Дольщики задержались в долгострое
Договоры с ними в проекте «Опалиха парк» пытаются расторгнуть через суд
ГК «Гранель» не удалось договориться со всеми дольщиками скандального ЖК «Опалиха парк» в Красногорске, завершением которого она занимается. Застройщик проекта через суд пытается расторгнуть договоры с 37 соинвесторами, не согласившимися на альтернативу. Их права требования могут стать проблемой для реализации на месте долгостроя нового проекта. Строительством 94 тыс. кв. м может заняться ГК «Садовое кольцо».
Проект ЖК «Опалиха парк»
Фото: Vk.com / ЖК Опалиха Парк
Проект ЖК «Опалиха парк»
Фото: Vk.com / ЖК Опалиха Парк
Застройщик ЖК «Опалиха парк» ООО «Авест» в середине мая подало в Красногорский городской суд 37 исков к физлицам, следует из материалов на сайте суда. Представляющий интересы 20 ответчиков партнер компании «ПоверенныйЪ» Даниил Синицын пояснил, что речь о дольщиках проекта: поданы однотипные иски о расторжении договоров, предметом которых выступают квартиры в корпусах 2–5. Достраиваться эти здания не будут по техническим причинам, а ответчики не выразили свою позицию по получению взамен альтернативного жилого помещения или компенсации в размере уплаченной суммы, следует из заявления (его копия есть у “Ъ”). В «Авесте» и министерстве жилищной политики Московской области на вопросы “Ъ” оперативно не ответили.
ЖК «Опалиха парк» расположен в городском округе Красногорск, в двух километрах от Волоколамского шоссе. Его строительство на 19 га началось в 2014 году и предусматривало две очереди на 100 тыс. кв. м до 2018 года. Завершить работы не удалось: частично построен был всего один из пяти домов, права требования на тот момент были примерно у 400 дольщиков. Для завершения в проект привлекли ГК «Гранель» Ильшата Нигматуллина, сдавшую корпус в декабре 2023 года. Квартиры в нем получили 218 дольщиков, уточнили в компании. Еще 40 передали помещения в расположенном рядом ЖК «Аникеевский», 30 ждут их. Средства для компенсаций переведены, добавили там.
Даниил Синицын говорит, что часть дольщиков отказались от альтернативных квартир, считая их хуже: «Аникеевский» дальше от шоссе и станции железной дороги. У многих соинвесторов, по его словам, сохраняются действующие договоры ипотеки на «Опалиху парк».
Альтернативное жилье может быть воспринято банками как ухудшение предмета залога, дающее право досрочно потребовать возврата кредита, предупреждает адвокат Forward Legal Евгений Зубков. Выплата в размере внесенных средств для дольщиков невыгодна: управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов считает, что за десять лет новостройки в Красногорске подорожали в два раза.
Евгений Зубков предупреждает, что застройщику будет непросто доказать факт существенного изменения обстоятельств, на основе которого можно расторгнуть договор. «Не исключено, что подача иска вызвана желанием найти компромисс»,— рассуждает он. Адвокат ProLegals Андрей Стаценко не знает случаев, когда суды поддерживали аналогичные доводы застройщиков. Господин Синицын говорит, что рекомендует клиентам просить о передаче споров в суды по месту их жительства, а далее — предъявлять встречные иски о расторжении договоров, взыскивая рыночную стоимость.
Если права требования дольщиков сохранятся на участке, по мнению Даниила Синицына, будет сложно реализовать новый проект: они смогут требовать помещения в нем. Подобные случаи были в проектах «Су-155», говорит юрист. Управляющий партнер «АльфаПро» Антон Солощенко объясняет, что ДДУ предполагает залог земли, тот же статус получат построенные на ней объекты. Господин Стаценко в целом сомневается, что новому застройщику в таких условиях в принципе удастся согласовать проект.
Андрей Воробьев, губернатор Московской области, на встрече с президентом Владимиром Путиным 17 июня (цитата по «РИА Новости»):
«Сейчас у нас нет обманутых дольщиков».
Собеседник “Ъ”, знакомый с ходом строительства, считает, что реализацией нового объекта на месте «Опалихи парк» займется ГК «Садовое кольцо», основанная депутатом Госдумы Сергеем Колуновым. Представитель девелопера на вопросы “Ъ” не ответил. Руслан Сырцов говорит, что для застройки на месте несостоявшегося проекта доступны 10,1 га, их кадастровая стоимость — 1 млрд руб. Построить на этой территории, по мнению эксперта, можно примерно 94 тыс. кв. м. Цена недвижимости на старте продаж составит 160–170 тыс. руб. за 1 кв. м при средней цене по Красногорску 222 тыс. руб. за 1 кв. м, добавил он.