«Девелоперы пока готовы жертвовать темпами продаж, а не ценами»

В июле Банк России повысил ключевую ставку до 18%, что не является рекордом в истории РФ, но совпал по времени с отменой льготной ипотеки по прежним условиям. Глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков рассказал для «Ъ-Урал», что ждет рынок новостроек и вторичного жилья в Екатеринбурге и будут ли снижаться цены на жилье.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Про повышение ставок

Ключевая ставка в 18%, конечно, формирует заградительные требования к заемщикам на рынке ипотечного кредитования. Впрочем, таковыми они были и при 16%. Поэтому последнее повышение ставки мало что изменило для вторичного рынка, а первичный, который в предыдущий период жил за счет массовых льготных программ, пока не успел осознать масштаб всех перемен. Ожидаемая отмена «льготной ипотеки» состоялась 1 июля 2024. И приходится констатировать — как часто бывает, если что-то не делаешь вовремя, это происходит в самый не подходящий момент. Переход к рыночным условиям функционирования произошел в момент, когда рынок ипотеки максимально сжался.

Важным итогом последнего повышения ключевой ставки стало не само ее изменение, а перспективы корректировки в будущем. Дальнейшее повышение не исключено. Банк России увеличил прогнозные ориентиры по «ключевой ставке». На следующий год в среднем она составит – 14-16%, а на 2026 – 10-11%.

Таким образом, ждать дешевой ипотеки в ближайший год точно не стоит.

Еще в прошлом году, когда ЦБ РФ начал повышать ключевую ставку, участники рынка активно продавали покупателям идею – не стоит бояться брать кредит сейчас, через год его можно будет рефинансировать. Как показала практика – нельзя. Да и будущие условия по ипотеке с учетом медленного снижения ставки пока не особо привлекательны.

Вполне логично, что потенциальные участники рынка пока занимают выжидательную позицию. На вторичном рынке это не только покупатели, но и продавцы. Итог – замедление оборота.

А отсутствие достаточного числа сделок – это отсутствие процесса переоценки. Это приводит к тому, что многие квартиры, которые сейчас продаются на рынке формируют ложные ориентиры для будущих покупателей и завышенные ожидания. Уже сегодня большинство сделок на вторичном рынке заключается заметно ниже не только текущих предложений в классифайдах, но и ниже тех сделок, которые проходили в прошлом году.

Первичный рынок пока живет за счет оставшейся семейной ипотеки, девелоперы борются в первую очередь за эту категорию покупателей. Продление IT ипотеки и новые лимиты обострят борьбу за айтишников. В общем объеме их немного, но это вполне реальное направление работы в первые месяцы второй половины года.

Шоковое падение продаж в III квартале 2024 года будет не вполне показательным. Это все же первая постажиотажная реакция рынка.

Реальный масштаб произошедших изменений мы увидим ближе к концу года.

Предыдущий опыт работы в условиях очень коротких циклов стремительного подъема и такого же стремительного падения продаж должен был многому научить профессиональных девелоперов. Ожидания на вторую половину 2024 года были давно сформированы и все, кто хотел, успели сформировать резерв на этот период. Сложнее тем, кто выходил на рынок накануне или уже после отмены льготной ипотеки (такие проекты тоже есть). У этих ЖК эскроу-счета пустые, а проектное финансирование уже дорогое. Но все же, большинство компаний хорошо готово к текущему спаду, поэтому серьезных последствий в этом году мы не увидим.

Ожидания на следующий год во многом связаны с началом снижения ключевой ставки. Переход к ее снижению позволит начать вовлекать в рынок покупателей, готовых к риску, продавая идею будущего рефинансирования. То, что сейчас пока невозможно.

Про цены

Первой реакцией рынка будет ценовая стабилизация и расширение инструментария ценового стимулирования. Адресные скидки, акции на отдельные категории квартир, дисконты, привязанные к условиям сделки – все это будет работать в рамках борьбы за оставшихся на рынке покупателей. Скрытые скидки будут фиксироваться через субсидирование процентных ставок. Уже сегодня ряд компаний делает это без завышения цен, а использует резервы предыдущих повышений.

Пару лет назад, новые проекты, которые выходили на рынок часто задавали более высокий ценовой уровень. Сейчас ситуация уже изменилась – в условиях дорогого проектного финансирования важно продать достаточно много квартир на старте. Поэтому новые проекты выходят на рынок по конкурентным ценам.

Но в целом, мы не ждем фронтального снижения цен, девелоперы пока готовы жертвовать темпами продаж, а не ценами.

Рынок новостроек очень инерционный. Мы видим, что достаточно большое число компаний и проектов не успели выйти на продажу в первой половине года. Эти проекты находятся в высокой стадии готовности, и они продолжат пополнять предложение во второй половине года. А вот работа над перспективными стройками может и не форсироваться.

Эта инвестиционная пауза может отразиться на предложении лишь в 2025-2026 годах.

Поэтому ребалансировка рынка, конечно будет, но это медленный процесс. Участникам рынка следует готовиться к обострению конкуренции в течение ближайшего года – более заметным будет снижение числа сделок, а не квартир на рынке.

Про ввод жилья

Политические цели (по вводу жилья) уже скорректированы. Цифра 120 млн. кв. м в год уходит в прошлое, на первый план выходит ориентир по обеспеченности — 33 кв. м на одного жителя к 2030 году. Для достижения такого показателя по стране вполне достаточно текущих показателей ввода. Долгосрочные национальные цели делают акцент на обновлении жилого фонда, а значит проекты КРТ будут становиться все более значимыми.

Второй важный момент в новых стратегических документах — технологическое развитие и национальный суверенитет. Приоритет развития строительного сектора по-прежнему очевиден, но стройка – это не только и не столько жилье. Рынок жилья важен в контексте создания и развития мест приложения труда, формирования новых производств и современных услуг.

Если мы правильно считываем сигналы, которые формулирует правительство РФ – простое требование «строить больше жилья» уже не актуально.

Жилье важно в контексте текущих приоритетных задач, и мы не исключаем, что это приведет к изменению формата застройки многих российских городов.

Вынос промышленных зон за пределы города и их «ковровая застройка» высотными домами будет замедляться.

Эти площадки слишком ценный ресурс для развития производственной деятельности. С позиции классического застройщика жилья это означает, что строить надо будет там, где есть сформированный рынок труда или самостоятельно формировать его, рассматривая индустриальные и технологические парки, как основу для будущего спроса на жилье.

Но, если вернуться к прогнозу ввода, то у Екатеринбурга не будет проблем с этим показателем в ближайшие два года. У нас в работе рекордно высокий объем жилых домов – на разных стадиях строительства находится около 4,8 млн. кв. м. Это обеспечит высокие показатели ввода не только в текущем, но и следующем году.