Инвесторы обходят магазины
Сократив объем вложений в стрит-ритейл
Последовавшее за снижением доходности и сложностями со сдачей площадей в аренду разочарование неквалифицированных инвесторов в стрит-ритейле стимулировало их переключиться на альтернативный финансовый инструмент — банковские вклады. За счет этого объем вложений в коммерческие помещения в первом полугодии сократился более чем на треть год к году, до 506 млрд руб. Прогнозируя рост предложения стрит-ритейла за счет активного строительства, разворота тренда аналитики не ждут.
Фото: Майя Жинкина, Коммерсантъ
Фото: Майя Жинкина, Коммерсантъ
Объем инвестиций в помещения стрит-ритейла в Москве в первом полугодии составил 506 млрд руб., сократившись на 34% год к году и вернувшись к уровню 2022 года (504 млрд руб.), посчитали в компании «Магазин магазинов». Гендиректор Simple Estate Никита Корниенко говорит о сокращении интереса покупателей на 20–30% за год. Хотя оценить объем сделок, по его мнению, сложно: большинство из них заключаются с заниженной стоимостью в договоре. Снижение спроса подтверждает и консультант ритейл-департамента CORE.XP Яна Дворецкая.
Покупатели помещений стрит-ритейла — инвесторы со сравнительно небольшими бюджетами: медианная стоимость сделки, по данным Simple Estate, здесь составляет 35 млн руб., оставаясь стабильной. Директор по продажам Point Estate Роман Амелин говорит о среднем значении в 60 млн руб., отмечая рост на 15% год к году. Стоимость реализации объектов, по его словам, увеличилась на 12% год к году, до 700 тыс. руб. за 1 кв. м. Рост цен приводит к снижению доходности. Год назад на помещении под супермаркет можно было зарабатывать 8,7% от вложенных средств в год, сейчас — 8,2%, отмечает господин Корниенко. Яна Дворецкая называет средней доходность в размере 8–10%, за год она сократилась на 1–2 процентных пункта.
Банковские депозиты и облигации могут приносить 15–20% в год, говорит Никита Корниенко. Именно с переориентацией на вклады как инструмент со стабильной доходностью и низкими рисками аналитики «Магазина магазинов» связывают снижение инвестиций в стрит-ритейл. Сделки с привлечением кредитов, в свою очередь, стали менее выгодными, добавляет заместитель гендиректора УК «Аструм Недвижимость» Татьяна Козлова. Директор направления стрит-ретейла компании NF Group Ирина Козина считает, что осталось мало привлекательных лотов для частных инвесторов.
Согласно подсчетам «Магазина магазинов», количество объектов на продажу внутри Бульварного кольца за год сократилось на 30%, между Бульварным и Садовым — на 2%, Садовым и ТТК — на 18%, ТТК и МКАД — на 4%. За МКАД экспозиция выросла на 60%, в Новой Москве — на 45%.
Доходность помещений на периферии, по наблюдениям госпожи Козловой, ниже, чем в центре. Это отражается в арендных ставках. Снять объект до 100 кв. м внутри Бульварного кольца, по данным «Магазина магазинов», в среднем стоит 10,7 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц, в Новой Москве — 2,4 тыс. руб. В CORE.XP добавляют к этому растущие расходы на содержание недвижимости.
Частным инвесторам бывает непросто сдать помещения, замечает господин Корниенко. Они изначально выбирают не самые ликвидные объекты, не обладают налаженными контактами с пулом арендаторов, не проявляют достаточной гибкости, перечисляет он. Реальная стоимость заключенных ими контрактов, по словам эксперта, нередко оказывается в два раза ниже ожидаемой. Последняя часто базируется на обещаниях застройщиков. Девелоперы, по словам коммерческого директора Glincom Кристины Дудко, пытаются привлекать инвесторов различными акциями, которые могут, например, гарантировать доходность 15% на несколько месяцев.
Неквалифированные инвесторы, по мнению Яны Дворецкой, могли разочароваться во вложениях в стрит-ритейл. Консультант направления стрит-ритейла «Магазина магазинов» Иван Баринов сомневается, что в ближайшее время активность вырастет. «В условиях сохранения высокой ставки коммерческая недвижимость продолжит проигрывать вкладам, а предел ее рациональной стоимость уже достигнут, активы перестанут дорожать»,— рассуждает он. Третьим сдерживающим фактором, по мнению эксперта, станет расширение предложения за счет ввода нежилых площадей в рамках программ комплексного развития территорий и создания мест приложения труда.