Реновация без регистрации

Верховный суд РФ (ВС) решит, может ли владелец нежилой недвижимости, изъятой для госнужд, требовать от властей возмещения ее стоимости, если его право собственности не зарегистрировано в госреестре. Речь идет о помещении в доме, который снесли в рамках реновации в Москве. У владевшего объектом кооператива есть решение суда, признавшее его собственником недвижимости, но за госрегистрацией права он не обращался, поэтому столичные власти и суды отказали ему в выплате компенсации. Теперь по жалобе кооператива дело рассмотрит экономколлегия ВС. Эксперты отмечают, что случаи отсутствия регистрации права собственности на недвижимость нередки, а исход спора в ВС повлияет на разрешение аналогичных дел.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

ВС предстоит решить, компенсируется ли в рамках реновации снос незарегистрированного в госреестре недвижимости (ЕГРН) объекта. В октябре 2021 года территория нежилой застройки площадью 6,76 га в Москве на улице Одесской (владения 4–6) попала под программу реновации. Распоряжением столичного департамента имущества от 26 января 2022 года предусматривалось изъятие у правообладателей объектов недвижимости для государственных нужд и снос зданий по этому адресу «для реализации комплексного развития территории».

В одном из зданий располагалось нежилое помещение, состоящее из комнаты охраны (8,5 кв. м) и подсобки (3,2 кв. м), владельцем которого был гаражно-строительный кооператив №8 Севастопольского района (ГСК). Но в списке изымаемых для госнужд объектов этого помещения не оказалось.

Дело в том, что право собственности кооператива на объект не было зарегистрировано в ЕГРН, а подтверждалось решением суда от 2015 года, установившим «факт добросовестного, открытого и непрерывного владения» ГСК этим помещением с 1987 года. Ст. 234 Гражданского кодекса РФ позволяет получить недвижимое имущество в собственность «в силу приобретательной давности», если лицо открыто владеет им на протяжении 15 лет.

В марте—октябре 2022 года ГСК неоднократно обращался к столичным властям, требуя учесть его права и выплатить ему рыночную стоимость имущества в связи с планируемым сносом дома. Но мэрия обращение не удовлетворила, отметив необходимость регистрации прав на недвижимость в ЕГРН. После этого кооператив решил взыскать компенсацию (1,23 млн руб. согласно отчету оценщика) в судебном порядке.

В частности, ГСК заявлял, что департамент имущества Москвы «не выявил правообладателя изымаемой недвижимости, не принял решения об изъятии» и тем самым оставил собственника без возмещения.

Однако арбитражные суды Московского округа заняли сторону властей. По мнению судов, «у истца не возникло право на получение возмещения», поскольку в списке изымаемых объектов спорного помещения нет, оно не поставлено на кадастровый учет и не зарегистрировано в госреестре за ГСК, а уполномоченный орган не обязан «выявлять собственников таких объектов».

Кооператив подал жалобу в ВС, настаивая, что госрегистрация права собственности, полученного по приобретательной давности, «имеет правоподтверждающее, а не правоустанавливающее значение». При этом департамент имущества участвовал в судебном деле о признании помещений за ГСК и не оспаривал это судебное решение. К тому же земля, на которой находится помещение, предоставлена департаментом членам кооператива в аренду до 2064 года.

По мнению заявителя, ст. 56.5 Земельного кодекса РФ (ЗК) позволяет требовать компенсацию стоимости изымаемой недвижимости даже в случае отсутствия регистрации прав на нее и постановки на кадастровый учет. Дополнительно ГСК указывал, что после подачи им иска здание снесли и зарегистрировать право на помещение в госреестре уже не получится. ВС счел эти доводы заслуживающими внимания и передал жалобу на рассмотрение экономколлегии. Заседание назначено на 10 сентября.

Связаться с ГСК не удалось. Департамент имущества Москвы переадресовал запрос “Ъ” в столичный департамент строительства, где уточнили, что настаивают на обоснованности своей позиции. «Если объекты в ЕГРН не зарегистрированы, доказательств обращения в регистрирующий орган не представлено, спорный объект не состоит на государственном кадастровом учете, то основания для его изъятия с выплатой денежной компенсации у города отсутствуют»,— заявили в ведомстве.

«Нередко встречаются случаи, что правообладатели недвижимости не регистрируют свои права в ЕГРН»,— рассказывает исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. По его словам, чаще это касается старых объектов, права на которые возникли до 31 января 1998 года, когда вступил в силу закон о госрегистрации прав на недвижимое имущество. Иногда собственники отказываются включать объект в госреестр, чтобы не нести расходы на налоги и оформление этого права, добавляет партнер NOVATOR Legal Group Александр Катков.

Кроме того, компании не спешат регистрировать право собственности, если недвижимость используется для собственных нужд и никаких сделок с ней не планируется, делится наблюдениями господин Преображенский. Другая причина, продолжает он, в отсутствии необходимых для регистрации правоустанавливающих документов на объекты, что «часто встречается при неоднократной смене руководства и утрате архивов».

«Учитывая малую площадь, некоммерческий характер использования помещения и решение суда о давностном владении, кооператив, вероятно, счел нецелесообразным тратить ресурсы на кадастровый учет и регистрацию в ЕГРН»,— допускает партнер Orchards Юрий Аксенов.

Вместе с тем отсутствие госрегистрации создает риски в первую очередь для владельцев нежилых помещений, которым придется доказывать свои права на имущество и на компенсацию в суде, уточняет господин Преображенский. Права граждан на жилые помещения, по его словам, больше защищены законом. Госрегистрация права нужна для того, чтобы о нем узнали третьи лица, объясняет юрист практики разрешения споров юрфирмы «Косенков и Суворов» Артем Макаров, но она «не подменяет право собственности, особенно в случае приобретательской давности». Юрий Аксенов считает ошибочными выводы судов, что без кадастрового учета нельзя идентифицировать помещение как объект гражданских прав: «Это прямо противоречит решению об установлении факта давностного владения кооператива».

По мнению господина Аксенова, нормы ЗК об изъятии для госнужд не требуют наличия записи в ЕГРН для выплаты компенсации, а орган власти должен «принять меры к установлению всех законных правообладателей изымаемого имущества». «Отсутствие кадастрового учета и госрегистрации не может являться основанием для отказа в возмещении»,— согласен адвокат ProLegals Андрей Стаценко. Он подчеркивает, что право на компенсацию в случае принудительного отчуждения имущества для госнужд закреплено в ст. 35 Конституции РФ, а в июне 2015 года пленум ВС признавал, что правомерно построенный на участке объект недвижимости признается недвижимой вещью и до регистрации права собственности.

Юристы ожидают, что ВС поддержит доводы ГСК. Позиция ВС «может повлиять на развитие судебной практики в части защиты интересов всех правообладателей, которые оказались в схожей ситуации», отмечает господин Катков. При этом господин Преображенский считает, что во избежание подобных споров и проблем «осмотрительный собственник должен содержать свою недвижимость в надлежащем состоянии и своевременно регистрировать свои права в ЕГРН».

Анна Занина, Ян Назаренко, Дарья Андрианова