Жилье уходит с молотка

Российские банки стали чаще изымать ипотечные квартиры из-за просрочки платежей. Данных об объемах изъятий по регионам нет, однако, по информации Банка России в Южном федеральном округе (ЮФО), просроченная задолженность по ипотечным жилищным кредитам за год выросла в 1,5 раза. Жилье, изъятое как предмет ипотеки, а также в рамках банкротства или исполнительного производства, чаще всего реализуется с торгов с дисконтом, что на первый взгляд делает его привлекательным для приобретения. Однако эксперты предупреждают о рисках покупки такой недвижимости.

Объем погашения просроченной ипотеки путем изъятия и продажи квартир на торгах в России за последние пять лет увеличился в три раза. Об этом сообщает издание «Банки.ру» со ссылкой на подсчеты коллекторов. Так, в 2023 году кредиторы реализовали залоговых квартир на сумму свыше 22,2 млрд руб., что в 1,4 раза больше, чем в 2022-м (15,85 млрд руб.), в 1,3 раза — по сравнению с 2021-м (17,5 млрд руб.) и в 2,6 раза — по отношению к 2019 году (8,4 млрд руб.). Статистика по регионам отсутствует. Также известно, что совокупный портфель просроченной ипотечной задолженности уверенно растет, и, по данным Банка России по состоянию на 1 июня, в РФ он превысил 66,8 млрд руб., а в ЮФО достиг почти 3,9 млрд руб. По сравнению с прошлым годом этот показатель на юге вырос почти в 1,5 раза. Косвенно это может говорить также о росте объемов продаж ипотечного жилья за долги.

Председатель совета Союза арбитражных управляющих «Национальный центр реструктуризации и банкротства» Валерия Герасименко поясняет, что заложенная (ипотечная) недвижимость может попасть на аукцион при ее реализации в судебном или внесудебном порядке залоговым кредитором. Также она может быть продана на банкротных торгах. Помимо этого через электронные торговые площадки реализуется и незаложенная недвижимость, реализуемая приставами в ходе исполнительного производства, либо недвижимость, распродаваемая в рамках процедуры банкротства.

«На торгах продается самая разная недвижимость: от дачных домов и квартир (в том числе находящихся за рубежом) до огромных производственных комплексов. В случае с физическими лицами обычно реализуются дачные дома, земельные участки и квартиры. У юридических лиц это офисные нежилые помещения, земельные участки, права аренды и производственные комплексы»,— рассказывает она.

Выгода с риском

Отвечая на вопрос, стоит ли приобретать недвижимость, изъятую за долги, эксперты не дают однозначных ответов. «С одной стороны, такие объекты обычно предлагаются по цене ниже рыночной, что привлекает покупателей. Средний дисконт на такую недвижимость может составлять 10–30% от рыночной стоимости. С другой стороны, ее покупка сопряжена с определенными рисками. Риелторы, как правило, неохотно занимаются залоговым жильем из-за высокого уровня рисков и сложностей, связанных с такими сделками. Во-первых, процесс покупки может быть долгим и запутанным, во-вторых, существует риск утраты недвижимости или вовлечения в длительные судебные разбирательства»,— рассказывает руководитель краснодарского агентства недвижимости «Свои на юге» Наталия Старунская.

Валерия Герасименко: «Торги отменяют нечасто. Признание их недействительными возможно только при наличии какого-то действительно серьезного нарушения. Риск утратить имущество не то чтобы высок, но вот риск оказаться втянутым в многолетние процессы действительно существует»

Валерия Герасименко, напротив, считает, что такие объекты стоит приобретать, как раз по соображениям умеренных юридических рисков. «Практически полностью исключается возможность оспаривания покупки без оспаривания торгов. Покупатель по умолчанию считается добросовестным, а цена — рыночной. Обычно возможность приобретения имущества с дисконтом перевешивает риски»,— говорит она. Среди проблемных моментов приобретения недвижимости на торгах она выделяет также то, что ознакомление с имуществом может быть затруднено, а получение полной информации иногда невозможно. Также на торговых площадках высокая конкуренция за счет профессиональных участников, которые специализируются на поиске ценных активов.

Если непосредственными участниками торгов будут выявлены нарушения процедуры, они могут оспорить их в суде. Это может повлечь отмену торгов, недействительность сделки и необходимость повторной реализации предмета торгов. Признать торги недействительными, проведенными со злоупотреблением возможно при доказанности злого умысла, фальсификации и подтасовки документов и фактов, рассказывает представитель Краснодарского регионального отделения Ассоциации юристов России Дарья Кривинцова. Вместе с тем оспаривание стоимости объекта более затруднительно, так как цена формируется в результате открытой процедуры торгов, которая находится под наблюдением оператора электронной торговой площадки и ФАС.

Валерия Герасименко добавляет, что оспаривания торгов возрастают, если имущество продается против воли владельца и при его сопротивлении.

Полностью исключить риски невозможно, но минимизировать их она рекомендует следующим образом.

«Сначала надо понять, кто реализует имущество. Если это внебанкротные торги, организуемые, например, банком, то при признании торгов недействительными шансы вернуть потраченные на покупку деньги максимальные, потому что у банка обычно средства есть. С банкротами не все так однозначно, так как к моменту признания торгов недействительными денежные средства могут быть распределены. Кроме того, если это банкротные торги, имеет смысл заглянуть в карточку арбитражного дела и посмотреть, насколько это вообще "конфликтная" процедура. Если там рассматривается множество жалоб на арбитражного управляющего, то торги также могут быть оспорены»,— поясняет эксперт.

Во-вторых, надо оценить торги на предмет очевидных нарушений и оснований для оспаривания. Например, если цена слишком низкая, то правильным будет проверить, имели ли место ранее публичные торги по продаже этого имущества. Если оно сразу реализовалось по цене, которая вам кажется заниженной, то шанс на то, что такие торги будут оспариваться, действительно есть. Но вероятность тоже не слишком существенная, так как судебная практика исходит из того, что рыночная стоимость определяется именно на публичных торгах.

Есть риски на оспаривание, если в торгах участвовали другие лица, чьи заявки были отклонены. Имеет смысл также проверить, соответствует ли описание имущества тому, что оно собой представляет. Поскольку если имущество окажется более ценным, это тоже может стать основанием для оспаривания, резюмирует Валерия Герасименко.

Михаил Волкодав

Оперативные новости «Ъ» из регионов Кубань, Адыгея, Крым в Telegram