Льготной ипотеке ищут замену

Отмена с 1 июля программы льготной ипотеки, ставшей главным драйвером спроса на новостройки, вынуждает российские власти искать новые механизмы обеспечения населения доступным жильем и поддержки стройрынка. В качестве альтернативы уходящей ипотеке с господдержкой рассматриваются жилищно-накопительные вклады и стройсберкассы.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Дискуссии о создании ипотечной накопительной системы ведутся больше 20 лет. Впервые законопроект «О строительных сберегательных кассах» внесли в Госдуму еще в 2002 году. Затем последовало еще пять неудачных попыток запустить этот механизм. Зеленый свет для этой идеи, похоже, зажегся только сейчас, с седьмой попытки, благодаря прекращению льготной ипотеки.

В Госдуму поступили две законодательные инициативы. В апреле депутаты в первом чтении приняли законопроект «О стимулировании жилищных сбережений граждан». Документ вводит в оборот договоры жилищных сбережений, которые обяжут кредитные организации принимать денежные средства от вкладчика или в его пользу от третьих лиц, выплачивать проценты на депозиты. Банки должны будут возвратить вкладчику сумму сбережений (денежные средства и проценты на них) «путем направления ее по распоряжению вкладчика на оплату приобретаемого жилого помещения или финансирования участия вкладчика в долевом строительстве, индивидуальном жилищном строительстве».

Как пояснил один из авторов законопроекта, глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков, законопроект вступит в силу в 2025-м. На жилищных вкладах будут застрахованы средства до 10 млн руб., в отличие от обычных депозитов, где страховое покрытие ограничено 1,4 млн руб. «Банки заинтересованы в появлении жилищно-накопительных вкладов и готовы предлагать по ним более выгодные условия, чем по обычным депозитам. Ведь сбережения граждан будут находиться в кредитных организациях достаточно долго, а значит, банки смогут инвестировать их в разные проекты и зарабатывать на этом»,— пояснил депутат.

Другой вариант — ссудо-сберегательные кассы. О подготовке соответствующего законопроекта недавно рассказал вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. Данный механизм сочетает элементы долгосрочного вклада и кредита. На первом этапе открывается специальный накопительный счет в банке. На полученные средства начисляются проценты (по аналогии с депозитами). На втором этапе вкладчику выдается льготный кредит на покупку готового и строящегося жилья или погашение ипотеки. По мнению вице-премьера, за основу можно взять наработки Башкирии, где этот механизм давно и успешно применяется.

Уроки немецкого

Ссудо-сберегательные кассы правильнее называть стройсберкассами (ССК). Наиболее удачную ипотечно-накопительную систему (Bausparkasse) построили в Германии, где в индивидуальном жилищном секторе около 75% построенных жилых объектов сейчас финансируются стройсберкассами. Каждый третий гражданин ФРГ имеет стройсберконтракт, предусматривающий три периода: накопление, ожидание получения кредита и погашение ссуды.

Немецкие ССК имеют важную особенность: они являются замкнутыми системами, в которые средства для кредитов поступают только от целевых сбережений. И они предназначены только гражданам, заключившим договор о строительно-сберегательном вкладе и кредите. Эти независимые организации различаются формой собственности. В первую группу входят частные ССК (Schwaebisch Hall AG, Wuestenrot Bausparkasse AG, BHW Bausparkasse AG, HUK-COBURG-Bausparkasse AG и др.), которые обычно контролируются крупными банками и страховщиками. К примеру, свои ССК имеют Deutsche Bank и Dresdner Bank. Вторая группа состоит из стройсберкасс федеральных земель.

Аналогичные автономные системы по немецкой модели работают в Австрии, Словакии, Чехии, Венгрии, Румынии и Казахстане. В 2003 году в Астане принят закон о создании специализированного «Жилстройсбербанка» со стопроцентным участием государства в его уставном капитале. В 2021-м он был переименован в «Отбасы-банк» и стал национальным институтом развития. Банк входит в Европейскую федерацию строительных сберегательных касс.

Интересно, что в начале нулевых одна из крупнейших в мире ССК — Schwaebisch Hall AG — попыталась зайти на российский рынок. Ее сотрудники бесплатно консультировали депутатов Госдумы по созданию законодательной базы. Однако в Москве практических шагов от депутатов немцы не дождались. Теплый прием им устроили только в правительстве Башкирии, которое предложило купить в качестве плацдарма один из региональных банков, принадлежащих региону. Немцы вежливо отказались, поскольку они явно рассчитывали на другой масштаб.

Добавим, что, помимо немецкой, есть и французская модель — когда ССК, напротив, открыты для национальной банковской системы. В этом случае стройсбережения работают внутри обычных коммерческих кредитных организаций. Аналогичная французской модель ССК популярна в Италии.

Российский дебют

По оценке экспертов, эффективнее и надежнее немецкая модель. Но на ее создание и настройку потребуется минимум 20 лет. Для быстрого запуска системы ипотечного накопления лучше подходит французская схема — с банками. Впервые в РФ ее аналог появился в Краснодарском крае. Региональная программа «Накопительная ипотека» стартовала в партнерстве со Сбером в 2011 году. На первом этапе деньги для накопления первоначального взноса по ипотеке (от 3 тыс. руб.) принимаются на спецдепозит под 1,5–2% на срок до 1795 дней. При этом из краевого бюджета начисляется социальная выплата в размере 30% от ежемесячных накоплений, но не более 3 тыс. руб. в месяц. По окончании периода накопления участник программы получает право на получение займа под 6–7% в год для приобретения жилого помещения.

Но через семь лет, после окончания отведенного «пилоту» срока, Сбер вышел из проекта. Зато соглашения с краевым министерством ТЭКа и ЖКХ подписали «Россельхозбанк», банк «Дом.РФ» и ростовский банк «Центр-инвест».

Аналогичную программу в 2012 году попытались запустить в Ростовской области. Но эксперимент провалился: не удалось расширить пользовательскую аудиторию.

Башкирский акцент

Пожалуй, наиболее значительного прогресса в адаптации французской модели достигли в Уфе. Неслучайно Марат Хуснуллин предложил за основу создания в РФ ССК взять башкирский опыт. Республиканские минфин и минстрой запустили ипотечно-накопительную программу «Жилищные строительные сбережения» в 2014 году.

Как рассказал Евгений Декатов, директор АНО «Центр финансовых исследований РБ», курирующего проект, участникам «Жилстройсбережений» предусмотрена премия из республиканского бюджета, которая начисляется на ежемесячные взносы участников в размере 30%, но не более 5 тыс. руб. в месяц. Ставки по ипотечному кредиту, выдаваемому после окончания срока вклада, составляют 6–7% годовых для тех, кто копит от трех до пяти лет, и 5,5–6% для тех, кто копит шесть лет. Срок кредита впоследствии составляет полтора срока накопления.

По состоянию на 1 мая текущего года жилищные условия улучшили 5532 участника программы. К ней допущены все совершеннолетние члены семьи. Активнее других оказались сотрудники бюджетной сферы. Средний срок накопления составляет 4 года 6 месяцев, средний возраст участника — 44 года.

С начала 2014 года из бюджета РБ по программе освоено 918 млн руб. Из них 634 млн руб. направлено на жилищно-строительный рынок Башкирии, а 284 млн руб. находится на счетах действующих участников.

В структуре целевого использования «Жилстройсбережений» лидируют договоры купли-продажи квартир и домов. На них приходится 58,3% сделок на первичном и вторичном рынках. Доля договоров долевого участия и уступки прав требований составляет 35,3%. Договоры подряда на строительство заключаются крайне редко (всего 1,3%). Есть четыре случая приобретения жилья в жилищном накопительном кооперативе. 5% участников направляют средства на погашение ранее взятой ипотеки.

Каждый второй гражданин, ставший участником программы, по разным причинам не выдерживает графика накоплений и выходит из программы. Отдельные категории жителей через пять лет имеют право направить накопленную сумму вместе с госпремией на собственные нужды. Это бюджетники, молодые семьи, родители несовершеннолетних детей, пенсионеры, инвалиды. Как показывает практика, львиная доля этих граждан тратит сбережения на решение жилищного вопроса. Остальные забирают свои деньги со вкладов по ставке до востребования. Премии лежат на отдельном счете и в случае выхода участника из программы возвращаются в бюджет.

Первым партнером программы стал Сбер. Через год, в 2015-м, в нее вошел «Уралсиб», а в 2022 году — «СМП-банк» (присоединен к ПСБ). Республиканские банки хотели, но не смогли принять участие в оригинальном пилоте, поскольку ни один из них не соответствует требованиям по рейтингам долгосрочной кредитоспособности. Сейчас Сбер и ПСБ временно прекратили принимать заявки, но не остановили участие в программе. По срокам возобновления приема участников ведутся переговоры. Приблизить перевод программы в активный режим может окончание льготной ипотеки с июля нынешнего года.

«Во время пандемии после появления федеральной льготной ипотеки с ее небывало низкими ставками интерес к “Жилстройсбережениям” ожидаемо упал»,— признался господин Декатов. Поэтому власти республики надеются, что после 1 июля программа получит второе дыхание. «Стройсберкассы многие рассматривают в качестве возможной альтернативы льготной ипотеке, но мне кажется, что точнее их считать дополнением»,— подчеркнул Евгений Декатов. По его прогнозу, бум ССК в РФ начнется, когда крупнейшие банки страны сочтут их перспективными. И создадут, как их германские коллеги, специализированные «дочки», которые будут заниматься только накопительной ипотекой.

Многие крупные банки с интересом следят за появлением в РФ аналога ССК. Некоторые из них, например ВТБ, обсуждали эту тему на правлении, но в итоге решили дождаться вступления в силу соответствующего закона.

Плюсы и минусы

Оба законопроекта получили поддержку членов правительства РФ, руководителей ЦБ, влиятельных политиков в Совете федерации и Госдуме. Однако у независимых экспертов другие настроения.

Как считает руководитель департамента клиентской поддержки и продаж «Альфа-форекс» Александр Шнейдерман, жилищно-накопительные вклады и ссудо-сберегательные кассы имеют серьезный недостаток, который не позволяет считать их полноценной альтернативой ипотеке. Основная проблема в том, что при оформлении ипотеки человек получает квартиру сразу, тогда как вкладчик или клиент кассы накапливает деньги на покупку жилья и только потом совершает покупку. Эти инструменты, по его мнению, подходят скорее для приобретения второго жилья в качестве инвестиции, для детей или для расширения пространства семьи.

Жилищно-накопительные вклады считаются более выгодными для клиентов. Однако, отмечает господин Шнейдерман, банки уже испытывают дискомфорт от выплат чрезмерно высоких процентов на пополняемые вклады, особенно при текущей высокой ключевой ставке ЦБ. Это может наложить дополнительные ограничения на продукты. И банкам придется изменить правило максимально выгодного предложения по вкладу (к размеру ключевой ставки плюс не более 2%).

Кроме того, вывести деньги с полученным доходом и не купить жилье не удастся. В течение нескольких лет действия вклада в жизни участника программы могут произойти разные события: заключение или расторжение брака, получение наследства и проч. Но поскольку средства будут привязаны к счету, вернуть их можно будет только под очень невыгодный (околонулевой) процент. Или придется совершать сделку по покупке квартиры, которая не нужна, и тут же пытаться продать ее на свободном рынке. «В этом смысле обычный банковский вклад предоставляет больше финансовой свободы как инструмент»,— полагает Александр Шнейдерман.

«Накопительные жилищные вклады хороши тем, что граждане учатся откладывать деньги на длительный срок, вместо того чтобы деньги занимать»,— отмечает финансовый аналитик BitRiver Владислав Антонов: «Жилищные вклады в итоге могут оказаться инструментом для состоятельных граждан, у которых нет проблем с покупкой квартиры на собственные средства. А малоимущим семьям жилье как было, так и останется недоступным. Единственную возможность обзавестись жильем сегодня предоставляет только семейная ипотека, которая останется после отмены льготной». То есть жилищные вклады, по его мнению, проигрывают льготной ипотеке. Цены на жилье растут сейчас быстрее, чем процентные ставки по вкладам, а ипотека позволяет сразу приобрести жилье, пусть за него потом придется годами расплачиваться по кредиту.

Подобные оценки разделяет и главный аналитик Neomarkets Олег Калманович. По его мнению, эти инструменты могут играть определенную роль в долгосрочных жилищных стратегиях, но не решают проблемы приобретения первого жилья, когда квартира нужна прямо сейчас.

Сергей Артемов