Офисная эксплуатация дорожает
Расходы на содержание бизнес-центров выросли
Затраты на обслуживание офисной недвижимости в Москве растут быстрее, чем ставки аренды. За июнь 2024 года такие издержки увеличились почти на 9% год к году, а платежи арендаторов — на 2,2%. Этому способствует подорожание расходных материалов и оборудования, перевод работников клининговых служб на официальные зарплаты, а также серьезный дефицит кадров, вынуждающий управляющие компании повышать зарплаты сотрудникам. Эксперты не видят предпосылок к снижению в обозримом будущем операционных расходов.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
В июне 2024 года средневзвешенные операционные расходы на обслуживание офисов в Москве выросли на 8,8% год к году, в среднем до 7,6 тыс. руб. за 1 кв. м в год, говорится в исследовании CORE.XP. В премиальных офисах такие расходы достигли 10,1 тыс. руб. за 1 кв. м, в объектах класса А — 8 тыс. руб., класса B — 5,1 тыс. руб.
Ставки аренды в бизнес-центрах столицы за аналогичный период увеличились на 5% год к году, до 22,8 тыс. руб. за кв. м, подсчитали в IBC Real Estate. Арендные платежи более инертны, они стали расти только в этом году из-за резкого уменьшения вакантных площадей и высокого спроса, поясняет гендиректор Remain Дмитрий Клапша. Спрос на покупку и аренду площадей в бизнес-центрах Москвы в январе—марте 2024 года стал рекордным за последние десять лет — 330,7 тыс. кв. м, подсчитали в Ricci. Доля свободных площадей на офисном рынке Москвы к июню 2024 года снизилась до 5,1%, минимального значения за 16 лет, уточнили в CORE.XP.
«Издержки на содержание офисов стабильно растут из-за перехода деятельности клининговых операторов на официальные контракты и белые зарплаты»,— поясняет директор отдела эксплуатации недвижимости CORE.XP Наталья Афанасова.
Она отмечает, что за этим последовали рост налоговых отчислений и подорожание услуг. По подсчетам Ассоциации клининговых и фасилити-операторов (АКФО), в 2022 году совокупная выручка компаний отрасли превысила 500 млрд руб., в то время как в 2017 году составляла 280 млрд руб.
Последний год на тарифы на эксплуатацию оказывают давление кадровый дефицит и увеличение стоимости рабочей силы, отмечает директор коммерческого управления Stone Кристина Недря. Сейчас в этой сфере соотношение количества резюме к количеству вакансий в Москве составляет 5,2, следует из данных сервиса по поиску работы HeadHunter. В начале текущего года показатель составлял 6,2, а 2023 года — 7,7. С рабочим персоналом ситуация еще хуже, на что повлиял, в частности, отток трудовых мигрантов, на которых до 2022 года приходилось около 80% работников клининговых компаний, уточняют в CORE.XP.
Оплата труда уборщиков помещений и территории, операторов поломоечных машин и мойщиков окон в Москве в 2023 году выросла на 23,5%, до 241 руб. в час, до вычета налогов, подсчитали в АКФО. Особенно остро стоит вопрос обслуживания для премиальных объектов, которые должны поддерживать высокий уровень, отмечает операционный директор Pridex Spaces | Multispace Янина Крупченко. Со сложным оборудованием справляется небольшое число сотрудников, у которых из-за этого оклад и выше, добавляют в Sawatzky.
Другие издержки управляющих офисами компаний также растут. По подсчетам CORE.XP, с 2022 года расходные материалы для клининга, запчасти, инструменты и принадлежности подорожали на 10–15%. Оборудование, например поломоечная машина, в зависимости от модели в 2023 году подорожало на 46,9–56,5%, до 750–980 тыс. руб., зафиксировали в АКФО. Уменьшение затрат на эксплуатацию в будущем для текущего офисного фонда уже не выглядит возможным, считает Наталья Афанасова. Она также добавляет, что большая часть офисов в Москве старше 15 лет и требует модернизации.