На стройках перегрелись цены
Себестоимость коммерческой недвижимости значительно выросла
Затраты на строительство коммерческой недвижимости по итогам 2024 года могут увеличиться на 20%, прогнозируют консультанты. Предполагаемый рост кратно превысит темпы ожидаемой инфляции. Динамика обусловлена продолжающимся увеличением стоимости стройматериалов, инженерного оборудования и нехваткой рабочей силы. Повышение расходов уже вынуждает застройщиков откладывать запуск новых проектов.
Фото: Евгений Разумный, Коммерсантъ
Фото: Евгений Разумный, Коммерсантъ
По итогам 2024 года себестоимость строительства офисной недвижимости (без учета затрат на землю и отделку) достигнет 174,5 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись на 20% год к году. Такой прогноз содержится в исследовании IBC Real Estate и Stone. Это превышает ожидаемые темпы инфляции: в Центробанке прогнозируют, что в 2024 году она составит 4,3–4,8%.
В IBC Real Estate и Stone уточняют, что к июню 2024 года средние затраты на строительство бизнес-центров уже составили 168,5 тыс. руб. за 1 кв. м.
Высокая инфляция, влияющая на производителей, сказалась на стоимости материалов во всех группах товаров, поясняет руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. По ее словам, цены на внутренние инженерные системы и фасадные материалы стали самыми быстрорастущими, их стоимость увеличилась на 25% и 31% соответственно. Наименьшие изменения в цене пришлись на этап конструктивных работ, что в том числе обусловлено высокой долей локальных стройматериалов, добавляет госпожа Белова.
Себестоимость растет на фоне большого объема строительства, вызывающего дефицит материалов и удорожание рабочей силы, отмечает технический директор направления управления проектами строительства CORE.XP Александр Никулин. В 2023 году объем строительных работ в России вырос в сопоставимых ценах (с учетом инфляции) на 7,9% год к году, до 15,1 трлн руб. (см. “Ъ” от 20 февраля). «Происходит перегрев экономики»,— считает господин Никулин.
Стоимость продажи московских бизнес-центров растет быстрее, чем затраты на их возведение.
Если себестоимость работ с конца 2019 года к июню 2024 года выросла на 68,5%, то цена реализации — в два раза, до 453 тыс. руб. за 1 кв. м. Помимо затрат на стройку растет и цена площадок, поясняет директор коммерческого управления Stone Кристина Недря. Земельный банк — ограниченный ресурс в мегаполисе, и с каждым годом перспективных участков становится все меньше, констатирует она.
В других сегментах коммерческой недвижимости расходы на строительство также растут. Руководитель направления аудита департамента управления строительными проектами Nikoliers Фрунзе Алексанян оценивает годовую инфляцию в строительстве в 14–17%. За последний год реализация торгцентров подорожала на 15%, говорит директор по управлению активами ADG Group Мария Ромашина. Затраты на строительство складов выросли на 14,1–18,3% в зависимости от региона, говорит управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов. Динамику застройщики перекладывают в цену продажи или ставку аренды объектов, отмечает партнер «Ricci | Консалтинг и оценка» Яна Кузина.
Мария Ромашина ожидает сохранения темпов роста себестоимости на прежнем уровне. Предпосылок для изменения тренда пока нет из-за высокой базовой ставки и возможного ужесточения денежно-кредитной политики ЦБ в ближайшие месяцы, считает эксперт. По мнению госпожи Ромашиной, застройщики будут осторожнее инвестировать в строительство новых объектов. Яна Кузина ожидает, что спекулятивные проекты пока могут быть заморожены.
Уже сейчас девелоперы предпочитают реализовывать объекты под конкретного заказчика, даже несмотря на то что спрос превышает предложение, говорит Станислав Ахмедзянов. В ближайшей перспективе, заключает Александр Никулин, наиболее вероятна стагнация, как экономики в целом, так и строительной отрасли в частности.