Инвестиции с видом на море

Инвестиции с видом на море

        Около десяти лет назад новые русские в малиновых пиджаках устроили настоящий бум на рынке элитной недвижимости в Испании. Приобретенные ими особняки за миллионы евро теперь годами стоят в очереди на продажу, в то время как небольшие дома за €100-200 тыс. на новых испанских курортах расходятся как горячие пирожки. Их покупает российский средний класс, который интересуется не только стоимостью недвижимости, но и тем, насколько она подорожает в ближайшие годы.

        Для одних приобретение недвижимости на Пиренейском полуострове прежде всего перспективные инвестиции, для других — возможность каждый сезон отдыхать в собственном доме на берегу Средиземного моря. И в том и в другом случае приобретенный объект со временем растет в цене. За последние пять лет жилье в Испании дорожало в среднем на 10% в год.
       При этом недорогая недвижимость растет в цене порой быстрее, чем виллы стоимостью $1-3 млн. Да и последующая продажа "экономичных" объектов происходит намного быстрее. "Возможно, элитная недвижимость продается с замедленными темпами, но это объясняется еще и тем, что не могут люди покупать виллы стоимостью несколько миллионов каждый месяц. Бум наших богатых новых русских прошел, шальных денег уже нет, и, конечно, бума никакого нет. Спрос на Испанию — это в большей степени экономический и средний класс, но он стабильный",— отмечает ведущий менеджер компании Costa Esperanza Оксана Касерум.
       Сегодня именно спрос со стороны среднего класса формирует ценовую политику на рынке испанской недвижимости. Если совсем недавно случайные миллионы российских бизнесменов шли на покупку исключительно домов класса "люкс", то у современного российского покупателя к зарубежной недвижимости другой подход. Для него покупка недвижимости — это способ вложить средства в ликвидное имущество, на котором можно заработать за счет роста цен на жилье.
       Если говорить о местах, которые пользуются спросом у покупателей недвижимости, то это Каталония, Коста-Брава, Коста-Бланка и Коста-дель-Соль. По оценкам специалистов по испанской недвижимости, самое дешевое жилье сейчас на Коста-Бланке и в Мурсии. Это связано с тем, что там очень большой выбор уже построенного жилья и к тому же очень много строится нового. При этом район Мурсия пока еще слабо развит с точки зрения инфраструктуры, но с точки зрения инвестиций он может быть очень интересен. "Лет через пять, когда там все поднимется, конечно, недвижимость станет дороже. Ориентировочно недвижимость в этом районе может принести 50% за пару лет. Тут прогнозировать очень сложно, но доходность будет хорошая. Если сейчас приобрести там объект за €200 тыс., то через года два €300 тыс. он точно будет стоить",— уверяет Оксана Касерум.
       "Район под названием Мурсия очень активно сейчас развивается. Там идет комплексная застройка, и наделы застраиваются как элитным, так и неэлитным жильем. Первая линия, бухты, все что угодно. Но это долгострой. Это инвестпроекты, которых мир знает немало. Посмотрим, что из этого будет. Сейчас все кричат, что там будет второе Майами, но время покажет. Регион начал застраиваться примерно полтора года назад. 'Входной билет' там — от €100 тыс. Но это все-таки средний класс",— рассуждает консультант по зарубежной недвижимости компании Kirsanova Realty Светлана Скотникова.
       Четыре года назад самым дорогим побережьем была Коста-дель-Соль. Она была раскручена на российском рынке как Рублевка. По мнению специалистов по испанской недвижимости, дома на Коста-дель-Соль были востребованы в основном десять лет назад, когда российские граждане вообще плохо знали, что такое заграница. Сейчас Коста-дель-Соль немного уступает Коста-Браве. "Люди обратили внимание на Коста-Браву, и люди путешествуют. Потому что Барселона рядом, потому что Франция рядом. Там совсем другая природа, воздух, там все в сосновых лесах. То есть если сегодня на Коста-дель-Соль можно купить квартиру за €100 тыс., то на Коста-Браве за эту цену недвижимости уже не найти. Минимум €150 тыс., и то если повезет",— рассказывает Оксана Касерум. Сегодня многие россияне едут в северную часть Испании, хотя стоимость жизни там выше, чем в других областях. Многие предпочитают иметь там жилье, поскольку помимо пляжа и моря там доступен еще и горнолыжный спорт. Опять же рядом офшорная зона Андорра — от Барселоны до нее 100 км на машине по автобану. Стоит отметить, что жилье в этом районе стоит дороже еще и из-за того, что качество строений в горной местности выше, чем на побережье.
       В центре Барселоны цены на недвижимость на порядок выше, чем на побережье. Даже в пригороде недвижимость дороже, чем у моря. Есть и эксклюзивные предложения. Например, в горах недалеко от моря. Здания сложены из старого камня, с видом на море и лес. "Люди покупают, реставрируют. Такой объект в полуразрушенном состоянии может стоить от $1 млн до примерно €4-6 млн. Некоторым усадьбам доходит до нескольких тысяч лет. Некоторые интересны в плане инвестиций, чтобы сделать там отель",— рассказывает гендиректор компании Costa Esperanza Александр Моргунов.
       Правда, элитные дома в Испании в последнее время зависают у продавца на два-три года. "Сейчас на элитном рынке Испании действительно кризис. Лично я со своими клиентами, которые решили продать недвижимость там, отслеживаю этот кризис и не могу понять, с чем он связан. Даже Марбелья, которая до недавнего времени считалась очень благополучной и показывала максимальный процент роста — где-то 40% в год, сегодня сдает свои позиции",— отмечает Светлана Скотникова.
       По ее наблюдениям, там элитные объекты продаются по несколько лет. "Сейчас многие хотят продать, а спрос на виллы стоимостью €1-2 млн в Испании практически отсутствует. Ликвидности никакой, предложение намного превышает спрос, и объекты действительно висят. Сделать с этим ничего невозможно",— говорит Светлана Скотникова.
       
В Испании вся земля разделена по назначению, для каждого вида существуют собственные нормативы, в которых четко указаны параметры застройки, ее высота, отступы от соседа и от улицы. Иногда указывают даже, из какого материала должна быть наружная отделка или каков должен быть цвет дома.
       Один из важнейших моментов: недвижимость нужно оформить четко в соответствии с испанским законодательством. Любой вид недвижимости в Испании должен быть зарегистрирован в Registro de Propiedad (регистр собственности), где можно узнать о владельцах недвижимости, ее точной стоимости, площади, а также о наличии возможной задолженности владельца. Документы оформляются в два этапа. Первый — нотариальный договор, составляемый испанским нотариусом. Договор оформляется и на испанском, и на русском языках в присутствии русского переводчика. Он также должен расписаться в договоре, подтверждая, что покупатель и продавец идентично воспринимают текст.
       Далее нотариальный договор регистрируется в муниципальных органах власти в регистре собственников (эскритуре). Эскритура оформляется на всех членов семьи, включая несовершеннолетних ее членов. Это делается для того, чтобы будущему собственнику жилья--нерезиденту было проще получить мультивизу или оформить вид на жительство. В эскритуре фиксируется стоимость недвижимости. В Испании, как и в России, в этом документе официально декларируется стоимость. Однако нередко стоимость жилья занижается на 10-30% от реальной цены. Делается это с целью снижения текущих расходов и налогов, связанных с покупкой. Но, естественно, делать это нежелательно, так как в случае последующей перепродажи могут возникнуть юридические проблемы. Более того, такая схема совершенно невыгодна для тех покупателей, которые хотят воспользоваться ипотекой для покупки недвижимости.
       Этот факт немаловажен, так как в Испании развита система ипотечного кредитования, в том числе и для нерезидентов. Получить такой кредит, например, российскому гражданину в этой стране намного легче, чем в любой другой. Однако в Испании, как и в России, банк выдает средства, исходя из данных оценочной компании, которая учитывает стоимость, указанную в эскритуре. Например, рыночная стоимость покупаемого объекта составляет €200 тыс. Исходя из стандартных условий местных банков заемщику могут предложить взять кредит на 50-80% стоимости жилья. Таким образом, в идеальном случае заемщику нужно будет внести в качестве первого взноса 20% стоимости (€40 тыс.), а остальную сумму (€160 тыс.) получить в банке под 3,5% годовых на 10-20 лет. Если же в эскритуре будет зафиксирована не рыночная стоимость €200 тыс., а заниженная цена, например, €150 тыс., то банк, исходя из оценки, при первоначальном взносе €30 тыс. может выдать только €120 тыс., а остальную сумму — €50 тыс.— заемщику нужно будет заплатить фактически нелегально и только из собственных средств.
       "Пока Испания — одна из самых либеральных стран в области ипотечного кредитования. В Испании кредиты нерезидентам пока дают — в отличие от той же Италии. Нужна справка о доходах, а ограничений по сфере и роду деятельности нет. Самое главное — доказать свой доход, то есть предоставить какой-то документ, что у вас есть заработок. По закону ежемесячная выплата по кредиту не должна превышать 30% от дохода. Но это достаточно индивидуально",— рассказывает Оксана Касерум.
       Самостоятельно получить кредит российскому гражданину практически невозможно: банки с недоверием относятся к частным клиентам. Поэтому в 90% случаев нужно действовать через какую-то компанию. "Сейчас в Испании идет борьба с отмыванием и преступной легализацией доходов. И у нас был такой случай. Наш клиент на свой нерезидентский счет получил деньги с офшорной компании. Это его деньги, никто его не затормозил. В этом отношении в Испании очень либерально ко всему относятся. Но на этом основании банк отказал ему в выдаче кредита. То есть он не мог подтвердить законность этих денег. Правда, наша компания обратилась в другой банк, и там уже клиент получил кредит",— говорит Александр Моргунов.
       Естественно, за помощь и консультацию в получении кредита и ведение ипотеки, а также за сделки купли-продажи нужно заплатить. Но это расходы единоразовые, как уплата налогов при покупке недвижимости. Размер выплат различается в зависимости от степени готовности жилья. Если покупается недвижимость на вторичном рынке, где есть право собственности, то оплачивается 7% стоимости покупаемой недвижимости. При покупке недвижимости на этапе строительства покупатель уплачивает НДС. В дальнейшем ежегодный налог составит 0,2% стоимости объекта, указанной в эскритуре. Конечно, это не считая оплаты услуг самого риэлтера, нотариуса, переводчика при покупке недвижимости и последующей оплаты коммунальных платежей по квартире.
       
Некоторых платежей можно избежать, да к тому же еще и заработать на приобретаемой недвижимости. Дело в том, что в Испании развит институт управления недвижимостью. В первую очередь нужно обратить внимание на российские компании с представительством в Испании, предлагающие такие услуги. В этом случае согласовывать даты сдачи недвижимости в наем, основные условия, касающиеся размера и форм оплаты, вы сможете, практически не выезжая из дома и не тратя дополнительные средства на переводчика. Второй вариант — это обратиться к специальной компании или риэлтерскому агентству непосредственно в Испании. Если же речь идет об инвестиционном проекте, застройщик может также предложить несколько схем по управлению недвижимостью после того, как недвижимость будет достроена.
       С каждым клиентом все оговаривается в индивидуальном порядке. Но, например, в случает с жильем на первичном рынке одним из вариантов получения дополнительных доходов может стать заключение договора со строительной компанией на аренду этого жилья. Прибыль от такого управления составляет меньше чем 10-15% годовых, но при этом компания берет на себя оплату всех затрат, связанных с содержанием этого жилья. То есть вы абсолютно ничего не платите, а ждете, пока ваша недвижимость вырастет в цене.
       В то же время компания перечисляет какую-то небольшую сумму в год вам на счет, а вы имеете право один раз в год в течение месяца там отдыхать. "Как правило, годовой контракт на квартиру стоимостью €200 тыс. может предполагать выплату €5-6 тыс. чистым доходом за год, не платя коммунальные и другие платежи. Это для того человека, который просто хочет вложить деньги в недвижимость как в банк",— рассказывает Оксана Касерум.
       Кстати, если не считать дохода от управления недвижимостью, можно стабильно зарабатывать около 10-20% в год за счет стабильного роста цен на недвижимость в Испании уже в течение пяти-семи лет. Согласитесь, что вклад с доходностью даже 15% годовых в евро не предлагает ни один российский банк. "Нет никаких предпосылок или чего-то такого, что могло бы серьезно повлиять на рынок недвижимости в Испании. Испания развивается очень большими темпами. Законодательство, конечно, меняется, но как-то кардинально оно измениться не может, потому что оно идет параллельно с развитием Евросоюза",— говорит Оксана Касерум.
       

СТРОИТЕЛЬНЫЙ КОДЕКС Что можно купить в Испании В Испании существует несколько видов недвижимости, которые можно разделить на несколько групп. Во-первых, это отдельный дом в один или два этажа, обычно с отдельным участком и бассейном. Цена дома зависит от месторасположения (регион, зона, уровень урбанизации) и стоимости земли, которая в зависимости от района может составлять от €100 тыс. до €700 тыс. за участок 800 кв. м. Строятся дома, как правило, или по типовым проектам, или по индивидуальному плану с учетом всех нормативов. Небольшой отдельный домик в не самом престижном месте можно приобрести за сумму от €200 тыс., шикарные виллы с большим участком могут стоить несколько миллионов евро. Дома стоимостью €200 тыс., как правило, растут в цене примерно на 10% в год. Объекты от €1 млн приносят 15-20% ежегодно. Во-вторых, это так называемые пристроенные дома — дом на несколько хозяев, имеющий одну или несколько общих стен с соседним домом. Иногда такие дома строятся на протяжении всей улицы без разрывов между ними. Как правило, это компактные, построенные по одному проекту, часто многоуровневые дома с раздельными входами и участками, обычно с двумя-тремя спальнями. Участки вокруг дома небольшие, а бассейны, как правило, общие на несколько домов. Гаражи чаще всего встроенные и рассчитаны на одну машину, иногда это просто крытая стоянка на участке. Цена варьируется от €180 тыс. до €250 тыс. на Коста-Бланке и от €350 тыс. до €650 тыс. на Коста-Браве. Дороже имеет смысл покупать отдельный дом, что более престижно. Рост цен — 10-15% в год. Цены на Коста-Браве за последние годы росли быстрее, чем по всей Испании, рост цен за последние два года составил примерно 30-40%. Студио — самый простой вариант. Это квартира с общим большим помещением, которое служит и спальней, и кухней, и гостиной. Санузел, разумеется, отдельно. Минимальный метраж — от 22 до 50 кв. м. На Коста-Браве цены на студио на первой линии за два-три года выросли с €50 тыс. до €150 тыс., то есть рост составил 200% за два года. Дуплекс — квартира в два уровня. Более распространены квартиры с одной, двумя, тремя, реже с четырьмя и больше спальнями, в которых также имеются гостиная и столовая (в небольших квартирах они, как правило, объединены в одно помещение). Площадь делится на жилую и площадь террас, которые в сумме образуют общую. Обычно все окна выходят в сторону моря, особенно в новых домах, расположенных в курортных зонах. Стоимость зависит от площади, количества спален, близости дома к береговой линии, размера лоджии или террасы, наличия общего бассейна, гаражей или стоянок, своей зоны отдыха, престижности. Разброс цен — от €200 тыс. до €700 тыс. в зависимости от зоны, месторасположения, вида. Рост за год составил 15%. Апартаменты — квартиры для сдачи в аренду на время отдыха. Они располагаются обычно в курортной зоне, вдоль пляжей. Во дворе дома с апартаментами, как правило, есть небольшая зона отдыха и бассейн. Строятся и покупаются апартаменты для сдачи в аренду. Арендовать такую квартиру можно на срок от недели до нескольких лет. Рост цен на них за год доходит до 20%. Земельные участки также продаются и могут в дальнейшем быть использованы под застройку (можно возвести один или несколько домов и строений). В Испании практически вся земля находится в частной собственности. Покупка участка, на котором не предполагается строительство в ближайший год, облагается налогом — 7% плюс нотариальные затраты. Любое строительство сопровождается получением лицензии на конкретные проекты зданий с ограничениями для данной местности. Как правило, высота многоквартирных зданий не может превышать три этажа. Стоимость земли — €100-150 за кв. м. На Коста-Браве дома будут стоить в зависимости от зоны и урбанизации от €500 тыс. до €800 тыс. Там, где земля стоит от €150 до €300 за кв. м, дома будут продаваться по цене от €800 тыс. до €1,5 млн. При вложении в покупку земли, например, €300 тыс. продажная цена дома будет €1,2-1,5 млн. Прибыль составит от 30% в год. И наконец, коммерческая недвижимость. Это вложения с низкой рентабельностью: отели дают 8% годовых, рестораны — 5-15%, аренда помещений — 5-10%.