В ожидании рывка

Крым планирует повторить прошлогодний рекорд по объему вновь введенного жилья. Несмотря на рост предложения, цены на недвижимость на полуострове также продолжают активно расти. Один из главных факторов продолжающегося спроса — более демократичный ценник, чем в соседнем Краснодарском крае. Однако эксперты и застройщики обращают внимание, что темпы роста цен в Крыму уже выше, чем в Сочи, а когда на полуострове перестанет играть роль фактор СВО и вновь откроют аэропорты, то стоимость жилья моментально взлетит вверх.

Миллионы «квадратов»

В Крыму в январе—мае 2024 года введено 597,3 тыс. кв. м жилой недвижимости. Об этом сообщила пресс-служба совета министров республики.

Из общего числа введенных квадратных метров индивидуальное жилищное строительство составило 486,9 тыс. кв. м, многоквартирное — 110,4 тыс. кв. По итогам пяти месяцев общий объем введенного жилья составил 60% от установленного целевого показателя на 2024 год, отметили в Совмине Крыма. Всего по итогам 2024 года на полуострове собираются возвести почти 1 млн кв. м жилья.

Рекордный объем жилья в Крыму был введен в 2023 году — более 1,2 млн кв. м, из которых 900 тыс. кв. м — это индивидуальное жилищное строительство. Кроме того, более 300 тыс. кв. м было введено в многоквартирных домах — это даже больше, чем в 2014 году, когда был установлен предыдущий рекорд. Целевой показатель ввода жилья оказался на 31,1% выше запланированных 930 тыс. кв. м.

В общей сложности до 2030 года в Крыму, по информации властей, планируется возвести около 25 млн кв. м жилой и гостиничной недвижимости, что позволит увеличить туристический поток на полуостров до 10 млн человек в год. Больше половины (15 млн кв. м) нового строительства — это комплексы апартаментов и гостиницы (22 тыс. номеров). Таким образом, ставка делается на развитие курортной инфраструктуры и дополнительных мест размещения.

Стоимость недвижимости в республике также продолжает активно расти. По оценкам участников строительного рынка, средняя цена квадрата по итогам первого квартала увеличилась на 15% и сейчас варьируется от 150 до 270 тыс. руб. Однако в курортных городах на Южном берегу Крыма она может достигать и 350 тыс. руб. — все зависит от локации, расстояния до моря, метража и класса жилья.

Высокий потенциал

До сих пор Крым и Севастополь отстают от среднероссийских показателей по обеспеченности жильем на человека среди регионов. «Если средний показатель по России составляет 28,6 кв. м на человека, то в Симферополе он остается на уровне 21 кв. м, а в Севастополе — 22,1 кв. м. Что говорит о высоком потенциале развития рынка. Есть куда расти и что строить»,— отметила коммерческий директор группы компаний «Владоград» Анна Полякова.

По ее словам, текущий год обещает быть плодотворным для застройщиков полуострова: на данный момент заявлено 143 новых проекта или новых очередей уже существующих жилых комплексов. Наибольшая девелоперская активность ожидается в Симферополе, Евпатории и на Южном берегу Крыма, комментирует госпожа Полякова.

«Мы наблюдаем стабильно растущий спрос на недвижимость на Южном берегу Крыма. После введения санкций отдых за границей стал роскошью для многих россиян, и они начали присматриваться к морскому побережью внутри страны. Кто-то для собственного отдыха, а многие и с целью инвестиций начали покупать объекты в Крыму»,— добавляет руководитель Департамента маркетинга и рекламы ГК «Интеллект» Анастасия Сорокина.

Она отметила, что темпы роста цен в нынешнем году оказались даже выше, чем в Краснодарском крае: если в Сочи рост цен в июне 2024 года составил 12%, то в Ялте — 21%. Существенное влияние на спрос оказали программы государственной поддержки при покупке квартир в новостройках.

«Низкая ставка по ипотеке стала движущим фактором потребительского спроса по всей стране, и Крым в этом плане не стал исключением»,— подчеркнула госпожа Сорокина.

Коммерческий директор группы компаний «Монолит» Дарья Плотникова прогнозирует, что в ближайшие годы в Крыму будет расти доля вводимого многоквартирного жилья. Численность жителей полуострова также продолжает расти, поэтому текущие темпы строительства жилья в ближайшие годы нужно будет увеличить кратно, уверена она.

«После небольшого затишья в 2022 году, когда большинство застройщиков придерживали вывод новых проектов в продажу, уже в 2023 году ввод жилья вырос до рекордных показателей. По нашим расчетам, чтобы приблизиться к общероссийским нормам обеспеченности жильем, в Крыму нужно построить еще около 11 млн кв. м недвижимости, а это значит, что республике необходимо интенсивно наращивать темпы строительства»,— сказала она.

По словам руководителя группы компаний «ИнтерСтрой» Олега Леухина, на бурный рост строительной отрасли Крыма повлияла растущая государственная поддержка, улучшение инфраструктуры региона, создание комфортных условий для жизни. «Инвесторы, видя перспективы развития Крыма, проявляют интерес и направляют значительные средства в развитие региона»,— отметил он.

Директор по продажам «СЗ Про-Сервис» Елена Соловьева обращает внимание, что привлекательности недвижимости в Крыму добавляют все еще более низкие цены по сравнению с соседней Кубанью.

«Недвижимость в Крыму по-прежнему серьезно недооценена — цена по сравнению с аналогичными объектами в Краснодарском крае ниже в несколько раз. Этим и пользуются инвесторы, вкладывающие средства в курортную недвижимость с целью получения пассивного дохода и дальнейшей перепродажи»,— подчеркнула она.

Для состоятельных регионалов

Представители рынка недвижимости разошлись во мнениях о том, кто является типичным покупателем недвижимости в Крыму. Дарья Плотникова говорит, что до 2019 года подавляющее число клиентов (около 85%) были жителями полуострова, которые хотели улучшить свои жилищные условия. Сейчас, по ее словам, доля местного населения снизилась примерно до половины — за счет прироста покупателей из других регионов.

Анна Полякова считает, что увеличивается число покупателей из Москвы, Санкт-Петербурга, Сибири и Дальнего Востока.

«Гости полуострова покупают недвижимость с целью сезонного отдыха и надежных инвестиций, тогда как местные жители рассматривают покупку для улучшения жилищных условий. Все большей популярностью пользуются кварталы с собственной инфраструктурой в пригороде Симферополя. Люди тяготеют к спокойной, гармоничной загородной жизни, но не готовы тратить ресурсы для поддержания собственного дома. Многоквартирные дома в пригороде становятся отличной альтернативой объектам ИЖС»,— рассказала она.

Анастасия Сорокина также отмечает, что большая часть покупателей — это представители других регионов РФ. Чаще всего это жители крупных городов страны: помимо Москвы и Петербурга, это Ростов-на-Дону, Казань, Екатеринбург, Воронеж. При этом многие уже живут в Крыму или Краснодарском крае. Она также обращает внимание на большой интерес к недвижимости на полуострове со стороны жителей северных регионов, которые стремятся сменить холодный климат на теплый.

«Портрет покупателя довольно стабилен и слабо меняется на протяжении последних лет. Учитывая растущую стоимость недвижимости в Крыму, позволить себе ее покупку могут люди с высоким уровнем дохода. Значительная часть покупателей одного из наших строящихся объектов использует возможность покупки квартиры с привлечением льготных ипотечных программ, а также предложение по рассрочке от застройщика. Это характеризует покупателей как людей преимущественно семейных, средней возрастной категории, со стабильным заработком»,— добавила госпожа Сорокина.

Господдержка нивелировала фактор СВО

Влияние геополитических и экономических сложностей участники рынка также оценивают по-разному.

«2022 год оказался сложным для девелоперов полуострова: логистические трудности, поиск новых поставщиков, стремительное падение спроса. В 2023 году также было много неожиданностей: рост ипотечных ставок и первоначального взноса, ограничение условий льготных программ. Между тем нам удалось перестроить работу и встать на новые рельсы. Девелоперы полуострова всегда отличались своей гибкостью и быстрым реагированием на внешние трудности»,— делится мнением Анна Полякова («Владоград»).

По мнению Олега Леухина («ИнтерСтрой»), международные санкции бросили определенные вызовы, но государственные программы поддержки и улучшение инфраструктуры способствовали росту рынка недвижимости.

Тем не менее, по мнению Дарьи Плотниковой, макрофакторы и международная повестка по-прежнему продолжают влиять на рынок недвижимости полуострова. «В 2022 году мы дважды наблюдали существенное замедление темпов продаж, но крымчане, да и все жители нашей страны, которые приобретают недвижимость в Крыму, оказались готовы к любым потрясениям»,— отмечает она.

Эксперт в сфере строительного рынка Михаил Говоров обращает внимание, что для многих покупателей недвижимости напряженная геополитическая обстановка оказала даже положительное влияние: нередко продавцы подвержены паническим настроениям и стремятся продать свою недвижимость поскорее, сильно снижая цену. Однако, предупреждает он, необходимо оценивать все существующие риски. Кроме того, в большей степени это распространяется на вторичный рынок, добавил эксперт.

«Интересанты понимают, что в связи с закрытием аэропортов Симферополя и Краснодара, внешнеполитической ситуацией цены на недвижимость в Крыму сегодня занижены. Особенно разница заметна, если сравнивать со стоимостью апартаментов на черноморском побережье Сочи, где цена квадратного метра превышает 600–700 тыс., а в ряде проектов и 1 млн руб.»,— говорит Елена Соловьева («СЗ ПРО-Сервис»).

Осторожный оптимизм

Прогнозы развития рынка недвижимости эксперты и представители застройщиков дают с осторожным оптимизмом.

«Большой приток инвестиций в инфраструктуру полуострова, развитие туризма, рекреационная привлекательность региона — это главные точки влияния на строительную сферу в Крыму. Спрос на жилье, безусловно, продолжит расти, и как следствие — рост вывода новых современных проектов»,— считает Анна Полякова.

При сохранении льготных программ ипотечного кредитования спрос будет сохраняться на высоком уровне, что позволит двигаться в сторону развития, полагает Олег Леухин.

«В целом будущее сферы жилого строительства в Крыму и Севастополе в 2024–2025 годах будет зависеть от стабилизации геополитической ситуации, адаптации к экономическим условиям и продолжения инфраструктурных проектов, направленных на улучшение качества жизни в регионе»,— подчеркивает он.

С этим мнением согласна Елена Соловьева: «Инфраструктура на полуострове развивается с каждым годом, и при ее улучшении неизбежен рост спроса на недвижимость. Кроме того, все понимают, что рано или поздно авиасообщение с полуостровом будет восстановлено, после чего цены на недвижимость в Крыму сразу взлетят вверх — минимум на 30%».

По мнению Михаила Говорова, потенциальным инвесторам следует внимательно следить за макроэкономическими и политическими изменениями и адаптировать свои стратегии в соответствии с текущими условиями. Однако он также считает, что прогноз по рынку в целом положительный.

«Аналитики рынка недвижимости прогнозируют умеренный рост цен в течение 2024–2025 годов при определенных условиях. Однако рост будет неоднородным и зависит от конкретного местоположения и типа недвижимости»,— отмечает он.

Санкции и геополитическая напряженность будут продолжать оказывать влияние на рынок. Ограничение доступа к международным финансовым рынкам и потенциальные изменения в законодательстве могут создать дополнительные риски и неопределенность, добавляет господин Говоров.

Тем не менее постепенная стабилизация экономической и геополитической ситуации может привести к восстановлению доверия инвесторов и покупателей. Это, в свою очередь, поддержит спрос на недвижимость и может привести к более активному росту цен и спросу, заключил он.

Александр Орлов

Оперативные новости «Ъ» из регионов Кубань, Адыгея, Крым в Telegram