Стоячая земля

Цены на землю под жилищное строительство в Петербурге за последние полгода не изменились, говорят эксперты. Девелоперы продолжают миграцию в Ленобласть, приобретая крупные участки под комплексное освоение.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Александр Волошин, заместитель руководителя филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге, говорит, что за последние полгода цены на участки под жилое строительство при расчете на квадратный метр возводимых улучшений не изменились ни в экономе, ни в премиум-сегменте. «Диапазон цен остался на уровне от 20 до 60 тыс. рублей на квадратный метр улучшений»,— указывает он.

По-прежнему на рынке наиболее востребованы участки с высокой готовностью разрешительной документации, это позволяет девелоперам выйти на стройку в кратчайшие сроки, что очень важно при текущей ключевой ставке и дорогом проектном финансировании. В таких условиях увеличилась доля расчетов с владельцами земельных участков с отложенными платежами по заранее оговоренной покупной цене с выручки от продаж квартир, а также с возможной премией по результатам, замечает эксперт.

«Девелоперы продолжают рассматривать земельные активы для покупки, и мы наблюдаем инвестиционные сделки в данном сегменте. Они по-прежнему доминируют в общем объеме инвестсделок в Петербурге и, как и на протяжении последних десяти лет, составляют до 50% от общего объема сделок»,— говорит господин Волошин.

Он добавляет, что в последние полгода произошли крупные сделки с большими земельными массивами под застройку фазами в Кутузи, Петергофе, а также в других районах Ленобласти на границе с Петербургом.

Алла Сидоренко, партнер компании «Бестъ. Коммерческая недвижимость», отмечает: «Ожидание принятия новых Правил землепользования и застройки, ставки по депозитам (16–18%) против ставок капитализации (5–11%) и увеличение себестоимости строительства, а также отсутствие предложений двигают крупные строительные компании города в Ленинградскую область для пополнения собственных земельных банков и реализации проектов комплексного развития территорий (КРТ)».

Она подсчитала, что стоимость 1 га в городе варьируется от 600 млн до 1,8 млрд рублей в зависимости от локации, общей площади и степени подготовки участка. «В высоком спросе остаются участки с готовой градостроительной документацией в связи с максимально эффективной реализацией проектов в короткие сроки»,— указывает она.

За счет намыва

Гендиректор компании «МК-Элит» Петр Войчинский говорит, что в городе пополнение земельных участков сегодня происходит в значительной мере за счет намывных территорий. «Жилья у воды еще будет появляться много. Город развивается именно в этом направлении, задействуя как каналы, так и большую воду — залив. К существующему южному намыву Васильевского острова площадью почти 500 га добавляется северный, который даст еще около 170 га. Комплексы с прекрасными видовыми характеристиками, престижные проекты у воды появляются и будут расти на севере в Лахте, перспективен и юг в районе "Балтийской жемчужины". В историческом центре практически освоен Петровский остров, сейчас активно застраивается набережная Средней Невки. Будет расти предложение в сторону Ольгино, несмотря на сложность строительства на торфяниках и сложных грунтах. Крупные пятна в центре уходят под редевелопмент — застройщики осваивают крупные лоты у перспективных локаций в центре: участок бывших заводской территории на Кожевенной линии выкупила "Легенда", RBI преобразила территорию закрытого Левашовского хлебозавода»,— перечисляет господин Войчинский.

Антон Орлов, директор отдела продаж земли и девелоперских проектов Nikoliers, считает, что если в прошлом году в основном приобретались участки «быстрого приготовления» — «купил, вышел, построил, продал», то в этом году у девелоперов интерес сместился к долгосрочным проектам, по которым надо готовить градостроительную документацию, делать мастер-планы. «Плюс, конечно, большие массивы со сроками реализации 5–10 лет в области. Оценив, что, несмотря на весь скепсис, такие большие проекты в области в формате "пятнадцатиминутного города" достаточно востребованы у покупателей, застройщики в первом полугодии активно покупали такие участки. Главными акторами выступили GloraХ, которая приобрела почти 300 га, и краснодарская Dogma с покупкой большого участка в Пушкинском районе»,— делится он.

В городской черте большая часть сделок продолжала прошлогодний тренд — «время — деньги»: девелоперы предпочитали покупать участки с готовой документацией, говорит господин Орлов. «Думаю, в ближайшие полгода-год эти две тенденции будут довлеть над рынком. Кроме того, ряд крупных застройщиков сейчас пересматривает свои земельные банки, и вполне возможно, что в ближайшее время будут еще сделки. Так что несмотря на высокую стоимость бридж-кредитования и цену денег, земельный рынок продолжает быть активным»,— полагает эксперт.

Частные участки выросли на четверть

На рынке ИЖС цены выросли примерно на четверть в среднем по РФ. В Ленобласти рост по итогам первого полугодия был даже выше: по данным «Циан.Аналитики», он составил 27%. Однако в Петербурге — всего 1%. При этом в Ленобласти цена сотки земли составляет 289 тыс. рублей, а в Петербурге — более 1 млн рублей.

Эксперты «Циан.Аналитики» изучили рынок земельных участков РФ под индивидуальное жилищное строительство и выяснили, в каких регионах продается больше всего объектов, как изменились цены за последний год и где участки дорожали быстрее загородных домов. Для расчетов использовались активные объявления о продаже участков площадью от 5 до 50 соток и домов площадью до 500 кв. м, в которых заявлено наличие всей «городской» инфраструктуры (электричества, отопления, водоснабжения), опубликованные на cian.ru по состоянию на июль 2024 года и июль 2023 года. За последний год цена сотки земельного участка в среднем по РФ увеличилась на 25%, до 243 тыс. рублей.

Такие данные приводит «Циан.Аналитика». Рост зафиксирован во всех регионах, кроме Ингушетии, Камчатского края, Сахалинской области и Карачаево-Черкесии (там сотка земли стала дешевле на 1–17%). Самые высокие темпы роста в Калмыкии (в 2,5 раза), на Алтае (в 2 раза), в Тюменской области (+80%), Тыве (+74%) и Свердловской области (+71%). В Московской области сотка за год стала дороже на 28%, в Ленинградской — на 27%.

«Примечательно, что за последний год земельные участки в РФ подорожали сильнее, чем загородные дома: на 25% против 9%. Опережающий рост стоимости участков был зафиксирован в большинстве регионов РФ (60). Особенно сильный разрыв в Калмыкии, Мурманской области и на Алтае (в первых двух регионах дома за год стали чуть дешевле). Стоимость участков ощутимо ниже стоимости дома (в среднем по РФ — более чем в пять раз), поэтому есть больше возможностей для увеличения их цены»,— говорят в «Циан.Аналитике».

«Самая высокая стоимость участков летом 2024 года, помимо Москвы и Санкт-Петербурга (около 1,1 млн рублей за сотку),— в Дагестане (810 тыс. рублей), Краснодарском крае (684 тыс.), Севастополе (605 тыс.), ЯНАО (540 тыс.), Ставропольском крае (467 тыс.), то есть в южных регионах с благоприятным климатом и северных регионах с дорогой жизнью»,— приводят данные эксперты «Циан.Аналитики».

Наиболее дешевые участки в Курганской, Новгородской, Псковской, Кировской, Смоленской, Липецкой и Орловской областях, Еврейской АО: там средняя стоимость сотки составляет менее 50 тыс. рублей.

Средняя площадь земельного участка в РФ в продаже в июле 2024 года составляет 12,7 сотки. До конца лета 2021 года показатель увеличивался, достигнув в августе отметки в 13 соток. Затем в течение года фиксировалось снижение до 12,6 сотки в июле 2022 года, которое вновь сменилось ростом, продолжавшимся до октября 2023 года (показатель вновь достиг 13 соток). С ноября прошлого года средняя площадь планомерно снижается, сейчас она на уровне лета 2022 года.

«Примечательно, что чем больше площадь участка, тем ниже стоимость сотки. Например, в Московской области средняя цена сотки участка площадью до 6 соток составляет 656 тыс. рублей, участка в 12 соток — уже 272 тыс., а свыше 25 соток — 187 тыс.»,— отмечается в докладе.

На загородном рынке РФ в продаже находится около 208 тыс. земельных участков. Предложение между регионами распределено крайне неравномерно: половина всех объектов находится в десяти регионах, причем особенно выделяется Московская область, где сосредоточено сразу 17% всех лотов.

В лидерах по объему предложения Московская и Ленинградская области (на Ленобласть приходится 5% российского предложения участков), южные регионы с большой численностью населения (Краснодарский край, Ростовская область, Крым), регионы с миллионными агломерациями (Татарстан, Свердловская область, Нижегородская область, Башкортостан, Тюменская область), а также регионы — соседи Московской области (Калужская, Тульская, Тверская, Владимирская области), загородный рынок которых с 2023 года развивается быстрыми темпами (спрос сюда сместился из Московского региона, где существенно выросли цены). В трех регионах на рынке в июле 2024 года представлено менее 100 объектов — это Ненецкий АО, Магаданская область, Ингушетия. В Чукотском АО нет ни одного лота.

«Загородная недвижимость в последние годы является одним из наиболее динамично развивающихся сегментов рынка. Земельные участки не уступают по популярности готовым домам, все чаще население предпочитает строить самостоятельно или под личным контролем, не находя подходящие под конкретный запрос готовые варианты или не доверяя их качеству,— комментирует Елена Лапшина, эксперт «Циан.Аналитики».— В результате в большинстве регионов РФ стоимость земельных участков увеличивается быстрее, чем загородных домов».

Глеб Журавлев