Девелоперы уходят в пригород

Темпы ввода жилья в краснодарском крае продолжают снижаться. В регионе все больше строится частных домов и меньше — многоквартирных. Эксперты и участники рынка считают, что интерес девелоперов смещается в сторону пригорода, где можно создавать проекты, которые совмещают в себе плюсы и ижс, и жилых комплексов.

В Краснодарском крае в январе—мае 2024 года организации всех форм собственности построили 28,1 тыс. квартир общей площадью 2,4 млн кв. м. Это на 17,6% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, следует из данных Краснодарстата.

За этот же период сданы в эксплуатацию 15,1 тыс. квартир общей площадью 671,9 тыс. кв. м. Темпы ввода многоквартирного жилья за год снизились почти на 40%. Основную долю введенного жилья составляют частные дома — 1,7 млн кв. м за первые пять месяцев.

Несмотря на снижение показателей, Кубань сохраняет второе место в России по объему построенного жилья, уступая лишь Московской области. Доля кубанского строительного рынка составляет 5,5% от общероссийских объемов. По итогам 2024 года власти Краснодарского края планируют ввести в эксплуатацию 6,4 млн кв. м жилой недвижимости. Замдиректора департамента строительства Кубани Евгений Чеботарев рассчитывает, что задача будет выполнена.

Ставки влияют на размер

По словам экспертов и участников рынка недвижимости, опрошенных «G», в последние годы наблюдаются серьезные изменения предпочтений покупателей и их поведения. Если раньше покупатель в основном выбирал квартиру по стоимости, а остальные факторы не играли большой роли, то сейчас очень многое зависит от ежемесячного ипотечного платежа, говорит PR-специалист ГК «Метрикс Development» Марина Нестеренко.

«Покупатель обязательно обращает внимание на дом, придомовую территорию и функциональность планировки. Стали популярны дома с меньшим количеством этажей — от 3 до 10 — и с небольшим количеством квартир. Вероятно, это связано с тем, что люди хотят приватности и минимум соседей рядом»,— полагает она.

Что касается типов жилья, то госпожа Нестеренко говорит, что в Краснодаре востребованы практически все форматы: студии (25–30 кв. м), однокомнатные (31–45 кв. м) и двухкомнатные (48–65 кв. м) — в числе лидеров. Трех- и четырехкомнатные тоже приобретают, но не настолько часто. На черноморском побережье больше всего в ходу студии площадью 17–30 кв. м, добавляет представитель ГК «Метрикс Development».

Вице-президент по коммерции ГК «Лендекс» Светлана Заяц обратила внимание на закономерность, что при снижении ипотечных ставок растет спрос на большеформатное жилье. С отменой льготных программ, увеличением ставок покупатели, наоборот, возвращаются к студиям, однокомнатным и небольшим двухкомнатным квартирам.

Минимум бесполезного

Госпожа Заяц согласна, что с каждым годом покупатели становятся все более требовательными и обращают внимание не только на сам жилой комплекс, но на репутацию застройщика, объекты, которые он возвел, отзывы жильцов. Она выделяет три фактора, которые можно назвать приоритетными при выборе будущего жилья. Первый — эргономичность и минимальное количество «бесполезной» площади.

«Увеличенные площади кухонь-гостиных, большие панорамные окна, которые делают квартиру светлее. Комнаты современной квартиры должны быть более квадратные для удобной расстановки мебели. Высота потолков — не менее 2,7 кв. м, причем чем выше, тем лучше для потребителя»,— говорит вице-президент ГК «Лендекс».

Второй фактор — растущий спрос на квартиры с ремонтом. Госпожа Заяц подчеркивает, что эта тенденция будет только укрепляться, поскольку с высокими ставками по ипотеке девелоперам придется конкурировать не только с другими застройщиками, но и с вторичным рынком недвижимости.

Важным критерием при выборе недвижимости, по словам Светланы Заяц, остается инфраструктура. При этом сейчас речь идет не просто о благоустройстве дворовой территории, а о гораздо более серьезных проектах вокруг жилых комплексов.

«Не просто озеленение, а ландшафтный дизайн с высадкой теневых крупномеров. Зоны барбекю с продуманной инфраструктурой. Если детские площадки, то в разрезе с возрастными предпочтениями детей, особенностями их возрастного развития»,— добавляет она.

Руководитель краснодарского агентства недвижимости «Свои на юге» Наталия Старунская также добавляет, что наметилась тенденция к возведению многофункциональных жилых комплексов, которые включают в себя не только жилые помещения, но и объекты коммерческой и социальной инфраструктуры.

«Такие комплексы становятся мини-городами, где жители могут удовлетворить все свои потребности, не покидая территорию. Школа, детский садик, поликлиника, парк и торговый центр "во дворе" стало для новых жилых комплексов нормой»,— комментирует эксперт.

Цифровизация и энергоэффективность

Тренды в сфере строительных материалов развиваются не так быстро, говорят эксперты и участники строительного сектора. Новые технологии задействованы в основном для сохранения энергоэффективности здания и применяются в многослойных вентилируемых фасадах и коммуникациях, говорит Марина Нестеренко.

«Застройщики все так же активно используют технологию строительства монолит-кирпич как самую прочную и надежную. Исходя из этого, самые используемые материалы — бетон, арматура, кирпич, газосиликатный блок»,— отмечает она.

Одним из ключевых изменений она называет использование российских материалов и смещение фокуса в импорте на такие страны, как Киргизия, Турция, Иран, Китай.

По словам эксперта в сфере строительного рынка Михаила Говорова, девелоперы в последнее время все активнее внедряют BIM-технологии (Building Information Modeling — создание цифровой модели будущего дома), что позволяет улучшить качество проектирования и строительства, повысить эффективность и снизить издержки.

«Это не просто трехмерные модели зданий, а полноценные информационные системы, которые позволяют интегрировать данные о геометрии, материалах, стоимости, графике строительства и эксплуатации. Их главные преимущества — повышение точности, сокращение времени и затрат на проектирование и строительство, улучшение качества и надежности проектов, упрощение управления ими, возможность создания более устойчивых и энергоэффективных зданий»,— подчеркивает он.

Также господин Говоров обращает внимание, что растущий интерес девелоперов к экологическим стандартам и энергоэффективным решениям стимулирует их использовать экологически чистые материалы и технологии, которые снижают энергопотребление и минимизируют воздействие на окружающую среду.

Среди новых технологий обязательно нужно отметить «умный дом», считает Наталья Старунская. Эта технология позволяет автоматизировать многие процессы, такие как управление освещением, отоплением, системами безопасности и прочими функциями. Это не только повышает уровень комфорта, но и способствует более рациональному использованию ресурсов, подчеркивает она.

Границы размываются

Что касается прогнозов о дальнейшем развитии рынка недвижимости, то эксперты сходятся во мнении, что он все больше будет смещаться в пригород.

«В условиях растущего интереса к загородной жизни и удаленной работе наблюдается значительный рост спроса на коттеджные поселки и таунхаусы. Люди стремятся к более экологичной и спокойной жизни вне городской суеты»,— отметил в беседе с «G» Михаил Говоров.

По словам Натальи Старунской («Свои на юге»), такая тенденция уже наблюдается на рынке недвижимости.

«Люди стремятся к более спокойной жизни на природе, при этом имея возможность быстро добраться до города. Такие районы часто предлагают более просторные дома и участки земли, что особенно привлекает семьи с детьми», — рассказала она.

Госпожа Старунская подчеркивает, что будущее жилого строительства в Краснодарском крае представляется перспективным и многогранным. Регион продолжит привлекать новых жителей благодаря своему климату, развитой инфраструктуре и высокому качеству жизни, уверен она.

Марина Нестеренко («Метрикс Development») говорит, что в проектах также наблюдается снижение этажности, поэтому будет появляться больше объектов, которые совмещают в себе плюсы и от ИЖС, и от многоквартирного дома.

«Думаю, что уже скоро увидим много новых, современных проектов по всей территории Краснодарского края и Республики Адыгея»,— добавляет она.

«Раньше четко соблюдались границы так называемой классности жилья, и каждому типу соответствовали определенные параметры в квартирографии, благоустройстве, архитектуре. Но сейчас эти границы размыты, и зачастую застройщику необходимо продумывать и вкладываться именно в будущий образ жизни своего покупателя — чтобы жилой комплекс был конкурентоспособным»,— отмечает вице-президент ГК «Лендекс» Светлана Заяц.

Александр Орлов

Оперативные новости «Ъ» из регионов Кубань, Адыгея, Крым в Telegram