«Доля свободных офисов сейчас минимальная за последние десять лет»
Светлана Мазур — о перспективах развития офисной недвижимости
Доля свободных площадей на рынке офисной недвижимости снизилась до минимальной за последние десять лет, самым высоким спросом характеризуются крупные блоки в качественных бизнес-центрах, подходящие под размещение штаб-квартир компаний. По итогам 2023 года одним из лидеров по объему новых проектов в таком сегменте стала ГК «Галс-Девелопмент», чья стратегия направлена на сдачу офисов в аренду крупными лотами или целиком. В интервью «Ъ-Review» директор департамента аренды и продаж коммерческой недвижимости ГК «Галс-Девелопмент» Светлана Мазур рассказала, как изменился рынок за последние три года, почему дефицит офисов сохранится, несмотря на растущие объемы ввода, а также о том, на каком этапе реализации находится будущий самый высокий бизнес-центр Москвы.
Светлана Мазур
Фото: Пресс-служба ГК «Галс-Девелопмент»
Светлана Мазур
Фото: Пресс-служба ГК «Галс-Девелопмент»
— Прошедший год можно назвать весьма успешным для рынка офисной недвижимости, в первом полугодии 2024 рост также продолжился. Как вы оцениваете ситуацию в сегменте на текущий момент?
— Не буду скрывать, что мы очень довольны текущим состоянием рынка. Мы пережили три непростых года, начиная с периода пандемии. В 2023 году спрос на рынке офисной недвижимости Москвы достиг феноменальных значений, превысив показатели 2022 года на 82% и прежний максимум 2019 года почти на 23%. Прошлый год также ознаменовался самой низкой долей свободных площадей в офисной недвижимости.
Такой тренд — это в том числе обратная реакция на события пандемии, когда многие организации перевели людей на удаленный формат работы. Но оказалось, что при всех видимых плюсах удаленки производительность труда, уровень коммуникации и сотрудничества в коллективах значительно снижаются. Поэтому после первоначального воодушевления в компаниях поняли, что работа дома без смены обстановки приводит к эмоциональному выгоранию, падает мотивация, а значит, офисное пространство для работы все же необходимо.
За время работы на удаленке изменилось и понимание функции деловых центров. Раньше обычное рабочее место выглядело так: кабинет, стол, стул, компьютер. Ничего больше не требовалось. Сейчас наступило время конкуренции бизнеса за высококлассных специалистов, и оно требует создания лучших условий труда. Атмосферный офисный центр с разнообразной инфраструктурой может стать важным преимуществом в борьбе работодателей за таланты. Поэтому помимо роста доли класса А на рынке мы видим тренд и на увеличение доли офисов класса Prime. Сегмент Prime характеризуется максимально высоким уровнем комфорта и эффективности планировочных решений, высокотехнологичностью здания, расположением в престижных бизнес-локациях. Планировка офисного пространства тоже меняется под новые тренды — полезные площади используются более эффективно, рассадка становится максимально плотной, но разумной, и при этом есть площади для совместной работы, общения и отдыха.
Эти факторы привели к тому, что практически все качественное предложение вымылось с рынка: доля свободных офисных площадей сейчас минимальная за последние десять лет. В Москве в целом уровень вакансии составляет около 7%, в «Москва-Сити» этот показатель почти вдвое ниже. В классе B найти помещения еще сложнее: качественных объектов в этом сегменте и раньше было крайне мало, и их, конечно, разбирают в первую очередь из-за более доступной стоимости.
— Какие предпосылки есть для сохранения тренда на рост интереса к офисам?
— В первую очередь состояние макроэкономики в стране: сокращаются программы льготного ипотечного кредитования, девелоперы стремятся диверсифицировать портфель, увеличивая долю коммерческой недвижимости.
Кроме того, объемы текущего строительства не удовлетворяют растущий спрос. По данным аналитиков рынка, в 2024–2027 годах девелоперы реализуют около 3 млн кв. м офисов, из них лишь 23% планируется для сдачи в аренду. Далее, из этих 23% половина объема будет законтрактована еще до ввода в эксплуатацию, то есть на рынок аренды выйдут минимальные за последние годы объемы.
Мы можем подтвердить эту статистику на примере своих проектов. Наши новые офисные здания пользуются большим спросом уже на этапе проектирования. Как пример — бизнес-центр Dubinin’Sky, который находится в Павелецком деловом районе и планируется к вводу в эксплуатацию в первом квартале 2026 года, уже на 50% забронирован.
— Офисы все чаще выходят за границы популярных деловых районов. В то же время новые анонсированные проекты «Галс-Девелопмент» расположены в уже сложившихся локациях, таких как Ленинградский деловой коридор, Павелецкий кластер и «Москва-Сити». Почему вы делаете ставку на это расположение?
— Мы строим офисы в сложившихся деловых районах, потому что почти все наши проекты — это объекты класса Prime, естественно, они должны располагаться в тех локациях, где уже есть активное бизнес-сообщество. Это одно из ключевых требований к объектам такого уровня.
Но мы, конечно же, видим запрос города на развитие территорий и за Третьим транспортным кольцом и готовы строить офисы в этих развивающихся деловых локациях. Так, наш новый проект на стадии проектирования — бизнес-центр класса В+ на Шоссейной улице — будет расположен возле метро «Печатники». Как я уже сказала, качественного предложения класса В недостаточно, поэтому мы уверены, что с развитием районов такие объекты будут крайне востребованы.
— Как сегодня меняются требования арендаторов к офисам?
— В последние полтора года складывается интересная ситуация. Спрос на офисы в shell & core в какой-то момент падал до минимальных значений, потому что бизнес предпочитал не тратить деньги и время на ремонт, а арендовать готовые площади, в которые можно было быстро въехать и использовать. Сейчас с учетом дефицита предложения арендаторы готовы заходить и в те объекты, которые сдаются «в бетоне».
Но влияет не только дефицит: работодатели пришли к пониманию, что офис должен быть частью корпоративной культуры, соответствовать ценностям компании, отражать индивидуальность бренда. И запрос у всех разный: кто-то размещает сотрудников в кабинетах, другие выбирают open space, третьи — смешанную систему, а у кого-то вообще рабочие места не закреплены за специалистом. И чтобы соответствовать своим же корпоративным стандартам и требованиям, компании или сами выполняют отделку под свои задачи, или доверяют эту задачу по своему дизайн-проекту профессиональному девелоперу, то есть нам.
— Разница в ставках между предложением shell & core и с отделкой высокая?
— Все зависит от уровня отделки. Сейчас ее стоимость увеличилась: растут цены на материалы и рабочую силу, которая тоже в дефиците. Уверенно можем сказать, что за последний год стоимость отделки выросла не менее чем на 30%.
— Как, по вашим наблюдениям, меняется структура арендаторов офисных площадей?
— Еще год назад мы видели высокую активность IT-компаний, которые возвращали людей с удаленки в офисы, активно развивались и увеличивали штат в связи с общим запросом на цифровизацию экономики. В этом году IT-компании продолжают формировать стабильный спрос, но одновременно растет доля госсектора и производственных компаний.
— Эти компании заключают долгосрочные контракты?
— До пандемии горизонт планирования был выше, средние сроки договоров аренды составляли семь-десять лет. Сейчас он сократился, поэтому мы, понимая ситуацию, стали более гибкими и рассматриваем контракты на пять лет, а при определенных условиях предоставляем досрочный выход из договора.
Кроме сроков изменился запрос и на площадь арендуемых лотов: как я уже сказала, подход к планировкам офисных лотов стал более вдумчивым, рассадка сотрудников — плотнее, зонирование пространства — более эффективным, поэтому наблюдаем изменение запросов на площади лотов в сторону уменьшения.
В связи с этим мы пришли к решению вывести на рынок новый продукт, оптимизировать площади лотов. Работая с крупными корпорациями, наши проекты были рассчитаны на лоты площадью 3–5 тыс. кв. м, однако нам поступало большое количество запросов на более компактную нарезку, которые мы в тот момент не могли удовлетворить. Так появился наш новый в компании продукт — бизнес-центр класса B+, с небольшими лотами и более доступными ставками аренды, при этом по качеству и технологической оснащенности он не уступит классу А. Снижение стоимости обусловлено именно расположением в новом формирующемся деловом районе.
— Перейдем к другим вашим новым проектам. В 2024 году «Галс-Девелопмент» анонсировала начало сертификации будущего бизнес-центра в «Москва-Сити» по российскому зеленому стандарту «Клевер». На текущий момент этот проект — самое высокое офисное здание в Москве. На каком этапе сейчас находится работа над комплексом? Фиксируете ли вы уже к нему интерес со стороны будущих пользователей?
— Подготовка к будущей сертификации здания находится в активной фазе: сейчас идет проектирование объекта с учетом требований стандарта «Клевер», а также параллельно ведется сбор необходимой документальной базы. С помощью цифрового энергетического двойника бизнес-центра и внутреннего корпоративного стандарта мы проводим технико-экономический анализ решений, которые направлены на снижение потребления энергии и воды в будущем здании на стадии эксплуатации. Лучшие из решений будем внедрять на объекте.
В следующем году мы ожидаем получить разрешение на строительство и уже видим высокий интерес со стороны будущих пользователей. Крупных лотов в «Москва-Сити» сегодня не осталось, есть примеры, когда здания в локации арендуются или приобретаются целиком еще на этапе строительства, то есть они даже не выходят в рынок. Поэтому мы уже сейчас ведем переговоры и идем по пути аренды здания либо целиком, либо крупными лотами от 10 тыс. кв. м.
— Раньше бы в Сити реализовали многофункциональный комплекс, включающий в себя не только офисы, но и жилую часть. Почему вы решили сосредоточиться именно на деловой функции?
— Анализ рынка показывает нехватку качественного предложения именно среди офисов — потребители конкурируют за высококлассные бизнес-центры. А ставки аренды продолжают расти. В «Москва-Сити» сейчас самая высокая средневзвешенная ставка, на уровне 45 тыс. руб. за 1 кв. м в год, и при этом самый низкий уровень вакансии среди других деловых районов Москвы — 3,8%.
Поэтому деловая функция в этой локации остается для нас доминирующей — она соответствует экономическим целям проекта, запросу рынка и городской повестке развития кластера.
— Насколько коммерческое направление является для компании приоритетным с точки зрения развития?
— Четкое разделение на девелоперов жилой и коммерческой недвижимости в прошлом. Сегодня есть понимание, что портфель надо диверсифицировать, чтобы устойчивее чувствовать себя на рынке. У нас в компании так исторически сложилось, что диверсификация была изначально заложена в бизнес-модель, у «Галс-Девелопмент» в портфеле примерно поровну как жилых проектов, так и коммерческой недвижимости. И практика неоднократно доказывала разумность такого подхода.
Ближайший пример. После отмены программы льготной ипотеки с господдержкой прогнозируется кратковременный спад интереса к жилой недвижимости. Поскольку у нас есть портфель коммерческой недвижимости, мы чувствуем себя спокойно, ведь на этот сегмент спрос сейчас высок. В период пандемии была обратная ситуация: спрос на коммерческую недвижимость снижался, а жилье, особенно загородное, переживало бум интереса.
Мы активно развиваем свой портфель коммерческих проектов. В настоящее время на стадии реализации находятся два бизнес-центра: это «Башня на Динамо» и Dubinin’Sky в Павелецком деловом кластере, на этапе проектирования — самое высокое офисное здание в Сити и проект класса B+ возле метро «Печатники», а в стадии разработки архитектурно-функциональной концепции — офисный квартал на «Войковской».
Нам важно, чтобы наши объекты создавали среду, в которой людям будет комфортно работать и отдыхать — это пространства с авторской архитектурой, технологичным оснащением, продуманными сценариями жизни, где разделяются потоки делового и неформального общения. Все это поддерживает нашу репутацию как девелопера, который не просто строит офисные объекты, но формирует деловые пространства внутри районов в соответствии с городской повесткой.
Также мы активно развиваем гостиничное направление. Например, учитывая рост делового туризма и запрос бизнеса, решили построить отдельно стоящее здание отеля в составе делового квартала «Невская Ратуша» в Санкт-Петербурге.
— По вашим прогнозам, каким будет рынок офисной недвижимости через год?
— Сегодня многие застройщики стремятся к расширению офисного портфеля, и этот тренд будет усиливаться в виду закрытия льготных ипотечных программ в жилом сегменте. Продолжится и тенденция к реализации объектов еще на стадии строительства и крупными блоками от 2 тыс. кв. м.
По ставкам аренды будет наблюдаться тенденция к росту: в первую очередь это связано с низкой вакансией и растущим спросом на офисы. Дальнейший рост ставок обеспечат как макроэкономические факторы (высокая инфляция и уровень ключевой ставки), так и рыночные (высокий спрос и вымывание наиболее ликвидного предложения).
Этот текст — часть нового проекта ИД «Коммерсантъ», посвященного трендам бизнеса и финансового рынка. Еще больше лонгридов с анализом ключевых отраслей российской экономики, экспертных интервью и авторских колонок — на странице Review.
