рынок недвижимости
Московское правительство запретило застройщикам продавать 15% площадей до полного окончания строительства. Эта норма, по мнению чиновников, должна дать дополнительные гарантии гражданам--соинвесторам строительства. Однако опрошенные Ъ участники рынка полагают, что небольших застройщиков, которые в основном и обманывают граждан, властям будет очень сложно контролировать.
Распоряжение #1120-РП, опубликованное вчера на официальном сайте московского правительства, было подписано 22 июня и. о. мэра Владимиром Ресиным. В основном его положения дублируют федеральный закон о долевом инвестировании строительства, однако вводится и принципиально новый пункт. Речь идет о запрете на продажу 15% площадей дома до полного окончания строительства. Запрет будет закреплен в лотовой документации на инвестиционных конкурсах.
"Эта мера дополнительно защитит права соинвесторов,— пояснил Ъ заместитель главы градостроительного департамента Москвы Сергей Амбарцумян.— Резервные 15% в сочетании с банковской гарантией на 30% объема инвестирования позволят соинвесторам чувствовать себя уверенными. Это не ограничение предпринимательской деятельности, а свидетельство серьезности застройщика. Ведь сейчас мы расхлебываем результаты деятельности нищих инвесторов. Таких на московском рынке не должно быть". "За время строительства цена квадратного метра возрастает в три раза, иногда более,— говорит чиновник комплекса экономической политики правительства Москвы.— То есть эти 15% сами по себе гарантируют возврат более трети средств, вложенных соинвесторами на ранних стадиях строительства".
Между тем, по словам крупных застройщиков, как правило, они и сами около 10-20% площадей не пускают в продажу до завершающей стадии строительства. "Мы порой искусственно сдерживаем продажи до завершающей стадии,— говорит вице-президент корпорации Mirax Group Дмитрий Луценко.— Есть такая маркетинговая стратегия, как отсекающие цены, то есть устанавливается цена, соответствующая стадии полной готовности. При том что себестоимость строительства наших домов бизнес-класса не превышает $2 тыс. за метр, а средняя цена продажи метра — $4 тыс., мы закрываем бюджет инвестиций продажей 60% площадей. После этого нам самим выгодно не торопиться с продажами". "Теоретически мы за то, чтобы вообще ничего не продавать до окончания строительства. Конечно, так не получается, но 15%, как правило, остаются до стадии полной готовности дома",— говорит президент "Моспромстройматериалов" Евгений Скляров.
Эксперты считают, что 15-процентный барьер, который, соответственно, уменьшит объем привлекаемых в проект средств, окажется труднопреодолимым только для мелких компаний. "Затруднится финансовое положение тех, кто строит один-два дома,— говорит руководитель аналитического отдела компании 'МИЭЛЬ-недвижимость' Геннадий Стерник.— Но учитывая нынешний взлет цен по сравнению с себестоимостью строительства, даже для них это не будет критичным".
Таким образом, дополнительная мера по защите соинвесторов, введенная московским правительством, фактически ни в чем не ограничивает крупных игроков, а "нищих" инвесторов по-прежнему трудно будет поставить под контроль. "Я не понимаю, как можно проконтролировать наличие 15-процентного резерва, каков механизм регулирования",— отмечает вице-президент по строительству компании "Интеко" Олег Солощанский.