Не у дачный сезон

Дачи в подмосковных поселках постепенно теряют свою ценность. Мечта любого преуспевающего жителя Москвы советских времен дача в Кратове или Валентиновке сейчас уже неинтересна покупателям загородной недвижимости. Сегодня предложения в стародачных поселках составляют порядка 3-4% объема рынка загородной недвижимости, а еще пять лет назад этот показатель составлял 10-11%. Причина понятна: по мере разрастания города стародачные поселки уже не рассматриваются как место отдыха на природе — их территория вовсю застраивается домами для постоянного проживания.

Дом или дача

Неопытный покупатель дачей называет что ни попадя — щитовую постройку в садовых товариществах, участок в шесть соток в дачно-строительном кооперативе, домик в подмосковной деревне, надел в колхозе Рязанской области и особняк на Кипре. Впрочем, есть основной признак, который объединяет столь разные "дачные" участки: они не предназначены для постоянного проживания. Подразумевается, что владелец дачи непременно имеет другую городскую или загородную недвижимость. Помимо формального признака объекты, которые позиционированы на рынке как "дачи", как правило, отличаются в своем классе поселков упрощенным набором инженерных коммуникаций и скромным архитектурным проектом. Все чаще для обозначения такой недвижимости риэлтеры пользуются термином "дом выходного дня".

Настоящая дача ничего общего не имеет ни с участком в шесть соток, ни с четырехуровневым особняком. Традиционными скорее можно назвать стародачные поселки со всеми их постройками. Такие места, где в советские времена за особые заслуги выделялись участки под застройку творческой интеллигенции, научной элите, чиновникам, комсоставу армии. Участки в живописных местах площадью до 50 соток с лесом и совсем не типовыми советскими постройками не имели ничего общего с масскультурой дачного хозяйства.

Основной этап развития стародачных мест приходится на предвоенные и послевоенные годы. Для эффективного освоения лесных территорий были образованы дачные кооперативы. Свою долю в кооперативах имело и государство, обеспечивающее возведение объектов дачной инфраструктуры: коммуникации, дороги, обустройство территории. В этих же районах государство размещало дома отдыха, пансионаты, лечебницы, пионерские лагеря.

Вплоть до 2000 года стародачные места были единственными реально застроенными загородными территориями, где пользование коммуникациями было практически бесплатным.

Сегодня риэлтеры насчитывают более 50 стародачных мест в Подмосковье, расположенных на всех направлениях от МКАД. Места эти считаются исчезающими: все чаще на их территориях обустраивают современные коттеджные поселки, дома в которых находятся в более высокой ценовой нише.

"К сожалению, та аура стародачных мест, что была создана их первыми жителями, постепенно исчезает. Дети и внуки не всегда имеют средства или желание улучшать как свои дома, так и прилегающие к поселку территории. Но все же я много раз слышала, как новый владелец с гордостью говорит о том, что ранее этой дачей владел известный человек",— признает управляющий директор компании "МИЭЛЬ-недвижимость" Жанна Щербакова.

Социальное равенство

Стародачные поселки стали прообразом нынешних клубных поселков, ведь они всегда отличались однородным социальным составом. Не только в смысле имущественного ценза, но и объединением соседей по профессиональному признаку. Из активов более материальных, чем однородная социальная среда в далеком прошлом, существенное отличие стародачных мест от "новодачных" заключается в отсутствии централизованной застройки (каждый владелец ведет строительство индивидуально, не заботясь об облике поселка в целом или мнении соседей). Стародачные места зачастую отличаются устаревшими, но недорогими коммуникациями и плохо сохранившимися подъездными путями.

На сегодняшний день предложения в стародачных поселках составляют порядка 3-4% объема рынка загородной недвижимости. Для сравнения: в 2000 году объем предложения участков в стародачных поселках составлял 10-11%.

Мнения аналитиков пяти крупнейших риэлтерских агентств, среди которых мы провели опрос по самым популярным стародачным поселкам, сошлись во всех направлениях. На восточном направлении наибольшим спросом пользуются Малаховка, Ильинский, Кратово, Салтыковка. На юге — Расторгуево и Александровка, на севере — Валентиновка, Загорянка, Мамонтовка, Черкизово, Трудовая, Некрасовский. Как правило, эти поселки сочетают в себе как старые, обветшалые дачи, так и новые коттеджи эконом- и бизнес-класса. Исключение может составить разве что запад Московской области, где иметь хорошую дачу было всегда престижно. Поэтому концентрация успешно преобразованных стародачных мест в современные элитные поселки здесь наиболее высока. Названия этих староноводачных мест у всех на слуху: Жуковка, Барвиха, Архангельское, Успенские Дачи, Переделкино, Немчиновка, Внуково-Абабурово, Ватутинки, Лесной Городок, Дубки, Снегири.

Можно полагать, что именно эти означенные поп-поселки подвергаются скорейшей и наиболее интенсивной модернизации и, следовательно, росту цен.

Генеральный директор Vesco Realty Сергей Леонтьев: "Наиболее активный рост цен в сегменте стародачных поселков отмечался в конце 90-х годов, когда объект мог дорожать на 15-20% в месяц. В настоящее время рынок насыщен качественными предложениями в современных поселках и рост цен на рынке в среднем не превышает 1-2% в месяц. Исключениями являются лишь предложения на наиболее престижных направлениях: Рублевском, Волоколамском и Минском, где рост цен на землю в стародачных поселках может достигать 4-5% в месяц".

Знаменательно, что не только спрос, но и основная волна продаж объектов в стародачных поселках захлестнула рынок в 90-х годах, когда потомки политической, научной и военной элиты советских времен активно избавлялись от ликвидной и дорогой недвижимости (или продавали часть своих участков). Сегодня, как отмечают риэлтеры, большинство клиентов, выставляющих на продажу объекты в стародачных поселках, одновременно заинтересованы в покупке коттеджа в современных поселках.

Если в конце 90-х годов большинство предложений в стародачных поселках считались высоколиквидными объектами, то на сегодняшний день, испытывая значительную конкуренцию со стороны современных коттеджных поселков, спрос на стародачные домовладения снизился. Покупательские настроения переориентировались на поселки, построенные по единой концепции и располагающие современной инфраструктурой.

Евгений Иванов, управляющий директор агентства "Усадьба": "Стародачные поселки имеют спрос в контексте новых дорогих домов либо земельных участков. Потому как ветхий небольшой дом с устаревшей инженерией и коммуникациями на дорогой земле по элитному направлению как объект недвижимости неликвиден. В рамках нашего сегмента неизменным спросом пользуется знаменитый поселок Николина Гора на Рублево-Успенском шоссе. Пользуются популярностью и стародачные поселки по Калужскому направлению, такие, как Ватутинки. Стоимость объекта там может достигать более $10 млн".

Впрочем, уже сейчас большинство поселков значительно видоизменились. Частично они застроены новыми домами, а частично сохранили старые дома и старых хозяев. При этом основными достоинствами стародачного поселка остаются все-таки его историческая составляющая и особая атмосфера.

Где-то за городом, очень недорого

Несмотря на то что дача — объект недвижимости сезонного назначения, эксперты едины во мнении: сезонный фактор оказывает минимальное влияние на колебания цен в сегменте стародачных поселков. Сегодня, как правило, покупатели интересуются подобными объектами, собираясь использовать дачу круглый год: кто-то переезжает жить за город, кто-то вкладывает средства и собирается сдавать дом в аренду, кто-то приобретает старые дачи для того, чтобы освободить участок под строительство современного коттеджа. Скачков спроса, связанного с весенне-летним периодом, риэлтерские агентства не наблюдают.

"Может быть, исключение можно сделать для весны, когда всех тянет за город, так как хочется красоты и спокойствия,— уточняет Жанна Щербакова.— Цены на земельные участки в стародачных местах отличаются в основном в зависимости от направления, свойств поселка и индивидуальных особенностей участка. В среднем цена варьируется в диапазоне от $10-20 тыс. до $35-80 тыс. за сотку. В будущем ежегодный рост цен будет уверенно прибавлять по 15-35%. Но стоит отметить, что приобретение участков в стародачных местах сопряжено с рядом проблем: очень сложно подобрать объект, а также продолжительна процедура оформления участка в собственность (четыре-десять месяцев и более)".

Отведенные под строительство дач участки вообще, в отличие от иных объектов загородной недвижимости, дольше строят, облагораживают, обживают. Это связано со спецификой строительства и продажи индивидуальных объектов, тем более не сконцентрированных локально. Средний срок строительства дачного поселка с "нуля" до принятия госприемкой — три года. Конечно, в данном случае комиссия не принимает каждый объект в отдельности, но общие строительные правила должны быть соблюдены, по строительным нормам и правилам проложены подземные коммуникации. Дачный поселок принимается в целом. Однако со стороны строительных компаний, приходящих на рынок для строительства новых дачных объектов, заметна тенденция к значительному росту конкуренции.

Все современные дачные наделы, освоенные строительными компаниями, конечно, стараются нарезать, организовать и построить по принципу стародачных: большой участок земли с природным ландшафтом, индивидуальный проект строения, однородная социальная среда. Ежемесячный коммунальный платеж за содержание современной дачи на охраняемой территории составит от $150 за дачку экономкласса до $400 за бизнес-класс.

Полина Иванова, ведущий специалист риэлтерской компании "Северо-Запад": "Очень сложно говорить о сравнительных ценах на такие разнородные объекты недвижимости, которые объединяет понятие 'дача'. Особенно велика разница в сегментах бизнес- и премиум-класса. Очень приблизительно цены на участки без учета стоимости строения можно определить так: участки до 15 км от МКАД, обычно бизнес-класса,— от $15 тыс. до $40 тыс. на первичном рынке и $60-70 тыс. на вторичном. Своеобразный современный рекорд — приобретение участка в Барвихе по цене $190 тыс. за сотку. В целом участки в стародачных поселках можно оценивать выше процентов на 15 по сравнению с аналогичным новодачным поселком".

Ни излишнего насыщения рынка новыми объектами дачной недвижимости, ни повышения спроса на стародачные объекты, впрочем, риэлтеры не замечают. Александр Рыков, аналитик департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty: "Ажиотажного спроса на стародачные поселки не наблюдается. Не наблюдается даже увеличения его, несмотря на значительное снижение предложения таких объектов".

Разумеется, мы не могли оставить в стороне вопрос инвестиционной привлекательности стародачных поселков. Возможно, если дачи в исторических местах заканчиваются, в самой ближайшей перспективе можно прогнозировать какой-то небывалый рост цен на уникальные объекты?

"Рост стоимости предложения в наиболее ликвидных стародачных поселках в среднесрочной перспективе будет синхронизирован с общерыночной динамикой цен на конкретном направлении. Тогда как показатели предложений, удаленных более чем на 40 км от МКАД и расположенных на загруженных урбанизированных направлениях (Ярославское, Рязанское, Щелковское шоссе), будут значительно отставать от роста цен на современные коттеджные объекты",— считает генеральный директор Vesco Realty Сергей Леонтьев.

Евгений Иванов, управляющий директор агентства "Усадьба", вполне с ним согласен: "Дома и участки в стародачных поселках имеют такую же динамику и сезонность, как и любая другая элитная недвижимость. То есть демонстрируют устойчивый рост цен. И в перспективе не думаю, что будут серьезные изменения в динамике по сравнению с другими объектами загородной недвижимости".