Метровый диапазон

Всем известно, что лукавый предлог "от" в любом объявлении о продаже квартиры скорее вводит в заблуждение, чем дает реальную информацию о реальном уровне цены. Зато диапазон цен в пределах одной новостройки может рассказывать о многом. Если в продаже имеется много квартир, но цены при этом отличаются незначительно, можно заподозрить, что часть покупателей заставляют сильно переплачивать. Если же разброс цен слишком велик, то, скорее всего, расположение дома имеет минусы, оценить которые до окончания строительства у новосела не всегда получается.

Скоростной режим

Средние цены даже на самое дешевое жилье в Москве уже перевалили за $3,3 тыс. В новостройках, находящихся на разных стадиях строительства, цены ниже в среднем на 30-40%, чем на готовое жилье. Во всяком случае, такой вывод можно сделать, изучая рекламные объявления. Однако, если позвонить продавцу, выясняется, что по указанным в рекламе ценам либо вообще ничего нет в продаже, либо предлагаются самые большие и самые неудобно расположенные (иными словами, низколиквидные) квартиры. Реальные же цены, как правило, не только замалчиваются в объявлениях о продаже квартир, но и не произносятся даже при телефонном разговоре. Клиент их узнает лишь после того, как дойдет до стройплощадки.

"В чем-либо обвинить продавцов недвижимости нельзя — это не противоречит нашему законодательству,— говорит ведущий аналитик агентства недвижимости DOKI Александр Скобкин.— Заветный предлог 'от', указанный рядом с ценой, показывает лишь нижнюю границу цен, но отнюдь не обязывает реализовывать все имеющиеся в доме квартиры по ней".

"Зачастую цены, указанные в рекламных объявлениях как 'цены от', на объекте вообще не существуют,— делится имеющейся у него информацией руководитель аналитического центра IRN.ru Олег Репченко.— Например, реальная цена в комплексе может быть от $3-4 тыс., а как минимальная при этом указывается $2,5 тыс. Если дешевые квартиры и впрямь есть, то это самые неудобные по своим потребительским качествам варианты — второй этаж (первый сейчас, как правило, нежилой) с окнами в 'колодец'. Верхние этажи, как правило, в разряд дешевых не попадают. Это лишь в советские времена жить по соседству с крышей считалось непрестижным, причем по самым объективным причинам: не во всех домах был лифт, да и протечки с крыш не были редкостью. Сейчас таких проблем, как правило, нет. Недавно мы сделали анализ последних этажей и выяснили, что сейчас они почти не отличаются по ценам от самых удачных в доме (то есть центральных).

Недешевый минимум

Действительно ли это так, можно узнать по тем малочисленным объектам (как правило, это новостройки экономкласса), при продвижении которых не скрывают не только истинную минимальную, но и максимальную в доме цену. Например, "МИЭЛЬ-Недвижимость", продающая жилье в полностью построенных домах серии ИП-46С (застройщик — СУ-155) в Кожухове на улице Святоозерской, указывает, что колебание цен на объекте составляет от 2200 до 2660. Маленькая деталь — цены указаны в подзабытых единицах у. е. А на сегодняшний момент в данной компании у. е. приравнен к 29 руб.— то есть уже не доллар, но еще и не евро. Впрочем, для оценки общего разброса цен единицы измерения не важны — в пределах одного дома ценовые перепады составляют около 20%.

В связи с этим интересны два момента. Во-первых, на этих объектах цены действительно целиком и полностью укладываются в заявленный диапазон. А во-вторых, в строящихся домах экономкласса разброс цен, как правило, определяется лишь габаритами квартиры и практически не зависит от этажа.

Объясняется этот факт чисто математически: правильно заданные цены распределяются по так называемой гауссиане. Для тех, кто успел подзабыть математику, поясняем: максимальное число квартир должно приходиться на квартиры со средними ценами квадратного метра, а количество самых дешевых и самых дорогих квартир должно быть невелико — не более 5 и 15% соответственно.

Местечковый эффект

В полной мере этот принцип срабатывает в объектах с уникальным местоположением. "Несколько лет назад мы продавали элитный дом на Остоженке, средние цены в котором на тот момент составляли порядка $5 тыс. за квадратный метр,— рассказывает Олег Репченко.— Однако в рамках этого была, например, квартира на втором этаже с окнами в 'колодец', поэтому она реализовывалась по цене $3,5 тыс. за квадратный метр. И в то же время на двух верхних этажах того же дома квартиры, из которых открывается ничем не перекрываемый вид на храм Христа Спасителя, уходили по $7-8 тыс.".

Таким образом, в пределах одного дома цены разнились на 130%. Сейчас из-за возросших в целом цен разброс их может быть несколько ниже. Например, в "Особняке в Хилковом переулке", который сейчас строит корпорация "Баркли", в зависимости от видовых характеристик разброс цен составляет примерно 40%.

"Приведу еще один пример — дом 'Кутузов', который строила компания 'Комстрин',— продолжает господин Репченко.— Он стоит на Кутузовском проспекте и зажат среди существующей застройки. Видовыми в нем являются лишь два верхних этажа, квартиры на которых реализовывались примерно по $8 тыс. за квадратный метр. При этом цены нижних этажей, окна которых упирались в пятиэтажки, начинались примерно от $3,5 тыс. Из ныне строящихся объектов подобный разброс цен можно ожидать от дома, возводимого на улице Орджоникидзе в двух шагах от Ленинского проспекта. Его расположение весьма своеобразное. На первый взгляд он стоит практически в центре Москвы по соседству с дорогими сталинскими домами, но в то же время одной стороной практически прижат к общежитию, с другой стороны находится третье транспортное кольцо, а с третьей стороны размещается автопарк. Таким образом, проявились все факторы, способствующие большому разбросу цен в рамках одного отдельно взятого дома, которые на момент начала продаж там колебались в пределах $2,5-4 тыс. за квадратный метр. По сути, это набор совершенно разных потребительских продуктов. Один — это квартиры до десятого этажа, все виды из окон которых закрываются соседними домами, второй — квартиры верхних этажей, выходящие окнами на неудачные стороны, и третий — квартиры выше десятого этажа, большинство окон которых "смотрят" на Нескучный сад, Крымский мост, Ленинский проспект, Октябрьскую площадь. Поэтому даже на верхних этажах дифференцировка цен составляет 30%".

Подобная ситуация и с новостройкой, которую между Рублевским шоссе и улицей Истринской возводит "Гражданстройпроект". Указывается, что сейчас на этом объекте цены варьируются от $3,3 тыс. до $3,5 тыс. за квадратный метр. Однако стоило у риэлтера попросить подыскать в этом же доме квартиру, выходящую окнами на парк (а такая нашлась), как цена тут же выросла до $3,7 тыс. По ходу разговора, к слову, выяснилось, что в свежем объявлении указан устаревший срок окончания строительства. В реальности же вместо конца этого года он пока перенесен на второй квартал 2007 года. Но это уже совсем другая история.

НАТАЛИЯ ПАВЛОВА-КАТКОВА

*СКО — среднеквадратичное отклонение.

Использованы данные компании "МИЭЛЬ-Недвижимость".