвижимости наблюдается дефицит площадей.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Показатель Mall Index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей) в Москве в период 3–9 июня вырос на 5% год к году, в России в целом — на 1%, в Санкт-Петербурге значения оказались сопоставимы. Такие данные приводят в Focus Technologies. На неделе 27 мая — 2 июня прослеживалась схожая динамика: в Москве трафик вырос на 9% год к году, в Санкт-Петербурге — на 4%, в России — на 1%. Руководитель направления исследований и консалтинга Focus Technologies Михаил Васильев констатирует, что в текущем году наблюдается более выраженный чем обычно сезонный рост активности потребителей. Эксперт связывает это с реализацией отложенного спроса после холодного мая, когда многие приняли решение отложить визиты в торговые центры.
Заполняющиеся объекты
Растет и активность бизнеса. Доля свободных площадей в ключевых торговых центрах Москвы по итогам второго квартала сократится на 4,6 п. п. к первому, составив 3,5%, считает региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева.
Хотя эта динамика, по ее словам, во многом обусловлена заключением крупной сделки по поглощению площадей IKEA маркетплейсом «Мегамаркет».
На остальных объектах доля пустующих площадей составит около 6%, что, впрочем, также соответствует допандемийному уровню, говорит эксперт. Президент Magic Group Александр Перемятов считает, что ситуация, как и в Москве и в Санкт-Петербурге, значительно хуже в случае устаревших объектов, построенных в нулевые. Если принимать в расчет такие торговые центры, то средняя вакантность достигает 15%, считает он. Хотя в качественных проектах, по словам эксперта, площадей осталось немного.
Евгения Хакбердиева говорит, что в Москве и Санкт-Петербурге самыми активными категориями арендаторов остаются продуктовые магазины, продавцы электроники, товаров для дома, бренды российских дизайнеров, крупные сети одежды и обуви. Гендиректор «Этерны» Дмитрий Томилин отмечает высокую активность операторов развлекательных центров, которые не готовы к высоким ставкам, но привлекают в торговые центры целевой трафик.
В целом в Москве и Санкт-Петербурге, по мнению эксперта, процесс заполнения свободных площадей проходит достаточно легко за счет наличия платежеспособного спроса, в то время как регионы могут сталкиваться со сложностями.
Несмотря на низкую вакантность, Евгения Хакбердиева не видит пока роста средних фиксированных ставок аренды, отмечая лишь отдельные случаи заключения договоров по стоимости выше рыночной. Эксперт связывает это со спецификой существующего спроса. Александр Перемятов считает, что в среднем рост арендных ставок сопоставим с инфляцией, но в качественных торговых центрах индексация может быть двукратной. Дмитрий Томилин говорит, что если стоимость помещений привязана к обороту точки, то речь идет обычно о 4–10%, но в некоторых случаях показатель доходит до 20%.
Уличный спрос
В сегменте стрит-ритейла, по словам гендиректора SimpleEstate Никиты Корниенко, наблюдается стабильно умеренный спрос со стороны потенциальных арендаторов. «Активны супермаркеты, алкомаркеты, пункты выдачи»,— перечисляет он. Существующую вакантность на рынке Москвы эксперт оценивает в 10%, хотя предупреждает, что привести объективную оценку сложно из-за большого числа объектов. Госпожа Хакбердиева говорит о высокой активности заведений общественного питания: сети «Ростикс» и «Вкусно и точка» расширяют свое присутствие в стрит-ритейле, в частности в спальных районах.
Арендные ставки, по данным SimpleEstate, в среднем составляют 2–3 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц в спальных районах.
В центре города показатели достигают 9–10 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц. В дальнейшем рост стоимости площадей может подтолкнуть инфляция, замечают аналитики.
Одновременно активность инвесторов в части покупки помещений стрит-ритейла, по словам господина Корниенко, за год сократилась на 20%. Это продиктовано растущими ставками по депозитам, которые многими владельцами относительно небольших капиталов рассматриваются как альтернативный вариант вложения средств.
Офисная нехватка
Совокупный объем сделок аренды и купли-продажи офисов в Москве в первом полугодии составит 700–800 тыс. кв. м, сократившись на 10–20% год к году, говорит директор департамента офисной недвижимости CORE.XP Кирилл Бабиченко. Доля вакантных площадей при этом снизится на 4,4 п. п., до 6,9%, прогнозирует руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. Основным драйвером спроса на офисном рынке Москвы она считает активность госструктур, производственных компаний и частных инвесторов. Господин Бабиченко обращает внимание на то, что низкая доля свободных площадей сама по себе ускоряет заключение сделок, побуждая арендаторов быстрее занимать существующие лоты либо продлевать действующие договоры.
Средняя стоимость офисов класса А в Москве сейчас составляет 26,8 тыс. руб. за 1 кв. м, В — 20,4 тыс. руб. за 1 кв. м в год.
Год к году эти значения выросли на 7% и 12% соответственно, подсчитали в CORE.XP. Директор по аренде департамента офисной недвижимости Nikoliers Виктория Гусева считает, что в популярных локациях в отдельных зданиях и лотах ставки только с начала года выросли на 20–40% и в дальнейшем сохранят положительную динамику. Хотя Кирилл Бабиченко не исключает сценария, в котором нестабильные условия в экономике приведут к охлаждению офисного рынка.
В Санкт-Петербурге, по словам директора локального филиала CORE.XP Олега Дмитриева, средние ставки сейчас достигают 2,17 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц для офисов класса А и 1,58 тыс. руб. за 1 кв. м — класса В. Эксперт говорит о высокой активности на рынке IT- и финтех-компаний, рассчитывающих подобрать блоки от 2 тыс. кв. м в центральных локациях вблизи метро. Их спрос, по словам господина Дмитриева, обычно обусловлен увеличением численности штата либо устареванием существующей офисной инфраструктуры.