Стройматериалы давят на рентабельность

Себестоимость строительства продолжает рост уже несколько лет. Только за первое полугодие нынешнего года, по оценкам специалистов, средний рост цен на стройматериалы составил около 15%. Всего же за последние четыре года удорожание достигло почти 70%. В ближайшее время рост будет только ускоряться, прогнозируют эксперты. На этом фоне участники рынка говорят о необходимости выработки новых мер, которые бы позволили девелоперам сохранять рентабельность, которая сегодня, по некоторым оценкам, упала до 5%.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Эвелина Ишметова, сооснователь программы «Девелоперы.РФ», рассказывает: «По данным Минстроя России, сметная стоимость строительства увеличилась в среднем на 6–8% в первом квартале и на 5–7% во втором квартале. По данным Росстата, цены на некоторые материалы за год выросли на 17,5%. Эксперты дают разные оценки роста цен за год, варьирующиеся от 5–10% до 30–50%, что указывает на высокую волатильность рынка».

По данным Минстроя, наибольший рост цен в диапазоне 9–12% наблюдался на следующие позиции: металлопрокат, цемент и бетон, а также изоляционные материалы. В основном это связанно с логистикой, энергетикой и спросом, конечно. НОСТРОЙ (Национальное объединение строителей) в 2023 году отмечал высокий рост цен (более 30%) на кирпичи, керамическую плитку, обои, лакокрасочные материалы, теплоизоляцию, арматурную сталь и клееный брус, строительные герметики и силиконы.

Меньше всего подорожала резиновая и пластиковая продукция. Это связано с тем, что в России имеются заводы, способные обеспечить производство этих товаров, а также с поставками из Китая. Европейские строительные товары, напротив, продолжают дорожать.

Управляющий партнер аналитического агентства «ВМТ Консалт» Екатерина Косарева говорит: «По основным позициям средний рост цен составил 15%. На цены влияет сезонность: летом традиционно растут цены на стройматериалы, а к концу года прирост не такой значительный. На 10% в среднем выросли цены на минеральную вату в 2024 году. И это не стало сюрпризом для отрасли: о повышении объявили производители еще в конце 2023 года».

По ее словам, цемент как один из основных материалов строительства продолжает дорожать. Если в 2023 году рост цен составил 35–40%, по заявлениям девелоперов, то по итогам первого полугодия 2024 года — 15–20%, с перспективой роста до 30% по итогам года. Помимо сезонного фактора, производители цемента говорят о растущих издержках: необходимость повышать зарплаты сотрудникам, подорожание электроэнергии и других коммунальных платежей, а также рост тарифов перевозчиков и ключевой ставки. Тенденция в строительстве — исключить посредников и работать с девелоперами напрямую, чтобы сократить издержки.

«Стоимость металлов на Лондонской бирже сейчас находится на уровне показателей лета 2021 года. Однако из-за усложнения логистических цепочек и других составляющих себестоимости (дорогая транспортировка, высокая энергоемкость и трудоемкость материалов) цены на арматуру продолжают расти: прирост составил 10–15%. И это с учетом сезонности материала: рост в высокий сезон происходит всегда, а к концу года цены обычно снижаются, но незначительно»,— говорит госпожа Косарева.

Стремительно дорожают отделочные материалы, главным образом из-за сложностей с поставками, например, керамогранит подорожал на 18%. Растут цены на мебель и технику, но отказываться от предложения с обстановкой застройщики не планируют: меблированные квартиры по-прежнему пользуются спросом.

Рост еще внушительнее

Данные официальной статистики несколько отличаются от того, с чем сталкиваются непосредственно строители. Александр Кравцов, управляющий партнер ГК Fizika Development, рассказывает, что в первом полугодии цены на стройматериалы росли по всем позициям: цемент, песок, щебень, бетон, все группы металлов, теплоизоляционные материалы, фасадные элементы, инженерия. «В среднем в зависимости от сегмента рост цен по всей России составил от 8 до 12%; к тому же увеличилась стоимость логистики»,— указывает он.

Игорь Карцев, генеральный директор «Максимум Лайф Девелопмент», подсчитал, что стройматериалы за первое полугодие в среднем подорожали на 5–30%. «Наиболее высокий рост стоимости — это дерево, арматура, металл и бетон. Меньше дорожают утеплители и прочие компоненты»,— отмечает он.

Наталия Коротаевская, коммерческий директор группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и Ленобласти, согласна с такой оценкой: «По разным позициям рост цен составил 10–30%. Самое серьезное подорожание мы наблюдаем в общестроительных работах, что в первую очередь связано с дефицитом рабочей силы, особенно монолитчиков. Эти специалисты сейчас очень востребованы во всех регионах с активным строительством, в том числе в восстановлении новых территорий, поэтому их труд заметно подорожал. Также растут цены на материалы для изготовления инженерных систем, аренду и обслуживание спецтехники».

Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости КВС, при этом говорит, что стоимость строительных материалов хоть и продолжает расти, но все-таки не такими темпами, как год-два назад. «В среднем с начала года позиции выросли в цене на 5–15%. Продолжают расти в цене цемент (и соответственно бетон), арматура. Но по сравнению с прошлыми периодами, когда рост цен сопровождался тотальным дефицитом, такого сейчас нет. Мы контрактуем все необходимые материалы в полном объеме в начале года, поэтому пока для нас рост стоимости строительных материалов не критичен»,— рассказывает эксперт.

Виталий Коробов, генеральный директор Element, говорит, что давление на стоимость строительства оказывает повышение цен на подрядные работы на фоне дефицита кадров на рынке. «В среднем к началу июля — на 10–25% (в сравнении с аналогичным периодом 2023 года)»,— полагает он.

Директор по закупкам ГК «А101» Елена Леликова отмечает, что за последние четыре года строительные материалы выросли в цене в среднем на 70%. «Только летом этого года прирост в стоимости основных позиций строительных материалов составил до 15%. Традиционно пик спроса на них приходится на июль-август, в текущем году его усиливают необходимость восстанавливать пострадавшие от паводков регионы и рекордный спрос на землю под индивидуальное строительство жилья. Все это сокращает объем предложения, что и провоцирует рост цен»,— говорит эксперт.

По ее словам, с 2020 года заметнее всего поднялись цены на основные позиции: почти в два раза выросли в цене газоблоки, в 2,5 раза подорожала теплоизоляция, на 50% — арматура и гидроизоляция, на 44% — бетон.

Госпожа Ишметова отмечает: «Рост цен на строительные материалы существенно повлиял на себестоимость строительства. В среднем себестоимость увеличилась на 7–10% в зависимости от типа строительства и используемых материалов. Наибольшее влияние оказало удорожание металлопроката и бетона, которые являются основными компонентами большинства строительных проектов. В Москве, по данным РБК, стоимость реализации проектов зачастую опережает удорожание материалов, что отражается на цене недвижимости. В многоквартирном строительстве это не так заметно, как в частном секторе».

«Несмотря на значительную локализацию производства, некоторые строительные материалы все еще имеют высокую долю импорта, это касается и конечных продуктов, и сырья для производства их. Первое — это отделочные материалы премиум-класса, сантехника и оборудование, электротехническое оборудование. А ко второму относятся минеральная изоляция, оборудование для производства строительной химии и сухих смесей»,— констатирует госпожа Ишметова.

«Доля импортных комплектующих по-прежнему велика среди отделочных материалов, и их стоимость растет пропорционально увеличению курса иностранных валют и ценам на доставку»,— добавляет господин Кравцов.

Строители ждут мер

Господин Кравцов уверен, что в ближайшее время рост цен сохранится из-за высокой инфляции, волатильности рубля, цен на энергоносители, дефицита рабочих и других факторов, влияющих на ценообразование на всех этапах в цепочке — от производителя до застройщика.

Для девелоперов такая ситуация является серьезным вызовом. Рынок стройматериалов для всех один, и производители не могут быстро удовлетворить растущий спрос. «Пока работала льготная ипотека, девелоперы могли брать дополнительную финансовую нагрузку на себя. Теперь же такой возможности у них нет. При этом застройщики не могут запастись стройматериалами впрок. Это возможно только в случае предоплаты будущих поставок, но лимитов по проектному финансированию не хватит на то, чтобы зарезервировать необходимый пул материалов на весь период строительства — неважно, одного жилого дома или целого микрорайона. Поэтому банкам стоило бы предложить девелоперам возможность хеджировать стоимость стройматериалов в комплексе с эскроу-кредитами»,— рассуждает госпожа Леликова.

Госпожа Косарева с этим согласна: «Проблема отрасли — в невозможности закупить стройматериалы впрок даже в рамках одного проекта, в том числе из-за соблюдений требований законодательства в сфере эскроу-счетов. Свободных средств на это просто может не быть. Соответственно, падает маржинальность строительства как бизнеса (с 15–20% еще в 2020 году — до 5%)».

Как отмечает госпожа Леликова, на конечной стоимости жилья эти тренды отразились не так сильно. «В Петербурге и Ленинградской области за последний год прирост составил всего 9 и 2,7% соответственно»,— напоминает она. И, очевидно, в ближайшее время роста ждать не стоит: сворачивание ипотечных льготных программ серьезно остудило спрос и предпосылок для роста цен нет.

Госпожа Леликова уверена, что рынок и регуляторы должны выработать механизмы, гарантирующие устойчивость цен на стройматериалы. Особенно значимо это для социальных объектов, которые девелоперы строят в рамках кредитных линий на жилые дома под ощутимую кредитную ставку, а после окончания строительства передают на муниципальный баланс. При этом современные школьные здания, которые быстрее возводятся и лучше отвечают современным образовательным задачам, все чаще строятся с активным применением металлоконструкций. Поскольку стоимость металла отличается высоким уровнем волатильности, представляется целесообразным хотя бы зафиксировать его стоимость на два-три года вперед с момента начала проектирования соцобъекта и оценки стоимости выбранных решений.

Фрунзе Алексанян, руководитель направления аудита и стоимостного инжиниринга департамента управления строительными проектами Nikoliers, заключает: «Повышение цен на строительные материалы ощутимо влияет на себестоимость строительства, увеличивая стоимость проектов и снижая маржинальность. Девелоперы адаптируются к новым условиям: оптимизируют и автоматизируют процессы, ищут новые цепочки поставок для сокращения издержек».

Олег Привалов