Жилью дадут отстояться
В Черноземье могут снизиться выдачи ипотеки после окончания льготной программы
С 1 июля в России прекратила действие программа льготной ипотеки, ставшая одним из основных драйверов роста и спроса на данный вид кредита, и цен на жилье. Это может «создать трудности» для будущих заемщиков в Черноземье, считают эксперты. В 2023 году в макрорегионе выдачи ипотечных кредитов выросли на 38% по сравнению с 2019 годом, подсчитали в воронежском отделении Центробанка, а кредитный портфель макрорегиона вырос более чем вдвое. Представители финорганизаций отмечают, что инструментом стали пользоваться «в инвестиционных целях». Теперь динамика рынка ипотечного кредитования в регионе может замедлиться, ожидают аналитики.
Фото: Игорь Елисеев, Коммерсантъ
По данным воронежского отделения Центробанка, в Черноземье в целом количество оформленных ипотечных кредитов в 2023 году выросло по сравнению с 2019 годом на 38%. В прошлом году в макрорегионе было выдано 89,6 тыс. кредитов на рекордные 296,2 млрд руб., в то время как в 2019 году — 65,2 тыс. кредитов на 116,6 млрд руб. Задолженность по ипотеке в Черноземье выросла в 2,3 раза (с 291,8 млрд до 666,9 млрд руб.). Больше всего выдачи за этот период увеличились в Белгородской области — на 63%. В 2023 году в регионе выдали 17,7 тыс. кредитов на 62,4 млрд руб. по сравнению с 10,9 тыс. на 20,2 млрд руб. в 2019-м. Кредитный портфель Белгородской области вырос в 2,7 раза с 48,9 млрд до 133,7 млрд руб.
В Воронежской и Курской областях количество выданных кредитов в прошлом году увеличилось на 39%. В регионах было выдано 29,6 тыс. и 12,6 тыс. займов на 98,2 млрд и 41,8 млрд руб. соответственно (в 2019-м — 21,2 тыс. и 9 тыс. кредитов на 37,2 млрд и 16,2 млрд руб. соответственно). При этом ипотечная задолженность в Воронежской области увеличилась в 2,3 раза (с 96 млрд до 219,5 млрд руб.), а в Курской области — в 2,2 раза (с 40,9 млрд до 91,9 млрд руб.). В соседней Липецкой области выдачи выросли на 34%, с 9 тыс. до 12 тыс. кредитов (с 16,1 до 38,2 млрд руб. в денежном выражении). Кредитный портфель региона увеличился в 2,2 раза с 40,2 млрд до 88,7 млрд руб.
В Тамбовской области в прошлом году выдали на 20% больше займов, чем в 2019-м (рост с 7,7 тыс. до 9,2 тыс. кредитов, или с 14,3 до 29 млрд руб.). Задолженность по ипотеке жителей региона выросла в два раза с 35,2 млрд до 70,2 млрд руб. Меньше всего в макрорегионе выдачи увеличились в Орловской области — на 17%. В 2023 году в регионе было выдано 8,3 тыс. кредитов, в то время как в 2019-м — 7,1 тыс. займов (рост с 12,5 млрд до 26,7 млрд руб. в денежном выражении). Кредитный портфель Орловской области вырос в 2,1 раза с 30,5 млрд до 63,1 млрд руб.
В ЦБ отмечают, что действующие с 2020 года льготные ипотечные программы «разогнали» спрос и цены на жилье, в результате чего на первичном рынке стоимость квартир увеличилась вдвое. Так, при кажущейся доступности ипотеки на деле приобрести жилье стало «гораздо труднее». «Льготные ипотечные госпрограммы должны играть меньшую роль в формировании спроса и цен на жилье. В то же время они должны стать более адресными. Пример такой адресной поддержки — семейная ипотека. Спрос на ипотеку должен расти так, чтобы не приводить к таким темпам роста цен на жилье, которые мы наблюдали после появления льготных программ»,— считает заместитель управляющего воронежским отделением ЦБ Анна Сухова.
По данным Росстата, в первом квартале 2024 года заметно вырос разрыв цен между первичным и вторичным рынком, достигнув 55% (по программе льготной ипотеки можно было приобрести лишь новое жилье.— «Ъ»). При этом в начале 2020 года он не превышал 10%. «Это создает риски в первую очередь для ипотечных заемщиков. В течение длительного времени они не смогут улучшить свои жилищные условия, так как квартиру будет невозможно продать на вторичном рынке по цене покупки. Если заемщик не сможет обслуживать кредит, то реальной стоимости квартиры может оказаться недостаточно для погашения долга по ипотеке»,— добавила госпожа Сухова.
Председатель Центрально-Черноземного отделения Сбербанка Александр Абрамкин отмечает, что более 20% от всех выдач льготных кредитов на «первичку» пришлось на «обеспеченных людей»: «Льготная ипотека не доходит до того, кто в ней реально нуждается. Инструментом начали пользоваться в инвестиционных целях. Это все двигает стройку, но также это приводит к высоким ценам на недвижимость. Свои программы мы стараемся реализовать вместе с застройщиками».
Директор по стратегии ИК «Финам» Ярослав Кабаков подтверждает, что льготные ипотечные программы «существенно увеличили спрос на жилье». «Это привело к росту цен на недвижимость. Доступные кредиты увеличили покупательную способность населения, вызвав увеличение цен на жилье. Такие программы способствовали улучшению жилищных условий для многих семей. Однако рост цен на недвижимость может создать дополнительные финансовые трудности для новых заемщиков в будущем»,— сказал господин Кабаков.
Эксперт добавил, что можно ожидать «некоторого сокращения» объемов выдач в постльготный период начиная с июля, когда ставки на ипотеку изменятся: «Повышение процентных ставок до рыночных значений приведет к значительному увеличению ежемесячных выплат, что может снизить количество новых заемщиков. Рынок ипотечного кредитования в регионе может замедлиться и стабилизироваться на более низком уровне по сравнению с периодом действия льготных программ».