Парковка в придачу
Какие факторы влияют на появление новых машино-мест
В Москве после спада начал расти коэффициент обеспеченности машино-местами. Особенно это касается новых жилых комплексов бизнес-класса и более высоких сегментов. Покупателям такая динамика дает возможность приобрести более комфортное и привлекательное жилье, для инвесторов, однако, вопрос целесообразности вложений в паркинги остается открытым. Как девелоперы определяют необходимое количество мест для автомобилей и как на спрос влияет растущая популярность электрокаров, разбирался «Ъ-Review».
Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ
Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ
В конце 1990-х — начале 2000-х годов наличие парковки в составе жилого комплекса было скорее редкостью. Сегодня паркинг — одна из востребованных покупателями опций. По оценкам компании «Метриум», на первичном рынке Москвы в открытой продаже представлено 34,1 тыс. машино-мест. «В условиях растущей конкуренции на рынке жилой недвижимости девелоперам для привлечения покупателей требуется создавать больше конкурентных преимуществ. Одним из них стали просторные паркинги»,— рассуждает управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов.
В девелоперской компании Asterus подсчитали, что в 2023 году, после нескольких лет падения, обеспеченность машино-местами в новостройках Москвы начала восстанавливаться, особенно в сегменте жилья бизнес-класса.
Сложные подсчеты
Хотя коэффициент обеспеченности машино-местами в Москве определяется в соответствии с Региональными нормативами градостроительного проектирования (РНГП) и соответствующими проектами планировки территории, на практике эта система дополняется другими расчетами, в основе которых — класс возводимого здания.
Как отмечает основатель сервиса по продаже новостроек OPENCITY Евгений Дружинин, «средний коэффициент обеспеченности машино-местами к квартирам для проектов де-люкс составляет 1 и более, бизнес- и премиум-класса — 0,5–0,8, в комфорте — 0,3–0,5». На деле на коэффициенты влияют такие факторы, как квартирография, а также локация и концепция жилого комплекса. «Если в доме, например, преобладают 2–4-комнатные квартиры и он ориентирован на семейную аудиторию, то коэффициент парковочных мест, как правило, составляет 1 и выше. Если же предусмотрено много однокомнатных квартир и студий, то не стоит ожидать большого числа парковочных мест»,— говорит топ-брокер Whitewill Екатерина Левина.
Директор по продажам и маркетингу клубных домов Turandot Residences & Artisan Ольга Зыблая напоминает, что нередки случаи, когда коэффициенты оказываются завышенными: «Есть такие кейсы, когда на 1000 квартир было заложено 400 машино-мест, а продано всего 70–80».
Класс решает
В наибольшей степени вопрос парковочных мест касается массового сегмента: здесь девелоперы часто закладывают небольшое количество машино-мест, говорит генеральный директор VSN Group Яна Глазунова. На такой тренд может влиять локация домов комфорт-класса — в основном это комплексная застройка на удалении от центра города, где гораздо меньше проблем с уличными парковками, подтверждает руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus Денис Бобков.
«А вот проекты бизнес-класса располагаются в более престижных локациях, где высока вероятность, что уличная парковка будет платной либо ее попросту не будет. Поэтому девелоперы бизнес-класса могут рассчитывать на повышенный спрос на машино-места, а значит, и запроектировать их большее количество»,— продолжает господин Бобков.
Если говорить о проектах премиум-класса, то здесь ситуация может быть разной: например, если у девелоперов возникают объективные сложности при строительстве паркинга. «В историческом центре зачастую технически невозможно углубиться для строительства подземной парковки. Поэтому на рынке есть проекты высокой ценовой категории, которые, однако, не располагают собственными парковочными местами»,— рассуждает генеральный директор холдинга РСТИ в Москве Алексей Туркин.
Рост парковочного коэффициента в высокобюджетных проектах бизнеса связан прежде всего с тем, что на рынок выходит больше новостроек, которые предполагают постоянное проживание и большее количество востребованных машино-мест, отмечают эксперты.
Стоит ли покупать машино-место
Спрос на парковочные места тоже начинает восстанавливаться после спада в 2022 году. «В апреле 2024 года в Москве совершено 1900 сделок с машино-местами по договорам долевого участия (ДДУ), включая уступки. Годом ранее было оформлено на 16,6% сделок меньше (1630 ДДУ)»,— приводит данные Руслан Сырцов.
По данным «Метриума», сейчас цены на машино-места в московских новостройках массового сегмента достигают 2,2 млн руб., бизнес-класса — 3,1 млн руб., премиум-класса — 3,5 млн руб., элитного сегмента — 16,9 млн руб.
По оценке основателя группы «Родина» Владимира Щекина, в первом квартале 2024 года средняя стоимость парковочного места выросла почти на четверть по сравнению с четвертым кварталом прошлого года. Помимо инвесторов, парковки пользуются спросом у будущих резидентов, а чтобы защитить интересы жителей, в некоторых высокобюджетных новостройках даже существует запрет на приобретение парковок нерезидентами.
Впрочем, не все эксперты согласны с привлекательностью паркингов с точки зрения инвестирования. «Есть проекты, где инвестирование в машино-места остается привлекательным, потому что их стоимость растет быстрее, чем стоимость квартир. Но, как правило, такой всплеск происходит только в короткий период заселения, когда формируется повышенный спрос»,— объясняет руководитель департамента продаж Российского аукционного дома Григорий Начинкин.
Покупка машино-места с инвестиционной целью, по мнению Дениса Бобкова, выглядит странно, поскольку срок окупаемости такого лота составляет 15–20 лет. «Благоразумный инвестор с таким сроком окупаемости входить в проект не будет»,— уверен он.
Для владельцев элитной и премиальной недвижимости, по словам директора по продажам компании Sense Натальи Шичаниной, приобретение парковочного места редко несет в себе инвестиционный смысл — «это скорее вложение в собственный комфорт, который очень важен для данной аудитории».
По мнению игроков рынка, существует ряд проектов, где соотношение машино-мест и квартир настолько высокое, что аренда окажется более выгодной по сравнению с покупкой.
Электромобильный тренд
Тем временем количество машин в собственности ежегодно растет. По данным Минпромторга, за пять месяцев текущего года в России продано около 600 тыс. легковых автомобилей — это на 80% больше показателей прошлого года. Особенно заметен рост популярности электромобилей: по данным ГИБДД, в Москве парк таких машин за 2023 год вырос с 1,65 тыс. до 7,34 тыс.
В инфраструктуре жилых комплексов такой тренд пока учитывают не все: по оценке «Метриума», зарядки для электромобилей предусмотрены всего в 15–20% столичных проектов. В результате опрошенные «Ъ-Review» эксперты ожидают повышения спроса на жилые комплексы с зарядками. «К 2030 году, по прогнозам, количество электромобилей в столице может превысить 100 тыс. Даже если такие предположения не оправдаются и показатель окажется ниже, рост все равно будет»,— уверен управляющий партнер компании-девелопера TOUCH Сергей Шиферсон. Директор по развитию компании «STEP.
Транспортные решения» Алексей Смирнов отмечает, что в случае установки зарядных станций на территории многоквартирных домов важно учесть, где будет располагаться зарядка: «Если станция ставится на улице, никаких ограничений нет. Если же речь идет о крытом паркинге, необходимо соблюсти пожарные нормативы, но они не слишком жесткие».
В любом случае важно грамотно подойти к проектированию самих парковочных мест, считает руководитель проектов в компании «STEP. Транспортные решения» Георгий Фролов. «Планировочные решения не должны допускать стихийной парковки: “дворы без машин” должны иметь строгую пропускную систему, тротуары и газоны — защищены столбиками, а ширина проездов — исключать любую неконтролируемую парковку»,— рассуждает эксперт.
Этот текст — часть нового проекта ИД «Коммерсантъ», посвященного трендам бизнеса и финансового рынка. Еще больше лонгридов с анализом ключевых отраслей российской экономики, экспертных интервью и авторских колонок — на странице Review.