Взлет и падение льготной ипотеки
Как поменялись условия ипотечного кредитования с 2020 года
Перед своим окончательным завершением в июле 2024 года ипотека с господдержкой неоднократно трансформировалась: правительство как улучшало условия для поддержания спроса, так и, наоборот, повышало ставки вместе с сокращением кредитного лимита. Эта программа стала знаковой в истории рынка недвижимости: на пике доля сделок с ипотекой с господдержкой достигала 78% против «доковидных» 45–50%.
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ
Действию программы «Льготная ипотека» с господдержкой предшествовали стабильно высокие продажи жилья в 2019 году: девелоперский рынок восстановился после кризиса 2014 года и показывал положительную динамику от года к году, сумев перестроиться также на использование эскроу-счетов.
Однако в 2020 году во время локдауна спрос на недвижимость снизился до критичного уровня. Чтобы поддержать отрасль и экономику, государство в апреле запустило новую ипотечную программу — со ставками 6,5%, первоначальным взносом 20% и лимитом кредита в 8 млн руб. в Москве и Санкт-Петербурге и 3 млн — в других регионах. Разницу между льготной и рыночной ипотечной ставкой банкам обещало возместить государство. Как эти цифры затем трансформировались в 8% (в пике — до 12%), 30% и 6 млн руб.— вспоминал «Ъ-Review».
Льготные качели
По подсчетам аналитиков Nikoliers на начало июня 2024 года (на основе данных «Дом.РФ» и Минфина), за весь период действия господдержки было выдано более 1 млн льготных кредитов. Для сравнения: программой «Семейная ипотека» с момента ее запуска в 2018 году воспользовалось около 900 тыс. семей.
Льготная ипотека с господдержкой почти мгновенно стала востребованной у покупателей жилья, выступив основным драйвером спроса. «Инструмент льготной ипотеки — это реально работающая программа, которая простимулировала многих граждан России улучшить свои жилищные условия или вложиться в недвижимость инвестиционно, при этом существенно увеличив ценовые показатели рынка жилой недвижимости»,— говорит региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Кирилл Голышев.
Изначально действие программы планировалось ограничить ноябрем 2020 года — и в первый раз ее продлили до июля 2021 года. В июле сворачивать программу тоже не стали, а, наоборот, смягчили условия. В результате заемщики могли получить уже не 8 млн руб., а 12 млн, с первоначальным взносом 15% вместо ранее требуемых 20%.
При этом фактически банки выдавали кредиты по ставкам даже ниже установленных государством значений: по данным «Дом. РФ», средневзвешенная ставка льготной ипотеки тогда была на уровне 5,93%, а по стандартным программам — 8,24%. В результате доля сделок с применением ипотеки на рынке новостроек в границах «старой» Москвы впервые за период побила рекорд: 64% от общего числа зарегистрированных ДДУ. Для сравнения: в первой половине 2019 года квартиры в ипотеку покупали в 45% случаев.
Во втором полугодии 2021 года программу с господдержкой продлили в третий раз, но впервые — с ужесточением условий. Размер кредита был снижен с 12 млн до 3 млн руб., а ставка увеличена до 7% на фоне роста ключевой ставки. И в то же время действие программы распространили на ИЖС, а застройщики начали точечно предлагать субсидированные программы от 0%.
В четвертый раз действие программы пролонгировали уже в 2022 году. Тогда ключевая ставка побила исторический рекорд, достигнув 20%. При этом спрос продолжил расти, поскольку рынок еще не успел подвергнуться колебаниям. Клиенты торопились приобрести жилье по уже одобренным ипотечным условиям, до ожидаемого повышения ставок.
Новые правила льготной ипотеки начали действовать с 7 апреля 2022 года: процентная ставка выросла до 12% годовых, но размер кредита увеличили с 3 млн до 6 млн руб. в регионах и до 12 млн руб. в Москве, Санкт-Петербурге и соответствующих областях. Буквально через месяц, в мае, власти смягчили условия, опустив ставку до 9%.
Одновременно правительство позволило сочетать ипотеку с господдержкой с адресными программами: IT-ипотекой, семейной, сельской и другими. Максимальная сумма комбинированного кредита достигла 30 млн руб. для Москвы и Санкт-Петербурга (а также их областей) и 15 млн руб. для остальных регионов. В результате, несмотря на то что спрос на первичную недвижимость в начале 2022 года снизился почти вдвое, впоследствии активность покупателей возобновилась на фоне введения микс-ипотеки. А доля ипотеки в общей структуре сделок достигла рекордных 78%.
В конце 2022 года действие льготной ипотеки продлили до 1 июля 2024 года, а ставка опустилась до 8%. И хотя в октябре снова началось снижение спроса по всем сегментам жилья, в ноябре рынок восстановился за счет новых условий ипотечных сделок, а также скидок от застройщиков.
В 2023 году произошло ужесточение условий: размер первоначального взноса увеличен с 20% до 30%, а максимальный объем ипотеки для всех регионов установлен на уровне 6 млн руб. при сохранении льготной ставки. Также было запрещено использование комбинированной ипотеки, то есть оформления двух кредитов по разным ставкам для покупки одного жилья. В результате доля сделок с ипотекой снизилась с 75% по итогам второй половины 2023 года до текущих 64%.
Ипотека во все руки
Итоги действия льготной ипотеки застройщики предсказуемо оценивают положительно — в отличие от ЦБ, который неоднократно указывал на риски перегрева на рынке, а также растущий разрыв в ценах на «первичку» и «вторичку». «Программа не только помогла пройти турбулентное время локдауна и снизила влияние макроэкономических факторов, но и позволила десяткам тысяч семей купить квартиру мечты, улучшить свои жилищные условия и задуматься над пополнением»,— говорит директор по продажам группы «Самолет» Анастасия Горбунь. Президент GloraX Дмитрий Кашинский подтверждает, что льготная ипотека стала основным инструментом, поддержавшим рынок первичной недвижимости и отрасль в целом.
По оценке управляющего директора компании «Метриум» Руслана Сырцова, программа льготной ипотеки привела к бурному росту жилищного кредитования. Так, в 2023 году было предоставлено 2 млн ипотечных кредитов (по всем программам) на сумму 7,8 трлн руб., тогда как по итогам 2019 года банки выдали 1,3 млн кредитов на 2,9 трлн руб. Если говорить о строящихся по ДДУ домах, на которые распространялось действие льготной ипотеки, то в этом сегменте в 2023 году было выдано 684 тыс. кредитов на 3,4 трлн руб.— по сравнению с 2019 годом количественный показатель вырос в два раза, а денежный — в 3,7 раза. «Очевидно, что без активных действий правительства ситуация со спросом на новостройки была бы хуже, особенно учитывая слабый рост реальных доходов населения и его падение в периоды турбулентности»,— уверен господин Сырцов.
Но увеличилась не только выдача кредитов, но и средняя стоимость новостроек в России, напоминают в «Метриуме»: с 88 тыс. руб. за 1 кв. м в январе 2020 года до 163 тыс. руб. в январе 2024 года.
В наибольшей степени от льготной ипотеки выиграли регионы, которые и прежде были лидерами по спросу на строящееся жилье. Заметно больше, чем в целом по стране (где количество ДДУ выросло на 29%), прирост сделок оказался в Москве, Краснодарском крае, Ростовской области, Татарстане, Нижегородской, Свердловской и Тюменской областях. При этом Московская и Ленинградская области, а также Санкт-Петербург, наоборот, стали исключением: спрос на новостройки в них не вырос за годы действия программы. «Можно предложить, что льготная ипотека стимулировала "маятниковый спрос" со стороны жителей многих регионов на новостройки в крупнейших и быстрорастущих городах, а также в южных регионах»,— рассуждает господин Сырцов.
Кто пользовался льготной ипотекой
«Несмотря на то что льготная ипотека была призвана в первую очередь поддержать граждан и способствовать решению квартирного вопроса, ее появление привело и к активизации частных инвесторов, которые скупали объекты на первичном рынке с целью заработать»,— напоминает Дмитрий Кашинский. Однако Руслан Сырцов возражает, что инвесторами часть покупателей стали «поневоле»: «Основное число покупателей были обычными гражданами, которые не планировали зарабатывать на перепродаже недвижимости, но рынок фактически сделал их невольными инвесторами, так как за четыре года приобретенная ими недвижимость подорожала примерно в два раза». Льготная ипотека при этом позволила существенно расширить круг покупателей новостроек, в который помимо преобладавших всегда семейных клиентов вошли молодые люди, одинокие горожане, пожилые люди, пары без детей и другие покупатели, которые прежде ориентировались на аренду, продолжает он.
Также часть людей приобретали квартиру «на вырост», говорит акционер, управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченко. Например, для ребенка, который через несколько лет поступит в университет и будет жить отдельно, а до этого времени жилье в том числе предполагается под сдачу. В целом минимальные ставки по ипотеке существенно расширили возможности людей и привлекли на рынок новостроек покупателей, которые ранее даже не рассматривали покупку квартиры, резюмирует господин Колченко.
Если говорить про классы жилья, то основной объем сделок с привлечение льготной ипотеки пришелся на стандарт-, комфорт- и частично бизнес-класс, подсчитали в Nikoliers. В «Самолете» уточнили, что в более чем половине случаев по льготной ипотеке приобретались 1- и 2-комнатные лоты в диапазоне 40–45 кв. м. «Поскольку на пике популярности программа стимулировала 90% ипотечных сделок на рынке новостроек, то можно сказать, что усредненный профиль приобретаемого объекта был типичным в целом для рынка новостроек»,— уточняет господин Сырцов. По его наблюдениям, в основном покупались 1–2-комнатные квартиры площадью 50–70 кв. м и стоимостью примерно от 4,5 млн руб. на старте программы в 2020 году до 8 млн руб. в 2024 году.
Что будет дальше
Наиболее наглядно востребованность льготной ипотеки демонстрирует всплеск количества заключенных ДДУ в тот момент, когда впервые ожидалось завершение программы: во второй половине 2020 года количество сделок выросло с 22 тыс. до 42 тыс. В следующий раз это значение рынок превысил в конце 2023 года, когда было заключено 47 тыс. ДДУ (против 32 тыс. в первом полугодии), подсчитали в Nikoliers.
«Льготная ипотека достигла своей цели временной поддержки отрасли и оказала положительное влияние на рынок. Очевидно, что отмена программы льготной ипотеки 1 июля 2024 года приведет к временному подтормаживанию спроса. Но это не говорит о завершении всех программ: поддержка строительной отрасли будет осуществляться и в дальнейшем, но форма ее видоизменяется»,— рассуждают консультанты. По мнению господина Голышева, ипотека с льготными ставками будет носить адресный характер: востребованность и популярность семейной ипотеки будет только увеличиваться, также могут создаваться программы, например, для высококвалифицированных специалистов и выпускников-отличников.
Высокий потенциал есть и у адресных региональных программ, добавляет Руслан Сырцов: «Хорошо показала себя "Дальневосточная ипотека", спрос на новостройки в ДФО увеличился в два раза с 2019 года, а сам регион вошел в топ-15 российских регионов по спросу на строящееся жилье».
Уже сейчас заемщики выбирают программы индивидуально, предпочитая условия с минимальной ставкой по кредиту и максимально выгодным первоначальным взносом. Так, в «Основе» доля IT-программы в объеме льготных ипотечных кредитов варьируется от 35% до 50%. На семейную ипотеку приходится 40–55%. На программу же «Господдержка-2020» остается уже меньшая доля сделок, поделились в компании.
Этот текст — часть нового проекта ИД «Коммерсантъ», посвященного трендам бизнеса и финансового рынка. Еще больше лонгридов с анализом ключевых отраслей российской экономики, экспертных интервью и авторских колонок — на странице Review.
