Напротив Москвы

загородные апартаменты

Если не самый популярный, то наиболее активно растущий сегмент загородного рынка — апартаменты в малоэтажных жилых комплексах. Пару лет назад такого предложения на рынке почти не было, сейчас же у покупателя есть возможность повыбирать. Корреспондент "Ъ-Дома" АНДРЕЙ ВОСКРЕСЕНСКИЙ попытался выяснить, в чем состоят достоинства и недостатки загородных апартаментов, на примере проекта малоэтажного жилого комплекса Vitro Club в подмосковной Немчиновке.

Где

Дачные поселки, как и люди, бывают везучие и не слишком. Везучие — это те, которые не трогают. Не строят поблизости птицефабрик или электроподстанций, не откусывают территории для многоэтажной застройки, не разрезают автотрассами. Только в отличие от людей все несчастливые поселки похожи друг на друга, а счастливые сохраняют собственное лицо.

Чем ближе поселок к МКАД, тем меньше у него шансов сохранить первозданную дачную нетронутость. А уж в непосредственной близости от Кольцевой дороги можно говорить разве что о редких исключениях из правил. Поселок Немчиновка, расположенный в 100 м от МКАД по Минскому направлению,— одно из таких редких исключений. Каким образом здесь, в ближайшем предместье, за все советские годы не появилось ни одного предприятия, ни одного многоквартирного дома — труднообъяснимый факт. Впрочем, объяснение все-таки есть. Поселок, расположенный между Минским шоссе и правительственной Рублевкой, рассматривался властями предержащими в качестве некоего буфера, неприкосновенной зоны. Такое у него случилось немчиновское счастье.

Правда, в 1970-х годах на окраине Немчиновки, примыкающей к МКАД, построили самый большой тогда в Москве автотехцентр "Кунцево". Сам по себе на ландшафтную картину и экологию поселка он никакого действия не оказывал, зато многократно увеличился поток автомобилей с Минского шоссе через весь поселок к этому самому техцентру. Но потом прямо рядом с техцентром (и, скорее всего, специально для него) сделали развязку на улице Горбунова, а пару лет назад перекрыли въезд в Немчиновку с Минского шоссе, так что теперь техцентр существует совсем уж автономно от поселка.

Немчиновка — типичный стародачный поселок. Земли здесь выделялись еще в те времена, когда о шести сотках никто не слышал, так что участки большие, как правило, обсаженные по периметру соснами (теперь уже как минимум полувековыми). Несмотря на высокие цены на землю (от $25 тыс. за сотку), даже небогатые немчиновские обитатели в большинстве своем не желают расставаться с участками, коттеджной застройки здесь не так много, как можно было бы ожидать. Прогуливаясь по улицам, которые здесь именуются просеками, можно полюбоваться образчиками дачной архитектуры середины прошлого века с мансардами, мезонинами, витражами и декоративными балкончиками. Из достопримечательностей поселка можно назвать объемистый пруд с лодочной станцией и вытекающей из него речкой Чаченгой.

А еще в дальней части поселка, на холме, который местные жители называют "вершинкой" (там есть даже горнолыжная трасса с действующим подъемником), расположена воинская часть. Прямо через дорогу от нее, посреди поля на берегу речки Чаченги и начнется в ближайшее время строительство поселка Vitro Club. Соседство с в/ч, конечно, минус местоположения. Хотя, надо сказать, часть эта тихая — связисты или что-то вроде того, то есть тяжелая техника по улицам не громыхает и стрельбы поблизости не устраивают. Но отсутствия в поселке голодных беглецов-срочников никто не гарантирует.

Другой минус — в полукилометре проходит ветка железной дороги Усовского направления, и грохот электричек слышен очень хорошо. Надо, однако, иметь в виду: эта ветка — одноколейка, электрички по ней проходят один раз в час. Товарных и пассажирских поездов нет в принципе, так что проснуться от перестука колес можно разве что во время сиесты. Кроме того, рублево-успенское население давно уже ратует за упразднение ветки как таковой, а это население, как правило, своих целей добивается. Правда, в таком случае на месте железнодорожных путей сделают дублера Рублевки, и это будет уже постоянно действующий источник шума.

Следует также заметить, что полтора километра дороги от МКАД до будущего Vitro Club основательно раздолбаны, а выезд на кольцо рядом с техцентром сильно затруднен, особенно в часы пик.

И наконец, Немчиновка, несмотря на близость к Москве, практически лишена социальной инфраструктуры. Школу и детский сад закрыли еще четверть века назад, магазинчики у станции напоминают сельпо, а имеющуюся в наличии пару кафешек советую тщательно обходить стороной для сохранности здоровья.

Но все же главное достоинство расположения Vitro Club — близость к Москве, при том что город не виден и не слышен. За исключением, как уже было сказано, усовской электрички.

Что

Итак, что будет представлять из себя Vitro Club. Огороженная и охраняемая территория площадью 1,37 га. Прогулочная зона на берегу речки (мелкой и узкой, купание в принципе невозможно). Пять четырехэтажных корпусов, на этаже — по две квартиры. Два верхних этажа — пентхаус, по одному на каждый подъезд. Площадь квартир — от 56 до 130 кв. м, пентхаусы — до 250. Предполагается, что всего в жилом комплексе будет сто апартаментов. Двухуровневый паркинг (из расчета два машиноместа на семью) расположится в отдельно стоящем здании, но внутри охраняемой территории.

Внутренняя инфраструктура комплекса будет представлена тренажерным залом с сауной исключительно для своих, то есть самих жильцов. Что в общем-то логично: сто семей вряд ли обеспечат окупаемость ресторана, магазина или салона красоты. Учитывая отсутствие благ цивилизации в самом поселке, обитатели Vitro Club будут намертво привязаны к московскому сервису. Конечно, до любой жизненно важной точки можно доехать максимум за 15 минут, но это все-таки не шаговая доступность.

Вообще, этот проект (как, собственно, и любой проект апартаментов за городом) характеризуется некоторой двойственностью. Сравнивать его приходится сразу с двумя видами недвижимости — загородным домом и городской квартирой. И в обоих случаях мы обнаруживаем очевидные недостатки.

Да, загород. Виды, дали, меж берез дожди косые и прочие экологические прелести. Но своей земли нет, и все эти прелести оказываются как бы за стеклом: любоваться можно, пощупать нельзя. Даже развести огонь в камине (а что за городом делать без камина?) смогут только владельцы двухуровневых пентхаусов.

Да, комфортабельная квартира. И очень близко, намного ближе к городской черте, чем, например, Митино. Но вокруг все же не Москва, а социально неоднородный поселок. Кроме того, добраться до города своим ходом непросто: электричка раз в час от платформы Ромашково или маршруткой "Газелью" — то еще удовольствие. Если в Москве пятиклассник вполне может добраться до школы на метро, то здесь только с родителями на автомобиле. Опять же — забыли купить хлеб к ужину, придется садиться за руль. А что делать, если кончилась водка?

Впрочем, возможно и обратное рассуждение — по принципу "стакан наполовину полон".

Любой индивидуальный дом, пусть даже в поселке с полным обслуживанием,— это прежде всего хозяйская забота и головная боль, не говоря уж о расходах. А владельцу апартаментов заботиться в индивидуальном порядке не о чем. Ну нет собственной земли, зато полно места для прогулок, при желании можно позагорать на берегу речки, сделать барбекю в специально отведенном месте — все это в двух минутах ходьбы от собственной квартиры. В городе вы всех этих удовольствий лишены, даже если живете рядом с Сокольниками или Битцей. Отсутствие социальной инфраструктуры в шаговой доступности? Но это проблема почти всех загородных поселков и даже некоторых городских районов.

И самое главное, для корректного сравнения надо брать не просто квартиру или дом, а квартиру или дом определенного уровня. Речь идет о цене вопроса.

Почем

Объявленная цена Vitro Club на начальном этапе — $2,1 тыс. ($2,7 тыс.) за кв. м. То есть квартира будет стоить от $150 тыс. до $350 тыс. (пентхаусы — до $675 тыс.).

Что можно купить по $2,7 тыс. за метр в черте Москвы? Типовую "панельку" в районе Третьего кольца на среднем этапе строительства. Ту же "панельку" за МКАД на завершающей стадии. Возможно, квартиру в монолитном доме с условным сроком сдачи "второй квартал 2008 года". Почти ничего на вторичном рынке (там цены начинаются от $3 тыс.). Более реально — приличная квартира в строящемся доме в ближнем Подмосковье. Но все же не в малоквартирном доме бизнес-класса, и не в километре от МКАД, и не на опушке леса.

Что соответствует этой цене в коттеджном сегменте? Если брать нижнюю планку ($150 тыс.), только более или менее комфортабельная дача и, возможно, таунхаус в 30 км от МКАД. За $270 тыс. (средняя цена квартиры в Vitro Club) в той же Немчиновке можно купить только не слишком большой участок земли. Для охраняемых поселков экономкласса это самая нижняя планка цен, и таких предложений очень мало. Подальше от города и на менее престижном направлении (на юге или востоке) за эти деньги вполне можно купить участок с магистральным газом и даже построить индивидуальный дом, но обеспечивать безопасность и чинить проводку придется самостоятельно.

Безусловно, Vitro Club — довольно специфическое предложение и подойдет далеко не каждому (поэтому и сегмент загородных апартаментов не является массовым). Однако он вполне отвечает по своим параметрам категории "бизнес", находясь в ценовой нише экономкласса.

Vitro Club

Местоположение 1,5 км от МКАД, Минское направление, пос. Немчиновка

Общая площадь территории 1,37 га

Тип застройки Малоэтажная, апартаменты

Площадь апартаментов 56-250 кв. м

Цена €2100 за кв. м

Начало строительства Лето 2006 года

Окончание строительства 2007 год

Инвестор Экспобанк

Девелопер ООО "Парк Групп"

Характеристики основаны на субъективных наблюдениях авторов "Ъ-Дома".