Деньги — на природу
частные инвестиции
Квартиры как средство вложения денег давно освоены частными инвесторами. На очереди загородные дома. Объем их строительства настолько велик, что загородные поселки вполне могут претендовать на роль массового инвестиционного инструмента. "Ъ-Дом" попытался выяснить, что выгоднее — вложение денег в квартиры в Москве или в коттеджи Подмосковья.
В Подмосковье насчитывается более 170 коттеджных поселков, находящихся на разных стадиях строительства. За последний год было предпринято несколько попыток серьезно исследовать коттеджный рынок. Ни одна из них не может претендовать на полный охват всех предложений, но выводы исследователей в целом совпадают: в сегменте экономкласса спрос в два-три раза превышает предложение, а элитных поселков строится гораздо больше, нежели требуется потенциальным покупателям. При этом в цене эти поселки растут вне зависимости от того, к какой категории они принадлежат.
"В прошлом году цены на рынке элитной загородной недвижимости выросли в среднем на 53%. Темпы роста стоимости домов в коттеджных поселках бизнес-класса более низкие. В среднем по итогам года они составили 18-20%",— утверждает Артем Цогоев, исполнительный директор УК "Blackwood Фонды недвижимости".
Наиболее высокими темпами росли в цене дома в коттеджных поселках, продажи которых начались в 2004 году. Типичные примеры — Павлово, "Резиденция Бенилюкс", Новахово, "Бельгийская деревня".
"Взять, к примеру, поселок Павлово. Сейчас там продается дом за $2,15 млн. За три года он подорожал на 230%,— рассказывает Тимур Сайфутдинов, гендиректор компании 'Терра-недвижимость'.— При этом цена этого и других домовладений в Павлове, продающихся сейчас на вторичном рынке, ниже стоимости коттеджей того же поселка, выставленных на первичном рынке, в среднем на 15%".
Риэлтеры объясняют несоответствие цен у застройщика и на "вторичке" тем, что продать дорогой коттедж сейчас непросто и частникам, не имеющим возможности проводить рекламную кампанию, приходится фактически демпинговать.
"Обычно рост цен в коттеджных поселках происходит в момент перехода к следующей стадии монтажа дома,— рассказывает Александр Винокуров, директор департамента жилой недвижимости группы компаний 'РИГрупп'.— Например, год назад стоимость объекта на уровне котлована в нашем поселке Поливаново не превышала $215 тыс. Сейчас на этапе завершения строительства и подведения к домам коммуникаций средняя стоимость объекта превысила $390 тыс.".
Таким образом, прирост средней стоимости объекта в Поливанове составил на настоящий момент более 80% годовых. После сдачи поселка госкомиссии компания "РИГрупп" ожидает повышения стоимости еще на 20%.
"Цены на загородную недвижимость будут расти и дальше независимо от того, первичный это рынок или вторичный,— уверен Александр Винокуров.— Дорожать в основном будет земля — до 50% к концу 2006 года, поскольку на рынке с каждым годом ощущается все больший ее дефицит. Возрастет и стоимость прокладки инженерных коммуникаций — не менее чем на 25%. А вот цена 'коробки' коттеджа, а также его отделка подорожают незначительно — не более чем на 10-15% в год".
Эти показатели сопоставимы с ростом цен на московскую недвижимость.
"Средняя доходность квартир в жилых комплексах столицы находится сейчас на уровне 30-35% годовых,— рассказывает Артем Цогоев.— Иногда доходит и до 50-60% в год в домах на Остоженке, Патриарших прудах или в клубных домах типа 'Чайки', на Большой Никитской".
При покупке квартиры на стадии котлована, отмечают риэлтеры, к окончанию строительства стоимость квадратного метра в настоящее время увеличивается в среднем на 60%. Таким образом, купив квартиру на раннем этапе строительства, владелец, став собственником и сделав добротный ремонт, имеет возможность заработать еще дополнительно не менее 50% стоимости жилья в сравнении с ее ценой на момент совершения сделки купли-продажи.
Если купить элитную квартиру на начальном этапе и перепродать в конце строительства, то доходность может составлять до 100% за два года, уверены специалисты Blackwood.
Те, кто сейчас вкладывается в загородную недвижимость, уверены: цены и дальше будут расти. При этом неоспоримых аргументов в пользу такого мнения нет ни у кого. Исключение составляет разве что развитие рынка ипотечных кредитов. Действительно, кредиты сделали жилье более доступным для части покупателей. С другой стороны, процент ипотечных сделок с загородным жильем по-прежнему невелик. Впрочем, это никого не останавливает.