Цена вопроса

В последние годы стройиндустрия напиталась дешевыми деньгами за счет льготной ипотеки. Помимо прочего, это позволило застройщикам продавать квартиры уже с готовой отделкой и даже меблировкой, как в Европе. Но после завершения массовой программы льготной ипотеки этому может прийти конец. Оставшиеся программы жилищных кредитов с субсидируемыми ставками, как, например, семейная ипотека, IT-ипотека или займы для жителей Дальнего Востока и регионов арктического пояса, не позволяют поддерживать продажи жилья в новостройках на прежнем уровне.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Лишившись заметной части спроса, девелоперы будут выводить на рынок меньше новых проектов, так как их финансовые модели окажутся менее привлекательными, чем у тех строек, что были начаты еще несколько лет назад. Конечно, весь сегмент жилищного строительства не заморозится: проекты, начатые несколько лет назад, продолжатся. Но по поводу старта новых строек и девелоперы, и банки, предоставляющие проектное финансирование для отрасли, уже задумались. Дело в том, что затраты на покупку участков под застройку и подготовку проектной документации не снижаются. А текущая ключевая ставка Центробанка 18%, повлекшая за собой подорожание заемных средств на старт проекта, заставляет двадцать раз подумать, прежде чем запустить строительство нового жилого комплекса (ЖК).

В то же время девелоперы пытаются найти баланс между снижающимся спросом и предложением, растущим за счет нераспроданного жилья в ранее стартовавших проектах. Поэтому компании придумывают различные финансовые инструменты для покупателей, включая рассрочки, субсидирование процентной ставки. Очевидно, это всего лишь пожарная мера, чтобы пережить очередной кризис в индустрии. У ипотечного кредита, как правило, долгий срок, и застройщики вряд ли согласятся субсидировать покупателям ставки на весь период кредитования.

Еще одним полем битвы за спрос для застройщиков станет маркетинг, оперевшись на который они продолжат отчаянно бороться за оставшихся на рынке потенциальных покупателей. В такой ситуации выигрывает тот, кто тратит больше средств на привлечение новых клиентов, а это под силу в основном крупным игрокам отрасли. Кстати, затраты на маркетинговые цели уже выросли и могут доходить до 10% от стоимости квартиры, в то время как еще год назад это было 3–4%.

Тем компаниям, у которых нет достаточных средств для привлечения новых покупателей, придется снижать цены и предлагать дисконты на квартиры. Я не исключаю, что в некоторых случаях это будет сделано за счет деградации качества строительства, например отказа от готовой отделки в строящихся ЖК. У более дальновидных девелоперов стратегия может оказаться прямо противоположной: они могут предлагать квартиру в московской новостройке, скажем, средней стоимостью 15–25 млн руб. с уже включенным ремонтом, в то время как конкуренты за эту же сумму — голые стены.

На этом инструменты для застройщиков не исчерпаны. Ряд компаний сейчас пытаются сокращать расходы на финансирование за счет подрядчиков, например, уменьшая им авансовые платежи. На мой взгляд, это рискованный подход. Реалии последних лет таковы, что в России возник мощнейший дефицит на рынке труда. В такой ситуации подрядчики вполне могут выбирать наиболее выгодные им проекты, где застройщик не перекладывает на них свои риски. А уход компетентных подрядчиков со стройки может привести к срывам сроков сдачи у тех компаний, которые не смогли удержать контрагентов.

Дмитрий Борисов, основатель компании Rerooms

Новые околонулевые

Как продается и покупается ипотечное жилье после отмены большинства льготных госпрограмм

Читать далее