В тесноте и в обиде

В конце мая Счетная палата предложила исключить малогабаритные квартиры из ипотечных программ с господдержкой в рамках предстоящего изменения условий их выдачи. С 1 июля завершилась программа льготной ипотеки. Все эти факторы оказали существенное влияние на цены и спрос на рынке малогабаритного жилья. Однако, отмечают опрошенные «G» эксперты, такой формат по-прежнему остается одним из наиболее востребованных в Краснодарском крае.

По данным за май 2024 года, доля ипотеки на рынке малогабаритного жилья в Краснодарском крае составила 86,4%. На большие площади доля ипотеки меньше, например, на трехкомнатные квартиры она составляет 75%, рассказал «G» директор департамента маркетинга и рекламы ГК «Лендекс» Александр Цюрюмов. Основной пласт в ипотечных сделках составляют программы с господдержкой. Вместе с тем однокомнатные квартиры остаются самым востребованным форматом жилья в Краснодарском крае, отмечает руководитель агентства недвижимости «Свои на юге» Наталия Старунская.

«Сегодня в Краснодарском крае самый востребованный формат жилых помещений — однокомнатные квартиры. Их покупают студенты и небольшие семьи. Также это самый выгодный вариант для сдачи в аренду. Многие застройщики предлагают малометражные квартиры и студии для привлечения покупателей с ограниченным бюджетом»,— рассказала госпожа Старунская.

Руководитель проектов ГК «Метрикс Development» Александр Сторчак также отмечает, что квартиры-студии чаще всего покупают для сдачи в аренду, для студентов или людей преклонного возраста. Кроме того, добавляет эксперт, студия — это экономия на коммунальных платежах, а убирать такую квартиру проще. При этом господин Сторчак обратил внимание, что спрос на квартиры-студии снизился благодаря льготным ипотечным программам. Клиенты выбирают квартиру с комфортным ипотечным платежом, если им комфортно платить за квартиру большей площади, они выберут ее, заявил спикер.

«Студии часто покупали по льготной ипотеке для подрастающих детей или чтобы перевезти родителей поближе. Немного реже такие квартиры берут в рассрочку в связи с небольшим общим чеком покупки»,— добавил Александр Сторчак.

Эксперт обратил также внимание, что цена квадратного метра квартиры-студии традиционно выше, чем на крупногабаритные квартиры. Все потому, что ее дороже построить — завести инженерные сети одинаково дорого как в 25 кв. м, так и в 50 кв. м жилого пространства.

По мнению господина Цюрюмова, на Кубани превалирует в спросе все же жилье большей площади. К примеру, рассказал директор департамента маркетинга и рекламы ГК «Лендекс», за май было продано 25 тыс. кв. м жилья площадью 35–38 кв. м, в то время как продажи лотов площадью 20–25 кв. м составили 4,7 тыс. кв. м.

Застройщик не против

Говоря об инициативе Счетной палаты исключить малогабаритные квартиры из ипотечных программ с господдержкой, эксперты отмечают, что девелоперы подобного шага не испугаются, а некоторые даже будут рады. При наличии ипотечных программ для квартир большой площади с комфортным платежом для покупателя застройщики с удовольствием будут проектировать жилые комплексы без маленьких студий, с квартирами от 37 кв. м и больше, считает Александр Сторчак.

«Нужно также учитывать, что не все покупатели могут содержать большую квартиру в силу своих доходов и физических возможностей. Немаловажен фактор функциональности планировки при любой площади. Есть множество примеров, когда 25 "квадратов" были более функциональны, чем 40»,— добавил эксперт.

Александр Цюрюмов, в свою очередь, заметил, что отсутствие льготных программ не особо пугает девелоперов: малогабаритное жилье в среднем составляет около 20% от всего объема лотов. Возможно, отсутствие господдержки и отразится на продажах, однако этот сегмент не относится к локомотивам продаж и спроса, говорит эксперт.

«Но осмелюсь предположить, что в условиях повышенных ставок по ипотеке покупатели могут переориентироваться в сторону меньших площадей, ежемесячные платежи за которые смогут потянуть. После 1 июля (день отмены льготной ипотеки.— «G») суммы выплат не очень радуют. Поживем — увидим»,— добавил господин Цюрюмов.

Ввысь и вширь

В конце мая также стало известно, что несколько регионов РФ готовят меры по ограничению строительства квартир площадью менее 28 кв. м. Руководитель проектов ГК «Метрикс Development» считает, что и для Краснодарского края такой сценарий может быть вероятен. Малогабаритные квартиры-студии, предназначенные для аренды, могут переместиться в апартаментные комплексы, а в жилых комплексах квартиры увеличатся в площадях, считает эксперт.

«Очень большие "однушки" вряд ли появятся, ведь, как ни крути, они остаются квартирами с одной спальней при любой площади. Сейчас покупатели выбирают квартиры с просторными кухнями-гостиными, гардеробными и спальнями 10–12 кв. м. Изменился образ жизни городского человека, а с ним и предпочтения в недвижимости. За последние годы была тенденция увеличения габаритов квартир благодаря льготной ипотеке. Если не появятся лояльные ипотечные предложения, то квартиры начнут мельчать»,— заметил господин Сторчак.

Александр Цюрюмов считает, что возможность ограничения малогабаритного строительства на Кубани зависит от рынка. Спрос и предложение, обращает внимание эксперт, всегда «ходят за руки».

«В Москве, например, спрос на малогабаритку был из-за цены, так как золотой квадратный метр не позволял многим жителям и релокантам приобрести жилье по адекватной для жителя региона цене, поэтому появились такие предложения. Да, конечно, доходило до абсурда и микроквартир, и даже это не останавливало ни потребителя, ни девелопера, поэтому пришлось вмешиваться и запрещать»,— объяснил спикер.

В Краснодарском крае, заявил господин Цюрюмов, спрос пока в сегменте 35 кв. м и более, причем в пять раз выше, чем лоты по 20–25 кв. м. В этой связи, по мнению эксперта, ограничение региону пока не грозит.

Найти себе место

В случае отказа от строительства малогабаритного жилья или его ограничения покупателям с низкой платежеспособностью необходимо предложить альтернативу, считает Александр Сторчак. Здесь может помочь социальное жилье, то есть жилые комплексы хорошего качества с функциональными планировками, но без роскоши, заявил эксперт.

Александр Цюрюмов считает, что покупатели с низкой платежеспособностью могут затаиться до лучших времен. При этом аренда уже начала подниматься в цене, поэтому на сцену спроса неожиданно может вырваться вторичное жилье, которое, если будет в приемлемом ценовом диапазоне, как раз может стать хорошей альтернативой для своей группы покупателей с определенной платежеспособностью, заметил спикер.

«Инвесторы всегда используют волнения рынка и колебания для укрепления своих позиций, поэтому да, сбыт студий и однушек не угаснет. При определенном соотношении цен аренды, первичного жилья и вторичного, покупатель сможет лавировать в зависимости от предпочтений и платежеспособности»,— резюмировал представитель ГК «Лендекс».

Александр Сторчак обратил внимание, что цены на вторичном рынке отстают от первичного. Когда у застройщиков не останется недорогих лотов, покупатели с небольшим бюджетом переключатся на вторичный рынок. Соответственно, с повышением спроса и стоимость на вторичном рынке подрастет, считает эксперт. Но все же, по словам спикера, ключевую роль в формировании ценника играет процентная ставка по ипотеке.

Вячеслав Рыжков

Оперативные новости «Ъ» из регионов Кубань, Адыгея, Крым в Telegram