Арендаторы заселяют коммерцию
Вакантность торговых и офисных площадей снижается
Посещаемость торгцентров Москвы и Санкт-Петербурга сохраняет прирост на 2–5% год к году, но спрос арендаторов на площади в них остается сдержанным: многие торговые сети уже заняли значительные объемы для развития. Хотя в сегменте стрит-ритейла активная экспансия продолжается, доля пустующих площадей демонстрирует выраженное снижение. Востребованными остаются и офисные площади, ставки на которые в первом полугодии выросли на 4–15% год к году.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
В период с 1 по 7 июля Mall Index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей) в России сократился на 2% год к году, подсчитали в Focus Technologies. В Москве и Санкт-Петербурге наблюдался рост на 5% и 2% год к году соответственно. Руководитель направления исследований и консалтинга Focus Technologies Михаил Васильев поясняет, что в период сезонного скачка потребительской активности, связанный с обновлением гардероба, обычно может наблюдаться небольшой отток. Но в Москве посещаемость в начале июля дополнительно стимулировала жара, когда люди стремятся проводить время в прохладных помещениях.
Среди арендаторов, по словам гендиректора «Этерны» Дмитрия Томилина, востребованными остаются топовые торгцентры, демонстрирующие сокращение вакантности и прирост арендных ставок.
Но таких объектов немного — около 20% от всего объема, предупреждает он. В остальных торгцентрах, по мнению эксперта, пустуют 15% площадей. Политику активного поглощения площадей сейчас реализуют операторы общепита, говорит господин Томилин. Президент Magic Group Александр Перемятов сомневается, что со стороны ритейлеров спрос на торговые площади будет активности расти: в 2022–2023 годах многие сети заняли под развитие избыточный объем помещений.
Уличный спрос
На центральных торговых улицах Москвы доля свободных площадей стрит-ритейла в по итогам первого полугодия сократилась на 6,4 процентного пункта (п. п), до 7,9%, говорит директор направления стрит-ретейла NF Group Ирина Козина. Позитивную динамику консультант связывает с активностью локальных fashion-брендов и общепита. Наибольшее снижение вакантности на этом фоне консультанты зафиксировали на пешеходных улицах: на 9,9 п. п год к году, до 3,5%. На Малой Бронной и Петровке пустых помещений сейчас нет, а на Кузнецком мосту в первом полугодии было сразу пять новых открытий.
Проблемой для бизнеса на этом фоне, по мнению госпожи Козиной, становится отсутствие площадей в востребованных локациях.
В Санкт-Петербурге, согласно NF Group, вакантность в первом полугодии сократилась на 0,3 п. п год к году, достигнув допандемийных 6,2%. Ситуацию на разных торговых улицах города директор департамента торговой недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Анна Лапченко называет неоднородной. Так, на Кирочной улице благодаря открытию после длительного ремонта станции метро «Чернышевская» и последовавшему росту пешеходного трафика вакантность сократилась на 8,9 п. п, до 6,3%.
В то же время на Старо-Невском проспекте, согласно данным NF Group, показатель вырос на 4,4 п. п, до 12,5%. «Торговый коридор утратил свою специализацию "тяжелого люкса" после ухода иностранных ритейлеров, к этому добавился массовый ремонт фасадов»,— поясняет госпожа Лапченко. На Невском проспекте, по ее словам, свободны 5,3% площадей — это минимальный уровень за восемь лет. Активность бизнеса здесь поддерживает рост турпотока. Ставки в стрит-ритейле, по данным NF Group, по итогам первого полугодия выросли в среднем на 5–10% к началу года, хотя в непопулярных локациях арендодатели могут предлагать скидки.
Офисная нехватка
Объем сделок на рынке офисной недвижимости Москвы в первом полугодии, по словам директора по аренде департамента офисной недвижимости Nikoliers Виктории Гусевой, составил 780 тыс. кв. м, сократившись на 10% год к году. Но эксперт напоминает, что высокое поглощение прошлого года во многом было продиктовано отложенным спросом. Сейчас показатель, по ее словам, все же на высоком уровне, сопоставимым с 2019 годом. Руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP Кирилл Бабиченко отмечает, что доля пустующих площадей с начала года сократилась на 1,9 п. п, до 5,1%. Сдержать дальнейшее снижение, по словам консультанта, может ожидаемый ввод 190–250 тыс. кв. м новых площадей.
Хотя Виктория Гусева замечает, что подобрать подходящий вариант свободного офиса, если речь идет о значительном объеме, сейчас непросто: «Это сдерживает спрос и откладывает запросы крупных корпораций до появления подходящего варианта».
Средняя стоимость аренды офисов класса А в Москве, согласно данным CORE.XP, сейчас составляет 28 тыс. руб. за кв. м в год, класса B — 21 тыс. руб.
Год к году эти значения увеличились на 4% и 15% соответственно. Рост обусловлен вымыванием более дешевого предложения и динамикой в объектах с повышенным спросом, поясняет господин Бабиченко. В дальнейшем положительная динамика, по его прогнозам, сохранится.
В Санкт-Петербурге совокупный объем сделок купли-продажи и аренды офисов в первом полугодии составил 135,5 тыс. кв. м, увеличившись в полтора раза год к году, говорит заместитель руководителя департамента офисной недвижимости Nikoliers Виктория Горячева. Средняя вакантность на этом фоне, по ее словам, сократилась за год с 9,9% до 5,3%. Директор департамента исследований рынка Maris Алена Волобуева обращает внимание на сохраняющийся высокий спрос при низком объеме спекулятивного ввода. В дальнейшем, несмотря на ожидаемый выход на рынок нескольких новых проектов, вакантность останется на уровне 5%, считает эксперт.
Средняя стоимость аренды офисов класса А в Санкт-Петербурге, по данным Nikoliers, сейчас составляет 1,96 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц, класса В — 1,3 тыс. руб. Год к году значения выросли на 13% и 10% соответственно. Алена Волобуева рассчитывает на умеренный рост показателей во второй половине года при сохранении на рынке существующей активности. Госпожа Горячева прогнозирует увеличение цен в ключевых деловых районах. Сейчас основным сдерживающим спрос фактором эксперт называет дефицит качественного предложения.