«Студия 44» вернется на Апрашку
Собственники смахнули пыль с концепции реставрации одного из исторических корпусов
Концепция приспособления здания в Апраксином дворе на Садовой ул., 28–30, корп. 37–38, созданная архитектурным бюро «Студия 44» почти 10 лет назад, не будет кардинально меняться. Этот объект, переданный недавно городом ООО «Людмила», аффилированному с основным частным собственником площадей на Апрашке, ждет реставрация, а 22 тыс. кв. м остальных площадей в собственности города — сдача в аренду через торги РАД. Эксперты рынка недвижимости неоднозначно оценивают привлекательность площадей одиозного рынка для аренды и считают, что развитие двора частями будет сложнее в управлении и вряд ли поможет значительно изменить облик проблемного актива.
Фото: «Студия 44»
Фото: «Студия 44»
Фото: «Студия 44»
В 2016–2017 годах «Студия 44» разработала концепцию реставрации и приспособления объекта культурного наследия регионального значения — корпуса ягодных рядов 37–38, расположенных в центральной части Апраксина двора. «Я недавно просмотрел концепцию, она очень современная,— рассказал «Ъ-СПб» архитектор Никита Явейн.— В реставрационном аспекте она учитывает воссоздание и сохранение всего, что сохранилось. Правда, состояние объекта сегодня, похоже, ухудшилось. Это будет учтено при обновлении концепции, но кардинальных изменений не будет».
Согласно описанию концепции, корпус 37 был возведен архитектором Модюи в 1821 году, корпус 38 — в 1833 году архитектором Михайловым. В 1862 году архитектор Корсини объединил два корпуса пассажем с деревянной остекленной крышей. В 1877 году архитектор Слупский заменил деревянное покрытие пассажа на металлическое и установил вокруг корпусов навес на чугунных колоннах с остеклением. В 2002 году в корпусах 37–38 произошел сильный пожар, уничтоживший металлические конструкции перекрытий пассажа и навеса на колоннах вдоль корпуса 38.
В проекте «Студии 44» сохраняется историческая объемно-пространственная композиция здания; предусматривается воссоздание пространства пассажа между корпусами, перекрытого стеклянной кровлей — фонарем. Концепция предусматривала, воссоздание металлических навесов на чугунных столбах по фасадам комплекса и самих фасадов с дверными и оконными заполнениями. Предполагалось, что в отреставрированном здании будут расположены помещения торгового и административного назначения (офисы). На первом этаже запроектированы торговые залы, на втором — офисы и технические помещения (в том числе склады). Наружные лестницы планировалось сохранить в исторических габаритах, отреставрировать и накрыть стеклом.
По словам господина Явейна, в настоящее время сохранился цокольный этаж ягодных корпусов и фрагмент первого этажа. По концепции приспособления объект будет состоять из подвального и одного надземного этажа. Основной трудностью восстановления данного объекта и всего двора в целом, как и в прежние годы, руководитель «Студии 44» считает необходимость разработки комплексных подходов к организации инженерных коммуникаций исторической территории и их увязке с существующей дорожно-транспортной сетью.
Работы по созданию концепции изначально велись в рамках договора с заказчиком ООО «Людмила». Потом выполнение работ было поставлено на паузу, а сейчас они возобновляются, пояснил изданию Никита Явейн. В мае этого года правительство Петербурга заявило о передаче ООО «Людмила», связанному с концерном «Питер», помещений корпуса 37–38 общей площадью 5,6 тыс. кв. м для приспособления под современное использование в торговых целях. Соответствующее постановление правительства № 369 вышло 23 мая 2024 года, уточнили в комитете по инвестициям Санкт-Петербурга. На выполнение работ инвестору дается три года, за право заключения соглашения о передаче объекта компания должна будет перечислить в бюджет около 60 млн рублей. В настоящее время соглашение с инвестором подписано, проинформировали в городском комитете имущественных отношений.
Согласно данным ЕГРЮЛ, ООО «Людмила» зарегистрировано в Петербурге 1 июля 1998 года. Учредителями компании являются Людмила и Николай Пономаревы. Госпожа Пономарева выступает совладельцем ООО «Коммерческий центр "Питер"» (КЦ «Питер»), а господин Пономарев — единственным учредителем ООО Концерн «Питер».
8 июля АО «Российский аукционный дом» сообщило, что в августе пройдут торги по продаже права на аренду 55 объектов площадью 22 тыс. кв. м в Апраксином дворе. Аукцион пройдет в рамках договора о сотрудничестве, заключенного между РАД и ГБУ «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества» (ГБУ «ГУИОН»). Город планирует сдать в аренду два здания и нежилые помещения различной площади по адресам: Садовая улица, д. 28–30, корпуса 1, 3, 6, 17–20, 26, 28, 30, 36, 39, 41, 52, а также Апраксин переулок, д. 4, лит. А и д. 10–12, лит. А.
По данным NF Group, в первом полугодии 2024 года на Садовой улице диапазон ставок аренды торговых помещений составил 3–7,5 тыс. рублей за кв. м в месяц, включая НДС. Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости компании NF Group в Санкт-Петербурге, полагает, что торги могут быть интересны потенциальным арендаторам из сферы торговли и услуг. «Локация уникальная, ведь Садовая — исторически торговая улица. Апраксин двор, конечно, имеет неоднозначную репутацию, но при создании общей концепции он может стать привлекательнее для покупателей»,— рассуждает госпожа Лапченко. По ее словам, если будущие арендаторы будут работать в текущей концепции Апраксина двора, то в перспективе локация не сильно видоизменится.
Игорь Кокорев, операционный директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers, обращает внимание, что срок аренды на три года — сравнительно небольшой, хоть и компенсируется частично возможностью продления, но тем не менее послужит сдерживающим фактором для части потенциальных интересантов. «В целом, это, скорее, временное решение для Апраксина двора, чтобы помещения не простаивали, не разрушались, и приносили доход городу в ожидании решения по инвестору или инвесторам, которые будут осуществлять комплексное развитие Апраксина двора или его значимой части»,— заключает господин Кокорев.
Ранее разработанная концепция приспособления лучше всего работала бы именно при комплексной реализации — реконструкции всего двора или большей его части, продолжает эксперт Nikoliers. «Развитие двора частями — возможная схема развития, но она требует учета и конечной цели. Кроме того, необходимо просчитать возврат инвестиций в каждый этап с учетом их разнесенности во времени, а также эффективность работы уже отреконструированных частей. Достаточно крупные части двора при правильном подходе могут претендовать на рыночный успех даже при реализации отдельно от следующих этапов. Но это, с точки зрения управления и продвижения продукта на рынок, сложнее, чем вариант с комплексной реконструкцией»,— высказывает мнение господин Кокорев.
Концепция 10-летней давности в целом учитывала рыночные тренды, некоторые из них актуальны и сейчас, признают эксперты. «Но в последние годы рынок был достаточно динамичен: и рынки, и инвестиционная экономика объектов различного функционального назначения менялась неодинаково. Возможно, часть функций, заложенных в концепцию, сейчас целесообразно было бы увеличить, часть — уменьшить или вовсе убрать. Может быть, с учетом сроков реализации проекта целесообразно спрогнозировать, какие функции имеют наибольший потенциал роста и развития, и сделать упор на них»,— советует господин Кокорин.
Общая площадь помещений Апраксина двора составляет 172 тыс. кв. м. Это порядка 50 корпусов. Из них более 20 полностью принадлежат городу (примерно 107 тыс. кв. м), 13 — в смешанной собственности, 15 — в частной. Крупнейший частный собственник — КЦ «Питер» (владеет более 60 тыс. кв. м). В 2022 году Смольный уже выставлял на торги право аренды около 50 тыс. кв. м помещений Апрашки. Попытки найти инвестора, который возьмется за реновацию всего исторического комплекса, имеют долгую историю (см. «Ъ-СПб» от 15.02.2023).