Мифы о недвижимости: по цене центра
Почему стоимость квартир в ЦАО и в отдаленных районах может быть сопоставимой
Средний срок владения недвижимостью постепенно сокращается, но мало кто сталкивается с процессом покупки или продажи жилья чаще, чем раз в пять-семь лет. Это мешает покупателям объективно оценивать ситуацию на рынке — при выборе новой квартиры мы зачастую по-прежнему руководствуемся устоявшимися предубеждениями и мифами. «Ъ-Review» запускает цикл материалов о подобных стереотипах в недвижимости. Один из них — сохранение значительного ценового разрыва между жильем в центре Москвы и отдаленных районах.
Фото: Глеб Щелкунов, Коммерсантъ
Фото: Глеб Щелкунов, Коммерсантъ
Жителям спальных районов квартира в центре часто кажется недостижимой целью. Раньше это действительно было так: история формирования ценовой разницы между более престижными районами и окраинами во многом определилась советским периодом развития Москвы. «Тогда в центре были лучшие школы, магазины с дефицитными товарами, меньше заводов и связанных с ними социальных проблем, метро в шаговой доступности почти из любого квартала»,— вспоминает руководитель ЦИАН Алексей Попов.
Эта «матрица» сохранилась и на свободном рынке жилья, появившемся в 1990-х годах. Тогда в центре города было безопаснее, чем на окраинах; там раньше, чем на периферии, открывались новые типы инфраструктурных объектов (рестораны, кинотеатры, бизнес-центры), и именно там сформировался рынок элитной недвижимости: сначала через механизм расселения и ремонта коммуналок, позднее — через строительство новых ЖК.
Однако в нулевые влияние этих факторов стало снижаться, а центр стал выигрывать в первую очередь за счет транспортной доступности. Это отразилось и на ценах: в последние десять лет аналитики фиксируют долгосрочную тенденцию к сокращению разрыва в стоимости жилья в дорогих и дешевых районах Москвы.
Отвязались от работы
Постепенно экологические и социальные риски на окраинах становились все менее заметными, но среди приоритетов при выборе жилья сохранялся фактор близости к месту работы. Поскольку ранее основная часть качественных бизнес-центров находилась в Центральном деловом районе, многие из тех, кто в них работал, особенно на высокооплачиваемых должностях, хотели и жить недалеко, во всяком случае тогда, ведь уровень развития общественного транспорта значительно уступал современному. «Это заморозило ценовой разрыв, хотя он уже тогда не отражал соотношение стоимости метра и качества жизни»,— вспоминает господин Попов.
После 2010 года картина начала меняться. Город стал последовательно развивать периферию: строить метро, стандартизировать школы, поликлиники, обновлять парки. Параллельно началось активное освоение промзон — здесь появилось более качественное жилье, которое, соответственно, продавалось уже дороже.
«Такой же темп роста цен, как и на окраинах, в центральных районах города было сложно обеспечить, в том числе из-за высокой базы. Сыграли свою роль и децентрализация офисной недвижимости, и развитие удаленных форматов работы. Сейчас не обязательно снимать жилье рядом с “Сити”: в ряде профессий и компаний можно работать за столичную зарплату, проживая даже в сельской местности в соседней области»,— объясняет динамику Алексей Попов. Поэтому разброс цен между районами в ЦАО и других округах постепенно сокращается, и к ценам в центре подтягиваются все пояса — и районы вдоль ТТК, и Новая Москва.
Элитное жилье смещается на запад
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
Если раньше в Москве были однозначно непопулярные районы, такие как Капотня, Бескудниково, Гольяново, где нередко покупка квартиры была вынужденной из-за сравнительно низкой цены, то сейчас подобных локаций почти не осталось. «Хорошо развиваются все виды инфраструктуры. Добираться почти в любой район стало гораздо проще, вырос уровень благоустроенности. И получается, что сегодня на массовом вторичном рынке вопрос локации уже стоит не так остро, как раньше: практически везде в Москве можно найти ликвидное жилье»,— рассуждает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимости» Дмитрий Таганов.
По наблюдениям CEO и управляющего партнера «Intermark Городская недвижимость» Дмитрия Халина, ценовое сближение происходит в большинстве мировых мегаполисов. «Например, в Лондоне за семь лет локация, где есть квартиры с чеком от 1 млн, расширилась в семь раз»,— говорит он.
Москва не исключение. Тренд на сближение объясняется также и тем, что в центре остается все меньше площадок под новую застройку, а их параметры не всегда позволяют создать комплексный проект. В результате девелоперы смещают фокус на прилегающие к ЦАО районы с качественным окружением и удобной транспортной доступностью.
Например, в последние годы элитные локации Москвы расширяются в сторону районов запада и юго-запада, поскольку исторически эта часть Москвы считалась более престижной для покупателей, чем восток. Дмитрий Халин говорит, что сегодня новые проекты в районе Мосфильма, Кутузовского проспекта по цене могут даже превосходить проекты в ЦАО. «Допустим, проекты Victory Park или «Вишневый сад» в финальной стадии продаются дороже 1,2–1,4 млн руб. за 1 кв. м, в то время как в проектах квартальной застройки в ЦАО, таких как Life Time, большая часть предложения выставлена по цене до 1 млн руб.»,— приводит пример господин Халин.
Частный маклер Василий Павлов считает, что возможность найти сопоставимое по цене жилье в ЦАО и за его пределами появилась в том числе потому, что спрос на новостройки подогревали программы льготной ипотеки. Из-за того что цены на жилье в строящихся домах росли чуть ли не вполовину быстрее, чем на квартиры на вторичном рынке, появилось больше возможностей найти квартиру в ЦАО за сопоставимую с новостройками цену или даже дешевле. Другой вопрос, что такое предложение будет сосредоточено в старом жилом фонде, который может не удовлетворять требованиям покупателей, резюмирует господин Павлов.
Чтобы было где гулять
Тренд на ценовое сближение усиливается и изменением покупательских предпочтений. Все чаще для семейной аудитории элитного жилья районы вне исторического центра становятся более удобными для проживания из-за большего выбора мест для прогулок, отдыха, благодаря более однородной и качественной жилой застройке. «Для этой аудитории выбор между, например, Мосфильмом и ЦАО не всегда очевиден. При условии высокого качества проекта половина как минимум отдаст предпочтение первому варианту»,— уверен Дмитрий Халин.
Стереотипы восприятия локации, которые были в прошлом, для сегодняшнего покупателя от 35 до 50 лет уже не работают: они не готовы платить максимальную цену за объекты в центре просто потому, что когда-то их родители считали эти локации наиболее престижными.
Этот текст — часть нового проекта ИД «Коммерсантъ», посвященного трендам бизнеса и финансового рынка. Еще больше лонгридов с анализом ключевых отраслей российской экономики, экспертных интервью и авторских колонок — на странице Review.