К частному строительству привлекли Бобров

Малоэтажное и индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) сейчас значительно превалирует над многоквартирным высотным, но развитие сегмента пока идет хаотично. Для системной работы нужны новые финансовые инструменты и воля губернаторов, считают участники выездного совещания Российского союза строителей (РСС), прошедшего в Воронежской области. Без этого, а также без укрепления экономик районов отток населения из сельской местности продолжится.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Совместное заседание правления РСС и комиссии по вопросам ИЖС общественного совета при Минстрое РФ, посвященное малоэтажному и индивидуальному жилищному строительству, прошло в середине июля в райцентре Бобров Воронежской области. Место было выбрано не случайно. Район — лидер по социально-экономическим показателям, а власти здесь реализуют масштабный проект так называемой «экодеревни»: под Бобровом строятся малоэтажные многоквартирные и частные дома для сотрудников местных предприятий. Основная часть финансирования идет из бюджета (только на инфраструктуру привлечен почти 1 млрд руб. федеральных средств), а те, кто прожил здесь десять лет, получают недвижимость в собственность.

Впрочем, безоговорочное лидерство в развитии ИЖС участники признали за Белгородской областью. Глава СРО «Строители Белгородской области» Николай Калашников, в 2004–2016 годах руководивший региональным департаментом строительства, транспорта и ЖКХ, рассказал, что еще в начале 1990-х власти сформировали земельный банк в 34 тыс. га и с помощью льготных кредитов (сейчас оператор проекта — принадлежащая облправительству Белгородская ипотечная корпорация) стимулировали частное строительство. На сегодняшний день введено более 20 млн кв. м ИЖС: это 150 тыс. домов для 500 тыс. человек. Доля ИЖС в общем объеме сдачи жилья в регионе не падает ниже 70%. На сегодня в запасе у властей 70 тыс. участков. При этом параллельно регион строил вблизи микрорайонов всю необходимую инфраструктуру.

«Ничего придумывать не надо, все Белгородская область уже реализовала»,— комментировали участники выступление господина Калашникова.

Их собственные доклады показали, что с ИЖС в стране все не так радужно.

Первый вице-президент РСС Владимир Дедюхин рассказал, что более 70% россиян предпочитают жить в собственном доме. К примеру, за пять месяцев 2024 года из 43 млн кв. м введенного жилья 30,8 млн пришлось на малоэтажное. Но для развития этого направления нужны финансовые инструменты и изменения федерального законодательства. В частности, должен раскрутиться механизм проектного финансирования (в многоквартирном сегменте застройщики кредитуются в банках, а средства граждан хранятся на специальных эскроу-счетах, и бизнес не может получить их, пока не сдаст дом). Кроме того, отметил господин Дедюхин, необходимо включить малоэтажное строительство в госпрограмму «Жилье и городская среда» для грамотной организации «малоэтажного пространства»: «В такой подпрограмме можно подробно указать, что необходимо сделать в каждом регионе, какое необходимо финансирование и когда оно будет предоставлено».

Управляющий директор финансового института развития в жилищной сфере «Дом.РФ» Иван Волошин считает, что основной проблемой развития ИЖС является малая обеспеченность таких территорий инженерной, социальной и транспортной инфраструктурой. При этом, поддержал его глава комитета РСС по малоэтажному жилищному строительству Константин Пороцкий, затраты на обеспечение ею составляют 20–30% себестоимости квадратного метра: «А с учетом привлечения банковского финансирования цена такого жилья может быть выше рынка».

Президент Союза сельских строителей России Сергей Мытарев добавил, что у сельского населения нет доходов для покупки новых объектов даже с учетом льготной сельской ипотеки, а привлечь проектное финансирование сложно: «Мы предлагали несколько, но всем было отказано, так как в них нет рентабельности». С тем, что банки считают экономику «по-другому», согласились все застройщики, присутствовавшие банкиры публично не возражали.

По словам Ивана Волошина, «часть граждан» также желают строить на своем участке — самостоятельно или с привлечением бригад — и «есть потребность в создании способов стройки с финансовой защитой и нивелированием рисков некачественного строительства и потери средств». Для этого нужен закон о получении подрядчиками средств после завершения строительства и регистрации права собственности на дом. А девелоперов в проекты ИЖС можно привлекать через механизм комплексного развития территорий: «Вовлекать в КРТ больше участков поможет внедрение инвестиционного налогового вычета и соглашения».

За КРТ ратовал и Константин Пороцкий. По его словам, сейчас ИЖС продолжает развиваться хаотично и бессистемно. Изменить это могут реестры земельных участков, которые как раз могут вести операторы КРТ,— регионы уже получили право создавать такие компании.

«Операторы могут вести реестры, разрабатывать мастер-планы территорий и потом продавать подготовленную землю небольшим застройщикам, которые сейчас не могут выйти на рынок»,— пояснил господин Пороцкий. А с развитием инфраструктуры может помочь федеральный центр через выдачу инфраструктурных бюджетных кредитов. Пока синхронизации всех этих инструментов нет, а чтобы она появилась, нужна «воля губернатора»: «Бюджет есть, целенаправленной работы нет».

Министр архитектуры и градостроительства Воронежской области Андрей Еренков отметил, что власти занимаются «укреплением расселенческого каркаса» региона: «Мы наблюдаем неуклонную тенденцию оттока с сельских территорий. Мы должны укрепить каркас, чтобы сократить его». По его словам, для этого надо развивать экономику муниципалитетов, а также заниматься ИЖС не только вблизи областных центров. «Должно быть сбалансированное развитие агломерации, субрегиональных центров и опорных населенных пунктов. Мы шерстим земельный потенциал, чтобы выявить пригодные под хорошие проекты участки»,— добавил господин Еренков.

По данным главы Госуниверситета по землеустройству Тимура Папаскири, в России из 800 малых городов более 600 имеют «устойчивую тенденцию» к потере населения: «Это приводит к полному опустошению или переходу в разряд сельских поселений». «Для высококвалифицированного труда в сельском хозяйстве требуется около 200 тыс. работников. А для них нужно создавать новые предприятия»,— предложил он.

Бобровскому району, например, уже сейчас не хватает около 1,7 тыс. работников, а еще через пару лет после открытия новых предприятий потребуется еще 1,5 тыс., отметил глава муниципалитета Анатолий Балбеков. «Сейчас к нам на работу приезжают даже из других регионов, но все равно есть около 900 вакансий»,— добавил он. Господин Балбеков заявил, что «деградация деревень идет катастрофическими темпами».

Надежда на улучшение ситуации у него в том числе связана с новыми проектами ИЖС.

Александр Прытков