По-своему и для себя

В регионах Сибири в этом году растут объемы индивидуального строительства. За пять месяцев 2024 года они увеличились почти на четверть в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Сильнее всего этот тренд выражен в Туве и в Омской области, где отмечен рост в полтора раза. На динамику ИЖС повлиял спрос на ипотечное кредитование в этом секторе жилищного строительства и расширение проектов организованной застройки. До конца года аналитики прогнозируют дальнейший рост рынка за счет более низкой стоимости квадратного метра в индивидуальных домах относительно квартир, а дальнейшие перспективы связывают с развитием инфраструктуры в частном жилом секторе.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Сегмент индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в Сибирском федеральном округе активно развивается: в январе–мае текущего года объем ввода частных домовладений, по подсчетам Росстата, вырос на 23% год к году (до 2,7 млн кв. м). Самые высокие темпы ввода в строй нового жилья населением отмечены в Республике Тыва, где рост в январе–мае составил к аналогичному периоду прошлого года 58%, а объем ввода достиг 111 тыс. кв. м. В Омской области увеличение составило 47% (до 325 тыс. кв. м), в Иркутской области — на 33% (до 600 тыс. кв. м), а в Республике Алтай — на 26% (до 106 тыс. кв. м). В Новосибирской области, где преобладает многоквартирное комплексное строительство, ввод нового жилья населением вырос за год на 23% (до 497 тыс. кв. м). В Кемеровской области этот показатель увеличился на 22% (до 226 тыс. кв. м), в Алтайском крае — на 15% год к году (до 308 тыс. кв. м). Самые скромные показатели роста были отмечены в Красноярском крае — на 9% за пять месяцев 2024 года (до 363 тыс. кв. м) и в Хакасии — на 7% (до 107 тыс. кв. м). Единственным регионом, где произошло снижение, стала Томская область — на 10% (до 98 тыс. кв. м).

За счет роста доходов и низкой цены

По данным «Циан», спрос на покупку земельных участков и частных домов за пять месяцев текущего года в Сибири вырос на 16% в сравнении с тем же периодом прошлого года. Сильнее всего показатель увеличился в Туве (на 88%) и в Томской области (на 44%). По словам руководителя направления загородной недвижимости агентства «Этажи» Валентина Канаева, основной запрос у клиентов приходится на готовые дома. Наиболее востребованная площадь при этом — от 100 до 150 кв. м. Большинство выбирает новые дома от застройщиков, локация — за городом, но в часовой доступности. «Тренд на загородную недвижимость существует последние несколько лет. Популярность выросла в период пандемии. Сегодня спрос также находится на высоком уровне»,— комментирует он.

Эксперт агентства недвижимости «Жилфонд» Александр Зверев объясняет данный тренд ростом доходов у части населения и более низкой стоимостью индивидуального жилья по сравнению с квартирами в домах. Если квартиры в новостройках продаются сейчас по цене около 120 тыс. руб. за 1 кв. м, то в ИЖС средний чек составляет 60–70 тыс. руб. за 1 кв. м, поэтому продажи загородной недвижимости стабильно растут на 5–10% в последние годы, отмечает он. Увеличение строительства индивидуального жилья может быть связано с проблемами на рынке многоквартирных домов, считает один из учредителей и генеральный директор фонда «Институт экономики города» Александр Пузанов. По его словам, «индивидуальное жилищное строительство играет роль товарозаменителя, люди хотели бы купить квартиру в многоквартирном доме, но в силу ряда причин, например, не устраивает высокая монопольная цена, начинают смотреть в сторону индивидуального домостроения».

Руководитель «Циан аналитики» Алексей Попов говорит, что ИЖС развивается в том числе из-за роста газификации частного сектора и действующих льготных программ по ипотеке — как на покупку готовых домов, так и на строительство. По подсчетам «Домклика», с января по июнь 2024 года объем текущего портфеля ипотеки на ИЖС в РФ увеличился на 37% (до 944 млрд руб.), а доля ипотеки на ИЖС в совокупном ипотечном портфеле РФ выросла на 1,2 п. п. — до 5%. Отмечается, что доля этого сегмента растет не только в средних и малых городах, но и на территориях крупных агломераций. В регионах Сибири она приближается к 50%. Росту в секторе ИЖС способствует и дачная амнистия, когда ранее построенные частные и садовые дома ставятся на кадастровый учет по упрощенной процедуре.

Подъем стоимости

Повышенный спрос на частные дома повлиял и на их стоимость. По данным «Циан аналитики», в январе–мае 2024 года в среднем по Сибирскому федеральному округу для индивидуальных домовладений она выросла на 13% в сравнении с тем же периодом прошлого года и в среднем по округу достигла 10 млн руб. за единицу. При этом сильнее всего цены выросли в Республике Алтай (на 42%). «Растущий спрос на этот регион как на популярное туристическое направление привлекает сюда как инвесторов, так и конечных покупателей»,— комментирует Алексей Попов.

В Омской области цены на частные дома выросли год к году на 18% (до 9,8 млн руб. в среднем за единицу), в Алтайском крае — на 17% (до 9,4 млн руб.), в Республике Хакасия — на 11% (до 7,1 млн руб.), в Новосибирской области — на 9% (до 11,7 млн руб.), в Иркутской, Кемеровской областях и Красноярском крае — на 7% (до 12,4 млн руб.), в Томской области — на 6% (до 11,7 млн руб.). Плюсом к этому в преддверии лета цены выросли еще на 10% в сравнении с началом года, и по прогнозам аналитиков, в течение лета подорожание продолжится.

Без отставания в инфраструктуре

В ближайшие годы доля индивидуального жилищного строительства продолжит расти, считает Александр Пузанов. Впрочем, для ускорения развития этого сегмента необходимо развивать инфраструктуру в частном секторе — транспортную, инженерную и социальную. В настоящее время из-за низкой доступности инфраструктуры в загородных поселках аудитория потребителей небольшая, в основном это люди пенсионного возраста либо молодежь с удаленным форматом работы. «Мы сможем ликвидировать это отставание, когда будут достигнуты стандарты социальной инфраструктуры, хотя бы примерно соответствующие территориям многоквартирной многоэтажной жилой застройки», — полагает эксперт.

На развитие рынка ИЖС также благоприятно повлияет переход на механизм использования счетов эскроу. Вице-президент банка «Дом.РФ» Андрей Бахмутов считает, что это позволит вывести сегмент на новый уровень. «Подрядчики смогут рассчитывать на бесперебойное банковское финансирование, что будет способствовать росту их бизнеса, а для людей исключается риск потерять свои деньги»,— отмечает он. По словам экспертов, использование в расчетах счетов эскроу повысит доверие и интерес покупателей.

Впрочем, руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг ожидает сокращения количества выданных кредитов на строительство индивидуального жилья во второй половине 2024 года в связи со сворачиванием льготной ипотеки на новостройки. «Однако выпадающие объемы будут частично скомпенсированы за счет расширения условий „Семейной ипотеки“ на сегмент индивидуального жилищного строительства. Сейчас в России около 25% частных жилых домов строится с ипотекой, и к 2030 году этот показатель может вырасти до 50%»,— полагает он.

Лолита Белова