Сбер переходит на арендное положение
Банк продает девятиэтажное здание головного офиса в Уфе
Сбербанк выставил на продажу девятиэтажное здание главного офиса на улице Зорге, 5 в Уфе. Продавец планирует реализовать объект площадью 11,9 тыс. кв. м за 508 млн руб. По условиям продажи, новый владелец должен будет предоставить банку в аренду 9,5 тыс. кв. м офисных площадей ориентировочно на полтора года, а затем кредитная организация продолжит арендовать 680 кв. м. Эксперты разошлись во мнениях по поводу востребованности объекта на рынке недвижимости.
Сбер продает здание в Уфе, чтобы потом его арендовать у нового владельца
Фото: Дмитрий Колпаков, Коммерсантъ
Сбер продает здание в Уфе, чтобы потом его арендовать у нового владельца
Фото: Дмитрий Колпаков, Коммерсантъ
Здание главного офиса Башкирского отделения Сбербанка, расположенное на улице Зорге, 5 в Уфе, выставлено на продажу. Объявление об этом размещено на Avito. Объект возведен в 1996 году. В здании девять этажей, один из которых подземный. Общая площадь помещений составляет 11,9 тыс. кв. м. Здание реализуется вместе с частью земельного участка, общая площадь которого составляет 8,6 тыс. кв. м. Банку принадлежит около 4 тыс. кв. м земли. Вид разрешенного использования участка — под здание банка, а кадастровая стоимость всего участка — 56,6 млн руб.
Продажа обременена особыми условиями: новый собственник здания должен будет передать банку 9,5 тыс. кв. м в полуторагодовую аренду. На каждом этаже здания прежний владелец будет занимать от 625 до 1,3 тыс. кв. м, ежемесячно выплачивая от 315 до 604 руб. за кв. м — всего около 87 млн руб. После окончания основного срока аренды банк намерен продолжить арендовать до 680 кв. м, выплачивая за кв. м по 525 руб. в месяц.
«Ставка аренды включает в себя плату за пользование нежилым зданием и земельным участком, в том числе плату за услуги по эксплуатации мест общего пользования, услуги по эксплуатации и техническому обслуживанию систем жизнеобеспечения объекта согласно акту разграничения эксплуатационной ответственности»,— говорится в объявлении.
В Сбере „Ъ“ сообщили, что «оценивают ситуацию на рынке: есть ли покупатели для такого объекта, какую цену они готовы предложить». «Кроме того, банк допускает продажу этого помещения только на условиях обратной аренды. В свою очередь рассматривается несколько вариантов для переезда, окончательное решение по локации пока не принято»,— прокомментировали в пресс-службе банка.
Опрошенные „Ъ“ эксперты отмечают, что ранее здание выставлялось на продажу по более высокой цене. Сейчас она «вполне адекватная», считает генеральный директор сети агентств недвижимости «САН» Рустем Камалов.
«Чувствуется реальное желание продать данный объект. По моим данным, покупатель уже есть, продолжаются процедуры, преду-
смотренные законом для крупных сделок. Допускаю снижение цены примерно на 15% после прохождения „первого круга“»,— прокомментировал он.
«Цена объекта рыночная, ежемесячный арендный платеж по обратной аренде тоже соответствует рынку при таком объеме площадей. Минусы — мало земли, и она в долевой собственности»,— указывает директор по развитию Центра коммерческой недвижимости Евгения Долганова.
Эксперт также отмечает, что срок долгосрочной аренды 680 кв. м банком не указан. «Предполагаю, что срок будет 10–15 лет, и это будет первый этаж. Для многих инвесторов это станет стоп-фактором. Но остается спрос со стороны компаний, которые ищут площади под себя, сейчас на рынке не хватает крупных офисных пространств»,— полагает она.
Генеральный директор сети агентств недвижимости «Эксперт» Елена Андреева отмечает, что «круг покупателей очень узкий». «Вряд ли какая-то организация купит сейчас такую площадь под собственное размещение. Возможно, его превратят во что-то типа бизнес-центра — это может сделать управляющая компания или организация, которая будет нести эту функцию. Чтобы превратить его в бизнес-центр, нужны определенные инвестиции, останется актуальным вопрос парковки»,— считает госпожа Андреева.
Условие об обратной аренде означает, что банк планирует оставаться на прежнем месте какое-то время, однако это будет «отягчающим обстоятельством», усложняющим продажу, налагающим на нового собственника некоторые ограничения.
«Неизвестно, как долго продлится аренда. Договор может быть расторгнут в зависимости от условий, которые в нем прописаны. Расторгнуть договор аренды гораздо проще, чем продать здание»,— подчеркнула госпожа Андреева.
Управляющий партнер IPM Consulting Анастасия Владимирова полагает, что для Сбера эта сделка «может быть частью стратегии по оптимизации активов». «Владение крупными объектами недвижимости часто сопряжено со значительными затратами на обслуживание и отвлекает ресурсы от основной деятельности. В долгосрочной перспективе это может привести к снижению затрат на содержание здания и улучшению финансовых показателей за счет продажи непрофильного актива»,— отмечает госпожа Владимирова.
Это не единственная попытка банков продать здания своих офисов в Уфе. AО «Бaнк Дом.PФ» с 2022 года реализует объект недвижимости общей площадью 13,3 тыс. кв. м на улице Заки Валиди. Два года назад его выставили на продажу за 526,4 млн руб., затем цена снизилась до 481 млн руб., а в актуальном объявлении она оценивается в 405 млн руб.