Новостройки станут неприступнее
Рыночные ставки по ипотеке ограничат возможности покупателей жилья
Первичный рынок жилой недвижимости в России ждет падение спроса из-за прекращения действия федеральной программы по выдаче льготной ипотеки. Сделок по покупке может быть на четверть меньше относительно фоновых показателей этого года. Изменения замедлят рост цен на новостройки. Но большинству потенциальных заемщиков придется ждать снижения ключевой ставки, чтобы позволить себе ипотеку на рыночных условиях.
Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ
Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ
С 1 июля в России перестала действовать программа льготной ипотеки, в рамках которой можно было оформить кредит на покупку квартиры в новостройке по сниженной (относительно рыночной) ставке в 8%. Программа действовала четыре года: ее запустили в 2020 году, а затем продлевали. За это время было оформлено 1,5 млн кредитов на сумму 5,8 трлн руб. Президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева поясняет, что в условиях высокой ключевой ставки субсидирование процентов для заемщиков становится для государства неподъемным. По данным Минфина, за четыре года действия программы расходы бюджета на программу превысили 453 млрд руб. Итоговая цифра будет еще больше, так как государство продолжит компенсировать банкам разницу между льготной и ключевой ставками до выплаты всех выданных кредитов.
Доля ипотеки с господдержкой среди всех льготных программ кредитования стабильно росла с февраля по май текущего года. В феврале она составляла 30,4%, к маю выросла до 38,6%. При этом доля заявок на семейную ипотеку в феврале составляла 46,6%, а к маю снизилась до 40,6%. Остальное пришлось на сельскую, дальневосточную и ИТ-ипотеку. Если смотреть в общем объеме заявок на ипотеку, то в июне ипотека с господдержкой занимала 9,8%, а семейная — 10,7%.
В мае спрос на ипотеку с господдержкой резко вырос — на 44% — относительно апреля и в июне мог побить очередной рекорд, однако со второй половины месяца часть банков начали снижать число одобрений, позднее и вовсе прекратили сначала прием заявок, а затем и выдачи даже уже по одобренным кредитам. В итоге относительно мая этого года в июне количество заявок на ипотеку с господдержкой оказалось ниже на 19%, по семейной ипотеке — на 15,3%, а в целом на первичном рынке сократилось на 14,2%, следует из данных федеральной компании «Этажи».
Естественно, что в крупнейших городах доля ипотеки с господдержкой среди всех льготных программ кредитования в июне была значительно выше. К примеру, в Воронеже — 47,5%, Екатеринбурге — 49,7%, Новосибирске — 51,2%, Омске — 51,5%, Санкт-Петербурге — 29% и около 22% в Москве. Сокращение доли по Москве и Санкт-Петербургу произошло из-за снижения лимита по ипотеке с господдержкой с 12 млн до 6 млн руб.
За последние несколько месяцев на фоне рисков прекращения ипотеки с господдержкой и ограничений по семейной ипотеке на первичном рынке жилья в России реализовался большой объем опережающего спроса: ипотеку оформляли даже те, кто планировал улучшать жилищные условия в течение будущих 12 месяцев. «Поэтому снижение спроса после 1 июля неизбежно. Оно будет связано не только с опережающим спросом ранее, но и со снижением доступности ипотечных кредитов на первичном рынке и одновременным переориентированием потенциальных покупателей на вторичный и загородный рынок, а также на аренду временного жилья на период высоких ипотечных ставок»,— объясняет заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова. По ее оценке, спрос на первичном рынке во второй половине текущего года может снизиться на 15–20%. Глубина падения может быть меньше, если сохранится программа семейной ипотеки, а ее действие расширится на семьи с детьми, рожденными в 2024 году.
Базовый прогноз по снижению числа сделок «ЦИАН.Аналитики» — на 25% от фоновых значений 2024 года. «С рынка уходит главная льготная программа. Сокращается, скорее всего, на 25–30% число потенциальных участников семейной ипотеки из-за возможного ужесточения условий (ставка 6% сохранится для отдельных категорий заемщиков). Это частично компенсируется ростом доли сделок за наличные, в рассрочку, с помощью иных финансовых инструментов поддержки со стороны банков и некоторых крупных застройщиков»,— рассуждает руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.
Подобные программы очень легко ввести, а вот отменить сложно, потому что и застройщики, и покупатели жилья уже привыкли к льготным условиям, и их отмена не может пройти без проблем ни в одном регионе страны. По данным «ЦИАН.Аналитики», максимальную долю рынка безадресная программа льготной ипотеки занимала в Челябинской, Воронежской, Ростовской, Свердловской областях, а также в Башкирии (более 39% от всех выдач). В них переход на функционирование рынка без данной меры поддержки будет наиболее болезненным. В Москве, Санкт-Петербурге, Татарстане и Нижегородской области выдач по этой программе было меньше всего, соответственно, рынки будут чувствовать себя более устойчиво.
Масштабы последствий для крупнейших, крупных и небольших городов будут различны. «На крупнейших рынках жилищного строительства в меньшем объеме, но сохранится спрос на жилье со стороны высокодоходных групп населения, а также в рамках льготной семейной ипотеки, которая продлевается для семей с детьми до шести лет. В малых городах, где строительство нескольких многоквартирных домов поддерживалось льготной ипотекой, запуск новых проектов может даже остановиться на некоторое время»,— полагает Надежда Косарева, добавляя, что это наиболее вероятная причина обсуждения сохранения в малых городах льготной семейной ипотеки для семей с детьми старше шести лет.
«С другой стороны, в малых городах всегда преобладало индивидуальное жилищное строительство, даже до начала поддержки ипотеки на ИЖС.
Думаю, что такая форма жилищного строительства наиболее адекватна для малых городов, поэтому здесь вполне возможна поддержка именно ИЖС для семей с детьми старше шести лет»,— рассуждает эксперт.
По ее словам, для развития рынка отмена программы льготной ипотеки — это хорошо. «Субсидирование спроса на целом сегменте экономической деятельности приводит к искажению рыночных пропорций, как это и случилось в результате этой программы»,— обращает внимание госпожа Косарева. По ее наблюдениям, резко выросли объемы жилищного строительства, которые после отмены льготной ипотеки будет сложно сохранить. На ее взгляд, это создаст большие проблемы для строительного бизнеса. В результате существенного разогрева спроса цены на новостройки резко подскочили, при этом существенно выше роста доходов семей. Это привело к снижению фундаментальной доступности жилья, измеряемой как покупательная способность домохозяйств относительно цен на жилье. При этом, по мнению эксперта, льготные ставки по ипотеке уже не компенсируют роста цен. «То есть для покупателей жилья результат негативный. Кроме того, цены на новостройки выросли и относительно цен на вторичном рынке, такая диспропорция создала риски снижения залоговой стоимости жилья, являющегося предметом ипотеки, что повысило риски банков-кредиторов»,— убеждена Надежда Косарева.
Пока ключевая ставка остается высокой — на последнем заседании 7 июня ЦБ оставил ее на уровне 16%, но в июле может ее поднять еще выше,— ипотека на рыночных условиях будет доступна только заемщикам с высокими доходами. Потому что кредит на покупку жилья на рыночных условиях обойдется более чем в 20% годовых. «Если в ближайшие год-два ключевая ставка будет постепенно снижаться, вслед за ней упадут и рыночные ставки по ипотеке. Кроме того, отсутствие льготной ипотеки затормозит рост цен на жилье, и при росте доходов населения доступность жилья будет повышаться»,— прогнозирует госпожа Косарева. Сейчас, по подсчетам аналитиков «Метриума», квадратный метр в московских новостройках на начальном этапе реализации стоит в среднем 688 тыс. руб., приближаясь к средним расценкам «премиума». В самом доступном по цене проекте «старой» Москвы «квадрат» на старте продается за 230 тыс. руб.