Рост прилавочной стоимости

В нескольких строящихся или введенных в экс­плуатацию ЖК Перми продаются коммерческие помещения по ценам, превосходящим средние в два-три раза. Так, наиболее дорогие объекты предлагаются в ЖК «Новая Губерния», «Сибирский квартал», «Парма» — по 310–250 тыс. руб. за 1 кв. м. Самый крупный лот — помещение площадью 3,2 тыс. кв. м в «Сибирском квартале», за него просят более 814 млн руб. Одни эксперты говорят, что стоимость площадей в этих ЖК соответствует ситуации на рынке. Другие считают, что цены на указанные объекты слишком высоки.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В ряде строящихся жилых комплексов Перми на продажу одновременно выставлены коммерческие площади по высоким ценам. Согласно сайту «Авито», в ЖК «Сибирский квартал» (ул. Белинского, 35) продается сразу 3,2 тыс. кв. м торговых площадей. Стоимость 1 кв. м в этих помещениях составляет 250 тыс. руб., то есть весь актив в ЖК по такой цене обойдется в 814,1 млн руб. Как указывает автор объявления СЗ «Сибирский квартал» (застройщик комплекса), помещение разбито на четыре части разной площади; кроме тогo, в некоторых из них есть этаж-антресоль. Объект продается единой площадью. Разрешение на строительство ЖК «Сибирский квартал» выдали минувшей весной компании, учрежденной пермским венчурным инвестором Евгением Жулановым и Натальей Котовой.

На первом этаже одного из домов ЖК «Парма» (шоссе Космонавтов, 162и, девелопер «Талан»), возле ТРЦ «Планета», продается коммерческое помещение площадью 407 кв. м. Стоимость актива — 99,9 млн руб. (245,6 тыс. руб. за 1 кв. м). Объект позиционируется как единственное коммерческое помещение в комплексе, которое можно использовать под офис, магазин, детский центр. Сдать дом планируется в I квартале 2025 года.

В ЖК «Новая Губерния» (ул. Екатерининская, 10), введенном в эксплуатацию группой «Мегаполис» весной 2024 года, к покупке предлагаются два помещения свободного назначения площадью 207,7 и 199,7 кв. м. Стоимость объектов при цене 1 кв. м в 310 тыс. руб. составит 64,3 и 61,9 млн руб. соответственно.

В строящемся доме по ул. Металлистов, 18 («Орсо групп») на продажу выставлено небольшое коммерческое помещение площадью 89,1 кв. м за 17,8 млн руб. (200 тыс. руб. за 1 кв. м). «ПМД» в строящемся квартале «Новый Парковый» (ул. Трамвайная, 27) продает помещения разной площади по цене 210–220 тыс. руб. за 1 кв. м.

В другой новостройке — Index пермского подрядчика «Стройуниверсал-Парма», расположенной в Левшино, на ул. Белозерской, 30а, купить предлагается помещение для супермаркета 427,5 кв. м за 47 млн руб. (110 тыс. руб. за 1 кв. м).

В феврале 2024 года «Новый компаньон» со ссылкой на «Авито Недвижимость» писал, что средняя стоимость коммерческой недвижимости в Перми составляла 62,8 тыс. руб. за 1 кв. м. Торговые площади оценивались в 89,8 тыс. руб. за 1 кв. м.

«Для сравнения: средняя цена на торговые объекты в Перми сегодня находится в диапазоне 110–130 тыс. руб. за 1 кв. м. Но надо понимать, что в расчет входят помещения разного качества, расположенные как в центре, так и в отдаленных районах города»,— сообщила директор агентства Research & Decisions Регина Давлетшина. По мнению эксперта, уровень цены продаваемых помещений говорит о том, что застройщиком они предназначаются под торговлю. Стоимость помещений в этих ЖК соответствует нынешней ситуации на рынке. «А именно — это отсутствие качественных объектов для инвестирования, избыточная денежная масса на рынке, общая экономическая ситуация и небольшой горизонт прогнозирования. Все эти факторы способствуют формированию указанного уровня цен. Дефицит качественных площадей делает эти объекты особенно интересными для инвесторов и бизнеса в целом»,— говорит госпожа Давлетшина. По словам директора Research & Decisions, благодаря кризисным явлениям в экономике коммерческая недвижимость в Перми сейчас на пике спроса. Однако в этой сфере уже появляется профицит предложения, поэтому срок продажи объектов в указанных ЖК растет.

Гендиректор «Орсо групп» Михаил Бесфамильный пояснил, что возглавляемая им компания уже продала все коммерческие помещения в доме на ул. Металлистов, 18, и сейчас объекты в этой новостройке продает другой собственник. По словам собеседника, девелоперы продают помещения по максимально возможным ценам и снижают их, если видят, что площади не продаются. «Как предприниматель, я буду оценивать доходность вложений по возврату моих собственных средств. Окупаемость помещений при такой стоимости и арендной ставке, по которой они потом сдаются в аренду, доходит до 15–20 лет»,— рассуждает господин Бесфамильный. Инвесторы могут покупать коммерческие помещения по указанным ценам исключительно тогда, когда боятся потерять средства из-за инфляции и не знают, куда их вложить. «Инвестиции в коммерческую недвижимость — наименее рискованный источник вложений. Например, покупка квартир для сдачи в аренду имеет очень низкую доходность по сравнению с коммерческой недвижимостью, плюс конкуренция на этом рынке очень высока»,— считает гендиректор «Орсо групп».

Директор УК «Столица» Константин Копытов отметил, что продаваемые помещения представляют собой стрит-ритейл, который всегда стоил дешевле, чем площади в торговых центрах. Заявленные цены на недвижимость в этих новостройках сравнялись со стоимостью площадей в ТЦ. По мнению собеседника, рынок аренды торговой недвижимости сейчас находится «не в самом лучшем положении», а стоимость перечисленных помещений завышена или «перегрета». Цены на коммерческую недвижимость должны рассчитываться исходя из доходности будущего арендного бизнеса в ней. Также надо учитывать ограничения по шуму, возможному размещению детских садов или школ рядом — в случае открытия на первых этажах домов алкогольных магазинов. «Рынок подкорректирует цены и все расставит на свои места, я уверен»,— говорит Константин Копытов.

Евгения Ахмедова