Квартиры полного метра
На месте закрытых кинотеатров в Москве может появиться жилье
ADG Group, выкупившая ранее у мэрии Москвы 39 старых советских кинотеатров под реконструкцию, может выйти в новый сегмент — строительство жилья. По информации “Ъ”, компания может задействовать под такие проекты в том числе часть участков под неработающими кинотеатрами, хотя ранее предполагалось отдать треть площадей в обновленных объектах под культурно-просветительские мероприятия. Строительство жилья сейчас гораздо выгоднее, но в этом бизнесе, предупреждают эксперты, значительно больше рисков.
Фото: Иван Водопьянов, Коммерсантъ
Фото: Иван Водопьянов, Коммерсантъ
Структуры ADG Group — ООО «Эдисонэнерго» и ООО «Место встречи» — 13 июня учредили ООО «ЖК Синичкина», обнаружил “Ъ” в базе «СПАРК-Интерфакс». В ADG Group отказались от комментариев.
Вице-президент Союза торгцентров Алексей Блюмкин полагает, что ADG Group создала новое юрлицо для реализации проекта на 2-й Синичкиной улице в районе Лефортово на юго-востоке Москвы.
Ранее в профильных Telegram-каналах появлялась информация о том, что ООО «Эдисонэнерго» построит там жилой комплекс на 46 тыс. кв. м.
В 2014 году созданная братьями Григорием и Михаилом Печерским ADG Group через «Эдисонэнерго» выкупила у мэрии Москвы 39 старых советских кинотеатров общей площадью 166 тыс. кв. м за 9,6 млрд руб. На их месте запланировано создать многофункциональные районные торгцентры «Место встречи», увеличив общую площадь до 490 тыс. кв. м. По условиям торгов, 30% площади объектов должно сохраняться под культурно-просветительское назначение. Сейчас, по данным на сайте ADG Group, работает 17 объектов, еще 9 — реконструируются, остальные 13 — на стадии проектирования.
В сентябре 2023 года владельцем «Эдисонэнерго» стала структура ВТБ, которая финансирует проект (см. “Ъ” от 2 ноября). В декабре компания перешла к ООО «Место встречи», где, по данным СПАРК, основная доля — 49% — принадлежит главе «Первого канала» Константину Эрнсту, 28,05% — Григорию Печерскому, 7,95% — Александру Тобаку и 15% — ООО СБК МБ, которое, по данным участников рынка, связано со Сбербанком. Выручка «Эдисонэнерго» в 2023 году составила 1,99 млрд руб., чистый убыток — 7,5 млрд руб.
Источник “Ъ”, знакомый с планами компании, говорит, что часть реконструированных кинотеатров на стадии проектирования может быть переформатирована в жилье. Также, продолжает он, рассматривается возможность продать эти проекты сторонней компании.
Желание ADG Group реализовывать проекты в жилом сегменте вполне логично, так как экономика торгцентров «Место встречи», создаваемых на месте старых кинотеатров, в текущем виде не дает желаемой доходности, считает управляющий партнер «Ванчугов и партнеры» Алексей Ванчугов. Кроме того, по его словам, окупаемость этих проектов превышает 12 лет при среднем показателе на рынке недвижимости 7–10 лет.
Строительство жилья обеспечивает более быстрый возврат средств, соглашается руководитель проектов департамента стратегического консалтинга IBC Real Estate Евгений Саурин. Одна из сложностей, с которой может столкнуться застройщик при реализации жилья,— смена вида разрешенного использования земли под кинотеатрами, добавляет господин Ванчугов. Это, напоминает он, достаточно дорогостоящая процедура.
К тому же не все советские кинотеатры расположены в допустимом для строительства жилья месте, отмечает гендиректор «Ricci | Жилая недвижимость» Екатерина Ломтева. Зачастую эти объекты располагались рядом с метро, глубина заложения которого может помешать строительству жилья, поясняет она. Также, отмечает источник “Ъ” на рынке недвижимости, договоренность с мэрией Москвы о реализации социальной и коммерческой функций в проектах не позволят построить жилье. В градостроительном комплексе Москвы сообщили, что решений о строительстве жилья на участках под кинотеатрами городом не принималось.
В 2024 году в Москве ожидается открытие 20 торгцентров арендопригодной площадью 241,6 тыс. кв. м, что в 6,5 раза больше год к году, прогнозируют в NF Group.
Но не все торгцентры оказываются успешны, так как они испытывают конкуренцию от торговых помещений в жилых комплексах и маркетплейсов, отмечает Алексей Блюмкин.
За последние десять лет экономика торговой недвижимости кардинально изменилась, напоминает старший директор CORE.XP Марина Малахатько. По ее словам, ставки аренды в ритейле упали, при этом стоимость строительства и ставки по банковским кредитам значительно выросли.