Собиратель метров

Собиратель метров

        Кто-то вкладывает деньги в ценные бумаги, другие — в произведения искусства. Человек, с которым встретился корреспондент "Денег" Максим Черниговский, последние восемь лет в основном коллекционирует квартиры. Причем довольно успешно. Имея $50 тыс. исходного капитала, он за сравнительно короткий срок стал долларовым миллионером. И таких бизнесменов много.

Квартирный бизнес банковского служащего Александра Купцова (имя и фамилия изменены по его просьбе) начался летом 1998 года, аккурат перед памятным кризисом. В июле он продал свою двухкомнатную квартиру за $50 тыс. Через восемь месяцев, после дефолта, обвала курса рубля и прочих финансовых катаклизмов Александр купил на эти деньги две такие же "двушки" и тут же сдал их в аренду по $200 в месяц. В конце 1998 года и вплоть до 2000-го на рынке было много объектов незавершенного строительства — застройщики стремились закончить строительство, поэтому новостройки стоили относительно дешево. Третью квартиру, в недостроенном доме, Александр купил как раз в 2000 году. Деньги взял в кредит: на первоначальный взнос пошли кое-какие личные сбережения, а на ежемесячные выплаты — арендная плата за первые две квартиры. Третья "двушка" обошлась ему в смешные по нынешним временам деньги — из расчета $600 за метр площади.
       В 2003 году Александр провел такую же операцию, но к тому времени цены выросли, и доходов от аренды первых трех квартир хватило только на однокомнатную квартиру. Теперь три "двушки" приносили по $300 в месяц каждая, однокомнатная — еще $250, итого $1150 в месяц. В 2004 году Александр купил еще одну квартиру по той же схеме: первый взнос — накопления от сдачи в аренду первых четырех квартир, ежемесячные платежи — от сдачи в аренду новой. Благодаря росту арендных ставок все кредиты были погашены в начале 2006 года. Сейчас Александр Купцов оформляет документы на покупку следующей квартиры в столице.
       Не был забыт и Питер. Еще в 1999 году Александр приобрел там небольшую "двушку" на Невском проспекте, прямо напротив Дворцовой площади. В то время квартира стоила $20 тыс. ($500 за кв. м), а сейчас уже около $120 тыс. ($3 тыс. за кв. м). Питерская жилплощадь также была сдана в аренду: в 1999 году она приносила $800 в месяц, теперь — $1,5 тыс.
       Но самым удачным своим приобретением Александр Купцов считает квартиру в Воронеже. Требующий серьезного ремонта трехкомнатный объект стоил даже по меркам Воронежа недорого — $30 тыс. Причина — первый этаж, кроме того, буквально через дорогу расположен местный рынок. Мало кому понравится жить в условиях проходного двора. Но Александр жить там и не собирался. Еще $4 тыс. ушло на косметический ремонт, оборудование отдельного выхода и перевод помещения в нежилой фонд. Даже местные чиновники, которым Купцов приплачивал "за ускорение", смотрели на него как на сумасшедшего. Как только необходимые документы были получены, квартира была сдана под магазин за $1,5 тыс. в месяц и таким образом приносит более 50% годовых.
       Сейчас общая стоимость недвижимости, принадлежащей Александру Купцову, превышает $1 млн. Такие темпы роста капитала наблюдались разве что на фондовом рынке, но Александр считает вложения в акции менее привлекательными: Квартира — она и есть квартира, ее, что называется, можно пощупать. А ценные бумаги — пойди разберись, в какие выгодно вкладывать, в какие нет, как страховаться от падения рынка, от мошенничества, наконец. Квартиры же приносят от 6% до 12% годовых от их текущей рыночной стоимости плюс последние годы очень быстро растут в цене.
       Все свои доходы от недвижимости Александр Купцов реинвестирует в новые квартиры. По этому поводу он высказался так: На жизнь мне вполне хватает доходов от основной работы. А квартирный бизнес — это просто будущая пенсия.
       
Специалисты по недвижимости с уважением отнеслись с инвестиционной стратегии Александра Купцова.
       Ольга Вагнер, эксперт по управлению коммерческой недвижимостью: Изменение целевого назначения квартиры в Воронеже — ход очень грамотный. Рентный доход от коммерческой недвижимости выше, чем от жилой, а с учетом роста рыночной стоимости всей недвижимости, который характерен для любой экономики в условиях политической стабильности и экономического роста, подобные вложения не уступают в привлекательности инвестициям в фондовый рынок.
       Но есть тут и определенные ограничения.
       Игорь Сазонов, директор департамента развития территорий одной из девелоперских компаний: Вложения в недвижимость, как правило, являются долгосрочными. Поэтому Александр поступает абсолютно правильно, рассматривая свои инвестиции как своего рода взносы в личный пенсионный фонд. Краткосрочные и среднесрочные вложения в недвижимость значительно менее выгодны, во-первых, из-за высокой стоимости оформления сделок, а во-вторых, из-за налога на доходы, который должен уплатить продавец недвижимости в том случае, если он владеет ею менее трех лет.
       Итак, предположим, вы решили последовать примеру Александра Купцова. По мнению Игоря Сазонова, сегодня нет смысла покупать по ипотечному кредиту квартиру дешевле $500 тыс.: Произошел перекос: из-за относительной доступности ипотечных кредитов и недостаточного уровня предложения резко выросла рыночная стоимость квартир экономкласса, в блочных и панельных домах, даже в пятиэтажках. В то же время цены на квартиры в престижном центре растут гораздо более умеренными темпами. Между тем двух-трехкомнатные квартиры в центре, в сталинском доме или доме довоенной постройки, успешно сдаются в аренду командированным в Москву иностранцам или обеспеченным россиянам.
       Чтобы доходы от аренды покрывали ежемесячные выплаты банку, необходимо купить по ипотеке одну квартиру, а сдавать две. Однако не все так просто. Рынок аренды разбалансирован. Наибольшим спросом пользуются недорогие одно- и двухкомнатные квартиры рядом с метро, и именно на них в последнее время цены взлетели особенно высоко. Если вы купите однокомнатную квартиру на окраине за $120-130 тыс., сдать ее удастся в лучшем случае за $500-600, при том, что необходимо еще потратиться на косметический ремонт ($3-4 тыс.) и минимальный набор техники и мебели ($1,5-2 тыс.). Таким образом, квартира на первых порах будет приносить не больше 5% годовых.
       Если вы хотите взять кредит на покупку, то, например, в банке "Дельта-Кредит" вам дадут не более 50% стоимости заложенного имущества, если приобретаемая квартира будет сдаваться в аренду. Это означает, что для получения всей суммы на квартиру придется заложить и старую, в которой вы проживаете сами. Воспользуемся ипотечным калькулятором, который есть на сайте банка,— получается, что за кредит в $130 тыс. вам в течение 25 лет придется ежемесячно выплачивать $1321, то есть примерно 1% в месяц. Сдать ее за такие же деньги будет довольно тяжело, а ведь еще необходим определенный запас для оплаты коммунальных платежей (обычно за них, за исключением платы за электроэнергию, отвечает хозяин квартиры). Однако со временем арендные платежи тоже вырастут, поэтому квартира действительно может почти полностью окупать себя.
       Впрочем, инвестиционная привлекательность таких вложений не только в том, что вы окупаете платежи банку за счет аренды, растет ведь и стоимость недвижимости. Бизнес-стратегия корректируется в зависимости от ситуации на рынке. Если цены будут расти, то можно в любой момент продать квартиру. Допустим, после трех лет сдачи в аренду вы решили от нее избавиться. Если принять, что цены будут увеличиваться в среднем на 10% в год, то через три года стоимость квартиры достигнет $173 тыс. Предположим, вы сдавали ее за $600 в месяц, а остальную сумму выплат — $721 банку плюс порядка $40 за коммунальные услуги — покрывали за счет других своих доходов. Таким образом, за три года вы вложили в квартиру примерно $27,5 тыс. собственных средств. Через три года остаток задолженности банку составит примерно $125 тыс. То есть за эти три года вы получите более $20 тыс. дохода, не облагаемого к тому же налогом. Если же стоимость недвижимости как на рынке аренды, так и на вторичном рынке будет расти интенсивнее, доход получится больше. Напомним, за минувший год цены на вторичном рынке выросли на 80-90%.
       
Аналитики отмечают, что частные инвесторы используют и другие схемы работы на этом рынке (см. дополнительный материал). По разным оценкам, от 20% до 40% квартир покупаются в инвестиционных целях, и многие застройщики делают ставку именно на эту категорию покупателей. Например, в рекламе таких компаний (в частности, "Капитал Груп") прямо предлагается оценить инвестиционную привлекательность вложений в предлагаемую ими недвижимость. Или взять "Дон-строй": в его "Доме на Беговой" большинство квартир — одно- и двухкомнатные относительно небольшой площади. На их приобретение не нужно так много средств, как на квартиры большой площади, а близость к комплексу "Москва-Сити" обеспечит неплохую доходность при сдаче их в аренду.
       Игорь Сазонов: Наиболее интересной схемой остаются краткосрочные инвестиции в строящееся жилье. Квартиры покупаются еще на стадии котлована. Основное условие — проверенный рынком застройщик, за которым не числится крупных скандалов с обманутыми инвесторами. Как правило, на начальной стадии строительства застройщик достаточно покладист и охотно идет на рассрочку платежа на год с помесячной оплатой. При этом застройщик, как правило, увеличивает этот взнос на 1,5-2% ежемесячно.
       Если инвестор продаст жилплощадь (точнее, переуступит права на строящуюся квартиру) через шесть месяцев после заключения такого договора, то, заплатив сумму немного больше половины ее стоимости, он сможет заработать на росте стоимости квартиры как в связи с приближением окончания строительства, так и в связи с ростом рынка.
       Однако что будет, если рынок недвижимости "схлопнется"? Ведь о том, что он перегрет, разговоры идут давно.
       Александр Купцов: Учитывая, что Москва развивается по модели мегаполиса, в обозримом будущем я ожидаю продолжения роста цен, пусть, возможно, и не такими бешеными темпами, как сейчас. Предпосылок для падения цен пока не видно. На мой взгляд, падение возможно лишь при общем экономическом кризисе. Однако в этом случае весь масштаб цен изменится, а значит, мои квартиры будут все равно приносить доход, пусть и не в таком объеме, как теперь. На старость мне точно хватит.
       Игорь Сазонов: Рынок недвижимости более консервативен по сравнению, например, с фондовым рынком. Поэтому в случае системного кризиса российской экономики владельцы недвижимости потеряют меньше, чем инвесторы, вложившиеся в ценные бумаги.
МАКСИМ ЧЕРНИГОВСКИЙ