Краснодар по-новому

В столице Кубани запускают проект развития северо-восточной части. Новый микрорайон станет современным городом в городе с театрами и парками, деловым, медицинским, торговым, спортивным и другими кластерами. Эксперты уверены, что реализация проекта даст кубанской столице новое развитие и позволит решить ряд давно назревших проблем. Одним из главных рисков участники рынка считают отсутствие денег.

К реализации концепции комплексного развития северо-восточной части кубанской столицы приступят в 2024 году. Строительство «нового Краснодара» может занять 20 лет. Об этом рассказал руководитель департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края Илья Поздняков.

Как сообщалось, в районе поселка Знаменский и Новознаменского жилого района, по сути, появится новый современный город на 220 тыс. человек — с развитой социальной и инженерной инфраструктурой, парками и бульварами, деловыми и административными кварталами. Общая площадь застройки составляет 1,5 тыс. га. «Мы проектируем и будем строить Новый Краснодар — и по форме, и по содержанию. Подобных проектов в современной истории края еще не было»,— оценил проект глава Кубани Вениамин Кондратьев.

«Разработана детальная концепция территории. Она длительное время трансформировалась, мы провели много обсуждений и с профессиональным сообществом, и с общественниками, и с предпринимателями»,— рассказал Илья Поздняков. В концепции предусмотрено строительство квартала районной администрации, торговых центров, образовательных и реабилитационных учреждений, медицинского и делового кластеров, цирка и театра современного искусства, здания Кубанского казачьего хора, аквапарка и др. По данным Ильи Позднякова, трассу М-4 «Дон» трансформируют в эстакаду. Также рассматривается возможность строительства метро.

Все опрошенные «G» эксперты концепцию развития северо-восточной части кубанской столицы оценивают высоко. Так, советник по инвестициям в недвижимость юга России Евгений Ткачев называет проект «новым стандартом комплексного развития территорий» и отмечает, что воплощение концепции сделает Краснодар полицентричным городом. Он допускает, что это поможет решить целый ряд давно назревших проблем, включая автомобильные пробки на дорогах кубанской столицы.

С экспертом соглашается генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько. «Бурное жилищное строительство в течение последних 15 лет происходит довольно хаотично, способствуя росту проблем с транспортной, инженерной и социальной инфраструктурой. Выделение под развитие отдельной обширной территории позволяет сформировать комплексный градостроительный план ее развития, учитывающий как текущие городские проблемы, так и в принципе ключевые современные тенденции в урбанистике»,— отмечает Илья Володько.

Директор департамента маркетинга и рекламы ГК «Лендекс» Александр Цюрюмов считает, что формирование на северо-востоке делового кластера приведет к оттоку людей из «старого» Краснодара, это положительно скажется на благополучии горожан: появятся новые рабочие места и возможности для самореализации, а транспортные артерии города, в первую очередь Уральская и Северная улицы, дополнительной нагрузки не испытают.

«Новый город, построенный с учетом уже прошлого опыта, без промахов в градостроении из эпохи "становления Краснодара", звучит очень привлекательно»,— говорит эксперт.

При этом место реализации проекта обладает всеми необходимыми для развития города ресурсами. «Новый микрорайон расположен в 25 км от центра Краснодара. Северо-восточная часть кубанской столицы — главный резерв для развития города. Там есть необходимый земельный банк для создания комфортной жизни горожан. Создание так называемой альтернативы историческому центру, создание новых точек экономического роста, новых рабочих мест в медицинском, образовательном, спортивном и туристическом кластерах — все это позволит организовать полностью автономный микрорайон с крайне удобной транспортной доступностью. Рядом аэропорт, трасса М-4 "Дон", железнодорожное сообщение, это то, чем другие микрорайоны не могут похвастаться»,— поясняет Евгений Ткачев.

Самой сложной, но при этом одной из самых значимых эксперты считают транспортную составляющую проекта. «Очень важное значение будут иметь транспортные развязки, которые соединят старый и новый город. Только при их реализации Новый Краснодар будет иметь свою привлекательность для жителей и инвесторов. В противном случае это будет еще один микрорайон с транспортным коллапсом»,— отмечает заместитель директора по первичному рынку КАЯН Инна Грибанова.

На этом же акцентирует внимание директор департамента аналитики федерального девелопера «Неометрия» Ксения Рысенко. «В этой части города единственная доступная транспортная артерия — М-4 "Дон", и трафик на ней достаточно серьезный. Безусловно, строительство новой дороги станет сильной частью проекта. Если ее пропускная способность и расположение будут корректно рассчитаны и спроектированы, жилье в северо-восточной части города станет интересным для приобретения, при этом сейчас там цена низкая и есть потенциал для развития и роста»,— считает эксперт.

Сроки и суммы могут измениться

Как сообщил Илья Поздняков, срок реализации всей концепции нового Краснодара — около 20 лет, включая театры, музеи и прочие объекты. В оценке этого утверждения мнения экспертов несколько разделились. «Срок абсолютно реалистичен и подразумевает ввод около 0,5 млн кв. м жилья ежегодно, что в лучшие годы составляет чуть больше 15% от совокупного объема сдачи жилья в городе. Власти не собираются форсировать проект, и это лишь подчеркивает серьезный уровень отношения к нему и детальность проработки»,— считает Илья Володько.

Ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова считает, что сроки реализации проекта можно сократить. «Сочи претерпел очень серьезную реконструкцию перед зимней Олимпиадой-2014. На реконструкцию городской инфраструктуры, строительство современной туристической инфраструктуры и одновременно на строительство олимпийских объектов потратили в общей сложности 1,5 трлн руб. Но провели все эти масштабные работы всего за семь лет»,— напоминает эксперт.

Инна Грибанова допускает, что с учетом текущих геополитических условий сроки могут затянуться. «К тому же снижение покупательского спроса в связи с ростом ипотечных ставок может притормозить запуск девелоперами новых комплексов в ближайшей перспективе, что, в свою очередь, тоже может негативно сказаться на сроках реализации концепции Нового Краснодара»,— считает руководитель.

При этом в оценке рисков эксперты сходятся. Практически единственным опрошенные участники рынка считают госфинансирование. Как поясняет Илья Володько, объем необходимых инвестиций для реализации проекта значителен, а большая часть объектов инфраструктуры (социальной, транспортной, инженерной), по крайней мере на начальных этапах, должна быть реализована за счет бюджетных средств.

«Реализация проекта потребует значительных инвестиций, которые могут исчисляться десятками миллиардов рублей. Вопрос наличия таких ресурсов у властей и бизнеса Кубани является ключевым. В данном случае успешное партнерство между государственными органами и частными инвесторами, а также привлечение федеральных средств могут стать решающими факторами для реализации проекта»,— считает руководитель краснодарского агентства недвижимости «Свои на юге» Наталия Старунская.

Как пояснял Илья Поздняков, самое сложное — сформировать финансовую модель, чтобы иметь возможность по окончании срока реализации видеть число объектов, которые предусмотрены. «Жилая функция составляет порядка 35%. Застройка будет осуществляться в рамках комплексного развития территории (КРТ) через единого оператора. Срок реализации всей концепции — около 20 лет, включая театры, музеи и прочие объекты»,— рассказывал чиновник.

Одним из основных вариантов застройки, по словам главы департамента, может стать формирование лотов региональным оператором и их последующая продажа инвесторам через аукцион. Средства от этого направят на развитие нового района. В условия покупки лота регоператор может заложить строительство тех или иных объектов.

С учетом долгосрочности проекта (скорость инфляции год от года меняется, а вместе с ней и стоимость стройматериалов) эксперты затрудняются в оценке его стоимости. «Мы бы не исключили сумму 3–4 трлн руб. Возможно, что под какую-то часть проекта, например строительство метро или автомобильных дорог, можно будет получить средства из федерального бюджета или из ФНБ. Возможно также, что власти города привлекут к участию в проекте крупных частных инвесторов, у которых уже есть опыт реализации проектов подобного масштаба»,— допускает Наталья Мильчакова.

Какова бы ни была стоимость, деньги будут, уверен Александр Цюрюмов, в первую очередь потому, что спрос на рынке недвижимости кубанской столицы стабилен, а значит, проект интересен застройщикам. «Мы постоянно растущий в плане населения регион, а с Новым Краснодаром мы станем еще привлекательнее. Что касается ресурсов для реализации, во-первых, за период бума продаж и льготных ипотечных программ девелоперы и банки хорошо заработали, соответственно, это приличные вливания в бюджет. Поэтому, уверен, в заведомо убыточные истории ни один банк не пойдет, и экономика будет сходиться»,— считает Александр Цюрюмов.

Евгений Ткачев добавляет, что важно уже сейчас начинать строительство указанных в проекте медицинских, спортивных, образовательных кластеров. «Это поможет сделать Новый Краснодар более привлекательным для его будущих жителей, что, как следствие, приведет к стабильным продажам недвижимости у девелоперов. Район, где есть вся необходимая социальная инфраструктура и нет транспортных проблем, быстро обрастет коммерческими объектами»,— утверждает эксперт. Он не исключает, что некоторые составляющие концепции будут реализованы по концессионным соглашениям.

«Для минимизации рисков необходимо тщательно планировать каждый этап проекта, привлекать опытных специалистов и использовать передовые технологии. Важно также учитывать мнение и интересы местных жителей, чтобы избежать социальных конфликтов и обеспечить поддержку общественности»,— добавляет Наталия Старунская.

Магнит для инвестиций

Эксперты утверждают, что в процессе реализации проекта стоимость квадратного метра в северо-восточной части Краснодара будет расти, а значит, покупать недвижимость там сейчас выгодно. Евгений Ткачев напоминает, что застройка микрорайона началась более трех лет назад, девелоперы возводят такие жилые комплексы, как «Родные просторы», «Первое место», «Друг», «Смородина» и др.

По словам Ксении Рысенко, проекты девелоперов дали толчок развитию инфраструктуры в этой части города, в результате там уже сейчас отмечается существенный рост цен на ИЖС. Эксперт также обращает внимание на то, что концепция развития северо-восточной части — первый комплексный проект такого масштаба в Краснодаре. «Все запланированные властями социальные, рекреационные и инфраструктурные объекты, конечно, добавят локации престижа и ценности. Соответственно, спрос и цена на квартиры в этом районе в перспективе будут расти. Отмечу, что все это возможно при условии успешной реализации проекта, пока район недостаточно хорошо развит»,— говорит Ксения Рысенко.

«Развитие новых деловых и административных кварталов откроет двери для притока инвестиций, создаст множество рабочих мест и усилит экономическую активность региона. Культурные объекты, такие как музей современного искусства или пешеходная торговая улица, несомненно, станут новыми туристическими магнитами, повысив привлекательность столицы Кубани для гостей и жителей»,— считает коммерческий директор ООО «СЗ Екатеринодаринвест-Строй» Андрей Инвияев. По его мнению, проект особенно привлекателен для инвесторов в сферах недвижимости, строительства, торговли и услуг.

Александр Цюрюмов считает, что особенно проект интересен для производственников и логистических компаний, так как Новый Краснодар окажется в сердце транспортных развязок. «А также для ритейла (от крупного до среднего), так как порядка 800 тыс. кв. м планируется реализовать коммерческой недвижимости. Для граждан, которые инвестируют в недвижимость, есть два пути: флиппинг и долгосрочная аренда и заработок на росте капитализации активов, вот конкретно в таком случае это будет оправданно, так как срок реализации 20 лет может отпугивать флипперов»,— добавляет эксперт.

Для более детальной оценки инвестиционной привлекательности проекта конкретики, по мнению эксперта, пока не хватает. «Проект пока только обретает форму, бизнес-инфраструктура тоже имеет пока только очертания. Все будет зависеть от грамотности этапов реализации и плавного внедрения всех необходимых инфраструктурных моментов, тогда и бизнес сможет заходить в ногу с развитием проекта, а не ждать его финальной стадии»,— отмечает Александр Цюрюмов.

Сила притяжения

Директор по развитию федеральной сети агентств недвижимости «Аякс» Кирилл Леусенко обращает внимание на то, что современные девелоперские проекты, реализуемые на окраинах Краснодара с 2019 года, превращают тот или иной микрорайон в точку притяжения не только для краснодарцев, но и для жителей близлежащих населенных пунктов.

«Люди с удовольствием приезжают погулять в Немецкой деревне или на набережной в Юбилейном. Как только проект запускается, как только начинается стройка, не только жилые комплексы, а все вокруг начинает развиваться: инфраструктура и благоустройство, культура и здравоохранение, туристическая привлекательность города. Я уверен, люди в Новый Краснодар потянутся»,— считает Кирилл Леусенко.

С экспертом соглашается Инна Грибанова. Она уверена, что концепция нового города сделает Краснодар еще более привлекательным для переезда из других регионов, особенно если учесть расположение нового микрорайона — вдоль дороги к морю.

Наталья Мильчакова отмечает, что туристическая привлекательность Краснодара ниже, чем Сочи, так как столица Кубани выхода к морю не имеет. Поэтому для краевого центра особенно важно привлекать туристов другими способами: новыми достопримечательностями, проведением в городе спортивных и иных соревнований общероссийского или даже международного масштаба, гастрономическим, в том числе винным, туризмом, чистой экологией и т. д. «Проект Нового Краснодара можно было бы дополнить строительством большого числа зарядных станций для электромобилей и, возможно, предусмотреть субсидии жителям города на приобретение произведенных в России электромобилей. Можно было бы объявить Краснодар "зеленым городом" и работать активнее над проектами сокращения углеродных выбросов, как это происходит сегодня в курортных городах Китая. Так что, на наш взгляд, у этого проекта в принципе есть хороший потенциал для реализации»,— считает эксперт.

Маргарита Синкевич

Оперативные новости «Ъ» из регионов Кубань, Адыгея, Крым в Telegram